Urteil: 51 Klauseln einer Immobilienverwaltungsgesellschaft unzulässig

Die AGB des Immobilienverwalters Fernkorn AG verstoßen in 51 Fällen gegen Verbraucher- und Mieterschutzbestimmungen. Das Gericht befand zahlreiche Vereinbarungen über Instandhaltungspflichten und Haftungsbeschränkungen für unrechtmäßig.

Die Beklagte behauptete, dass die Bestimmungen des MRG nicht anwendbaren wären, weil das Mietobjekt für den Betrieb eines Beherbergungsunternehmens verwendet wird und diese gemäß § 1 Abs 2 Z 1 MRG nicht vom Anwendungsbereich des MRG erfasst sind. Das HG Wien befand, dass die Beklagte kein Beherbergungsunternehmen betreibt und das MRG für anwendbar. Dies ergibt sich aus den umfassenden Instandhaltungspflichten, die sich in den Geschäftsbedingungen befinden. So wurden Mieter dazu verpflichtet, Elektroleitungen, Wasserleitungen, Beheizungs- und Sanitäranlagen instand zu halten und Wartungen von Elektrogeräten durchzuführen bzw eine Haushaltsversicherung abzuschließen. Weiters verfügte der Unternehmer über keine Gewerbeberechtigung für den Betrieb eines Beherbergungsunternehmens. Die Vermietung des Wohnobjekts ist daher nicht vom Anwendungsbereich gemäß § 1 Abs 2 Z 1 MRG ausgenommen. Aufgrund eines Dachbodenausbaus, dem eine Baubewilligung aus 2017 zugrunde liegt, ist auf das Wohnobjekt das MRG im Teilanwendungsbereich anwendbar.

 

Klausel 1:Sämtliche Zu- und Ableitungen, insbesondere die Wasser-, Abwasser- und Elektroleitungen befinden sich im neuen und funktionstüchtigen Zustand. (Erstbezug).“

Die gegenständliche Klausel enthält eine Tatsachenbestätigung über den Zustand der Zu- und Ableitungen. Sollten sich Mängel im Zusammenhang mit diesen ergeben, würde den Mieter die Beweislast treffen, dass diese nicht durch ihn verursacht wurden. Daher ist die Klausel gem § 6 Abs 1 Z 11 KSchG unzulässig.

 

Klausel 2:Etwaige nach Übergabe des Mietgegenstandes hervorkommende Mängel, die dessen Brauchbarkeit oder ein Ausstattungsmerkmal beeinträchtigen, sind dem Vermieter bzw. dessen Vertreter unverzüglich schriftlich anzuzeigen. Behebt der Vermieter diese Mängel binnen angemessener Frist, ist der Mieter nicht berechtigt, weitere Ansprüche zu stellen oder daraus Rechtsfolgen abzuleiten.“

Gemäß § 1096 ABGB ist der Vermieter dazu verpflichtet das Bestandsobjekt in brauchbarem Zustand zu erhalten, widrigenfalls dem Mieter eine Zinsbefreiung oder Minderung zusteht. Die Klausel normiert einen Verzicht auf diese Zinsbefreiung und ist folglich unzulässig.

 

Klausel 3:Bei einem Zahlungsrückstand ab zwei Monatsmieten ist der Vermieter berechtigt die Lieferung von Strom einzustellen.“

Bei kundenfeindlichster Auslegung umfasst die Klausel auch den Fall, dass die Lieferung von Strom eingestellt wird, wenn der Mieter aufgrund eines vom Vermieter zu behebenden Mangels an der Mietsache von seinem Recht zur Mietzinsbefreiung oder Minderung nach § 1096 Abs 1 ABGB Gebrauch macht. Somit ist die Klausel gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB und daher unzulässig.

 

Klausel 4: „Der Mieter verpflichtet sich bereits jetzt, auf jeglichen Räumungsaufschub zu verzichten.“

Gemäß § 35 MRG steht dem Mieter ein Recht auf Räumungsaufschub zu, auf das erst ab Auflösung des Bestandverhältnisses verzichtet werden kann.

 

Klausel 5: „Der Mietgegenstand darf ausschließlich zu Wohnzwecken verwendet werden. Eine Änderung des Verwendungszweckes ist unzulässig.“

Zu 5 Ob 183/16x erachtete der OGH eine Klausel, nach der ein Mietgegenstand nur zu Wohnzwecken verwendet werden darf und eine andere Benützung nur mit Zustimmung des Vermieters gestattet ist, als unzulässig, wenn dafür keine sachliche Rechtfertigung aufgrund begründeter Interessen des Vermieters besteht. Die vorliegende Klausel verbietet generell die Verwendung des Mietobjekts zu anderen als Wohnzwecken. Eine sachliche Rechtfertigung wurde dafür nicht behauptet.

