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22.11.2016
OGH und VfGH zu Auslegung und Zulässigkeit des Lagezuschlags

Die schriftliche Darlegung der Gründe für den Lagezuschlag im Exposé des Maklers bei einer Wohnungsbesichtigung ist ausreichend. Ein Ausschluss des Lagezuschlags in "Gründerzeitvierteln" ist nicht verfassungswidrig. Verfassungskonform ist auch der gesetzlich normierte Mietzinsabschlag bei befristeten Mietverträgen.

Darlegung der Gründe für den Lagezuschlag in Exposé entspricht dem Schriftformgebot:

Ein Lagezuschlag kann dann verrechnet werden, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (§ 2 Abs 3 Richtwertgesetz) und die für den Lagezsuchlag maßgeblichen Gründe dem Mieter in Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages schriftlich bekannt gegeben wurden (§ 16 Abs 4 Mietrechtsgesetz).

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte zu beurteilen, ob die Darlegung der für die Verrechnung des Lagezuschlags maßgeblichen Gründe in einem Makler-Exposé ausreichend ist. Auslegungsbedürftig war in diesem Zusammenhang der Begriff "Schriftlichkeit", der grundsätzlich "Unterschriftichkeit" bedeutet. Nach Ansicht des OGH werde das Informationsbedürfnis des Mieters bereits damit gewahrt, dass dem Mieter die Gründe für die Verrechung eines Lagezuschlags in einem schriftlichen Exposé des Maklers dargelegt werden, das dem Mieter übergeben wurde. Dass diese Gründe explizit auch im Mietvertrag genannt werden, der von den Vertragsparteien unterfertigt wird, ist demnach nicht erforderlich.

OGH 29.09.2016, 5 Ob 71/16a


Ausschluss eines Lagezuschlags in "Gründerzeitvierteln" und pauschaler Befristungsabschlag sind  verfassungskonform:


Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) hatte über die Anträge mehrerer Hauseigentümer zu entscheiden, die die Aufhebung des Verbots der Verrechnung eines Lagezuschlages für Mietwohnungen in sogenannten Gründerzeitvierteln sowie die Abschaffung des Befristungsabschlages forderten. Die Anträge wurden abgewiesen.

Als Gründerzeitviertel gilt eine Lage (Wohnumgebung), die höchstens als durchschnittlich einzustufen ist, mit einem überwiegenden Gebäudebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde und im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen (Wohnungen der Ausstattungskategorie D) aufgewiesen hat (§ 2 Abs 3 Richtwertgesetz). Es diene sozialpolitischen Interessen, Wohnen in zentrumsnaher städtischer Lage auch einkommensschwächeren Personen zu ermöglichen.

Sofern eine Wohngegend nach baulichen Maßnahmen nicht mehr als "Gründerzeitviertel" anzusehen ist und der Mietvertrag erst danach abgeschlossen wurde, darf ein Lagezuschlag ohnedies vereinbart werden.

Bestätigt wurde in diesem Sinne auch der im Mietrechtsgesetz (§ 16 Abs 7 MRG) verankerte Befristungsabschlag, wonach bei einem befristeten Mietvertrag (unabhängig von der konkreten Dauer) der höchstzulässige Hauptmietzins pauschal um 25 % zu vermindern ist. Die Norm trage einem Interessensausgleich zwischen dem gesicherten Bestandsrecht des Mieters und der Verfügungsmöglichkeit des Vermieters über das Bestandsobjekt Rechnung.

VfGH 12.10.2016, G 673/2015 ua.


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