 

Klausel 6: „Die angeführte Bruttopauschalmiete (…) ist monatlich im Vorhinein jeweils am Ersten eines jeden Monats spesenfrei zu bezahlen. Der Mieter erteilt dafür dem Vermieter eine Bankeinziehungsermächtigung (Beilage). Für die Begleichung wird eine Respirofrist von 5 Werktagen gewährt.“

Die Regelung widerspricht § 6a Abs 2 KSchG, wonach die Zahlung rechtzeitig erfolgt, wenn der Verbraucher den Überweisungsauftrag am Tag der Fälligkeit erteilt. Mangels sachlicher Rechtfertigung ist die Klausel schon aus diesem Grund gröblich benachteiligend. 

 

Klausel 7: „Im Verzugsfalle ist der Vermieter berechtigt, Mahnspesen in Höhe von € 10,00 je Mahnung sowie Zinsen in der Höhe von 6 % p. a. zu berechnen. Der Mieter haftet dem Vermieter für alle durch die verspätete Zahlung verursachten außergerichtlichen und gerichtlichen Kosten und Auslagen.“

Die Klausel normiert einen verschuldensunabhängigen Ersatzanspruch des Vermieters. Dies widerspricht § 1333 Abs 2 ABGB, nach dem der Schuldner für diese Kosten nur bei Verschulden haftet. Die Klausel ist mangels sachlicher Rechtfertigung gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB und verstößt mangels gesonderter Aufschlüsselung der Kosten und Beschränkung auf die notwendigen Kosten gegen § 6 Abs 1 Z 15 KSchG.

 

Klausel 8: „Die Nettopauschalmiete ist wertgesichert. Zur Berechnung der Wertsicherung dient der vom Österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbare Verbraucherpreisindex 2015 oder der an dessen Stelle tretende Index. Ausgangsbasis für die Wertsicherungsberechnung ist die für den Monat des Vertragsbeginns errechnete Indexzahl. Der Nettobetrag verändert sich in dem Ausmaß, in dem sich der genannte Index gegenüber der Ausgangsbasis verändert. Der Vermieter ist zur Anpassung der Miete aufgrund von Indexänderungen jeweils zum 1.1. eines jeden Jahres berechtigt. Die durch die Wertsicherung eintretende Veränderung der Pauschalmiete wird dem Mieter vom Vermieter schriftlich bekannt gegeben. Der Mieter ist zur Bezahlung einer aufgrund der Wertsicherung erhöhten Pauschalmiete ab dem folgenden Zinstermin verpflichtet.“

In der gegenständlichen Klausel ist eine Senkung des Entgelts nicht vorgesehen. Es ist nur eine Berechtigung des Vermieters zur Mietanpassung normiert, nicht aber des Mieters bei allfälliger Entgeltsenkung. Die Klausel verstößt folglich gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG. Sie enthält auch keine Beschränkung betreffend den Zeitpunkt der ersten Mietzinsanpassung. Eine Erhöhung innerhalb von 2 Monaten ist gemäß § 6 Abs 2 Z 4 KSchG nur nach gesonderter Vereinbarung zulässig.

 

Klausel 9: „Der Mieter ist verpflichtet, den Wohnungsinhalt mit einer ausreichenden Haushaltversicherung - mit einer inkludierten Haftpflichtversicherung - abzusichern. Das Haftpflichtversicherungsunternehmen und die Polizzennummer sind innerhalb eines Monats nach Mietvertragsunterzeichnung der Hausverwaltung schriftlich bekanntzugeben.“

Durch die Klausel wird dem Mieter die Wahl genommen, sich durch den Abschluss einer Haushaltsversicherung gegen bestimmte Risiken abzusichern oder diese Risiken selbst zu tragen. Die bloße Absicherung gegen eine Zahlungsunfähigkeit des Mieters erscheint als Rechtfertigung nicht ausreichend, insbesondere in Anbetracht dessen, dass Verbraucher eine Kaution von 4 Bruttomonatsmieten zu leisten haben. Die Klausel ist gröblich benachteiligend und daher unzulässig im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB.

 

Klausel 10: „Der Mieter erklärt, aus den zeitweiligen Störungen oder Absperrungen der Wasserzufuhr, Gebrechen oder Absperrungen des Personenaufzuges, an den Gas-, Licht-, Kraft- und Kanalisierungsleitungen und dergleichen keinerlei Rechtsfolgen abzuleiten.“

Die Klausel schließt das Mietzinsminderungsrecht iSv § 1096 ABGB aus. Da dieses Zinsminderungsrecht als Gewährleistungsrecht des Mieters nach § 9 Abs 1 KSchG nicht ausgeschlossen werden kann, ist die vorliegende Klausel unzulässig.

 

Klausel 11: „Der Mieter hat den Mietgegenstand in ordnungsgemäßem Zustand übernommen. Der Mieter verpflichtet sich, diesen Zustand zu erhalten, den Mietgegenstand pfleglich zu behandeln und diesen nach Beendigung des Mietverhältnisses in gleich gutem Zustand unter Berücksichtigung normaler Abnützung zurückzustellen.“

Es handelt es hierbei um eine Tatsachenbestätigung, welche die Beweislast zum Nachteil des Mieters verschiebt, weil sie eine Bestätigung über den Zustand des Mietobjekts im Zeitpunkt der Übergabe darstellt. Die Klausel ist gemäß § 6 Abs 1 Z 11 KSchG unzulässig, weil sie dem Mieter eine Beweislast auferlegt, die diesen von Gesetzes wegen nicht trifft.

 

Klausel 12: „Der Mieter verpflichtet sich, den Mietgegenstand und die dafür bestimmten Einrichtungen, wie im besonderen Elektroleitungen, die Antennen-, Wasserleitungen-, Beheizungs- und sanitären Anlagen (im Mietgegenstand) instand zu halten, dass dem Eigentümer und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst.“

Wie zu Klausel 10 dargelegt, ist § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB eine Gewährleistungsbestimmung besonderer Art für Bestandverträge, sodass der Ausschluss dieses Rechtes wegen § 9 Abs 1 KSchG nicht zulässig ist. Konsequenterweise ist daher auch die Erhaltungspflicht des Vermieters Ausdruck seiner bestandrechtlichen Gewährleistungspflicht und damit einem Konsumenten gegenüber nicht generell ausschließbar. Nach dieser Klausel kann daher der Zustand, bei dem das Zinsminderungsrecht zum Tragen käme, niemals eintreten.

Mangels sachlicher Rechtfertigung und einer Verschuldensvoraussetzung ist die Klausel auch gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB und verstößt gegen § 6 Abs 1 Z 9 KSchG.

 

Klausel 13: „Es wird vereinbart, dass für alle in dem Apartment befindlichen Elektrogeräte (unter Punkt 1 zusätzliche Ausstattung) den Mieter die Pflicht zur Durchführung der Wartungs-, Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten trifft. Eine Pflicht seitens des Vermieters zur Erneuerung von diesen Elektrogeräten, deren Reparatur nicht mehr möglich ist, besteht nicht. In diesem Ausmaß ist auch kein Mietzinsminderungsrecht gegeben.“

Es liegt ein unzulässiger Ausschluss des Mietzinsminderungsrechts iSv § 1096 ABGB vor (siehe Klausel 10 und 12).

 

Klausel 14: „Weiters verpflichtet sich der Mieter, die in der Anleitung „Richtige Nutzung des Apartments“ angeführten Punkte einzuhalten.“

Die Anleitung wurde nicht Bestandteil des Vertrages. Für Verbraucher ist nicht abschätzbar, wozu sie sich verpflichten. Die Klausel ist folglich intransparent iSv § 6 Abs 3 KSchG.

 

Klausel 15: „Der Mieter ist verpflichtet, die vorübergehende Benützung und Veränderung des Mietgegenstandes ohne Ersatzanspruch zu dulden, wenn dies zur Beseitigung ernster Schäden des Hauses oder zur Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten am Haus notwendig oder zweckmäßig ist.“

Der Mieter kann nur zur Duldung derartiger Arbeiten verpflichtet werden, wenn es sich hierbei um wirklich notwendige Maßnahmen handelt und diese die einzige Möglichkeit darstellen, das Haus und dessen Bewohner vor Nachteilen zu bewahren. Die Klausel ermöglicht auch unverhältnismäßige Eingriffe in das Mietrecht und ist demnach gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB.

 

Klausel 16: „Der Mieter verpflichtet sich, beabsichtigte Veränderungen am Mietgegenstand dem Vermieter rechtzeitig anzuzeigen. Die Anzeige hat Art und Umfang der Veränderung sowie eine Liste der Gewerbebetriebe zu enthalten, die die Veränderung vornehmen sollen. Die Arbeiten dürfen nur von behördlich befugten Gewerbsleuten geplant und durchgeführt werden. Das Anbohren der Fliesen ist nicht gestattet, für Befestigungen im Badezimmer müssen die Fliesenfugen verwendet werden.“

Da dem Mieter bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung letztlich jegliche Änderungen untersagt sind, wird dieser durch die vorliegende Klausel gröblich benachteiligt iSd § 879 Abs 3 ABGB.

 

Klausel 17: „Alle Veränderungen dürfen nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters durchgeführt werden, soweit es sich nicht um „privilegierte Arbeiten“ iSd § 9 Abs 2 MRG handelt. Der Mieter haftet dem Vermieter unabhängig von eigenem Verschulden für alle Schäden, die am Mietgegenstand oder sonst am Haus aus solchen Arbeiten entstehen und haltet den Vermieter für Schäden, die anderen Mietern im Haus oder Dritten entstehen, vollkommen schad- und klaglos.“

Die Verpflichtung zur schriftlichen Zustimmung ist iSv § 10 Abs 3 KSchG nicht zulässig. Weiters ist die Vereinbarung aufgrund der Widersprüchlichkeit der Klauseln 17 und 29 intransparent iSv § 6 Abs 3 KSchG und mangels Verschuldensvoraussetzung gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB.

 

Klausel 18: „Bei Beendigung des Bestandverhältnisses kann der Vermieter die Herstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen. Tut er dies nicht, gehen sämtliche Investitionen ohne Anspruch auf Kostenersatz in das Eigentum des Vermieters über. Ansprüche des Mieters nach § 10 MRG bleiben davon unberührt.“

Die Klausel differenziert nicht zwischen notwendigen und nützlichen Aufwendungen. Daher ist sie in ihrer Gesamtheit unwirksam, weil sie sonst den Gewährleistungsanspruch des Konsumenten unterlaufen würde, wenn er zur Selbsthilfe greift.

 

Klausel 19: „Weiters ist der Mieter bei Beendigung des Bestandsverhältnisses verpflichtet, den Mietgegenstand im gepflegten, ordentlichen Zustand - ohne Beschädigungen und frei von Fahrnissen - zurückzustellen. Abhanden gekommene oder nicht mehr brauchbare Einrichtungsgegenstände können vom Vermieter in Rechnung gestellt werden. Die Wände müssen mit weißer Farbe zurückgestellt werden. Für einen zusätzlichen Reinigungsaufwand werden die entstehenden Kosten dem Mieter verrechnet.“

Gewöhnliche Abnutzungserscheinungen des Mietobjekts sind durch den Mietzins abgegolten (OGH 18.12.2009, 6 Ob 81/09v zu Klausel 10), weshalb den Mieter keine Verpflichtung trifft, diese zu beseitigen. Dies gilt auch für Einrichtungsgegenstände, die bereits bei Übergabe in einem schlechten Zustand waren, bei der Veränderung der Wandfarbe zu einer ortsüblichen anderen Farbe. Gleiches gilt bezüglich des Reinigungsaufwandes, den, sofern er nicht über die Beseitigung gewöhnlicher Abnutzungserscheinungen hinausgeht, der Vermieter zu tragen hat. Die Gewährleistungsansprüche iSv § 1096 ABGB des Mieters werden beschränkt. Die Klausel ist gemäß § 9 Abs 1 KSchG unzulässig. 

 

Klausel 20: „Die Untervermietung oder sonstige entgeltliche oder unentgeltliche Weitergabe/Vermietung des Mietgegenstandes an natürliche oder juristische Personen in welcher Form immer ist dem Mieter untersagt (siehe Punkt 2 des Mietvertrages - § 30 MRG Abs.2 Punkt 4).“

Ein generelles Verbot sowohl für entgeltliche als auch unentgeltliche Untermiete (betrifft auch Mitbewohner, s Klausel 21) ist ohne sachliche Begründung gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB.

 

Klausel 21: „MitbewohnerInnen müssen dem Vermieter namentlich, ergänzt mit einer Kopie des Personalausweises, bekanntgegeben werden.“

Nachdem der Mieter gemäß Klausel 20 keine Mitbewohner haben darf, erscheint diese Klausel intransparent iSv § 6 Abs 3 KSchG. Weiters entspricht es der üblichen Nutzung einer Wohnung, dass dort auch andere Personen wohnen. Die Klausel schränkt dieses Recht ohne sachliche Rechtfertigung gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB ein.

 

Klausel 22: „Die Kaution kann auch vor Mietvertragsunterzeichnung auf das Bankkonto der FERNKORN AG (…) überwiesen werden. In diesem Fall muss der Betrag vor Vertragsunterzeichnung auf dem Bankkonto eingelangt sein.“

Gemäß § 6a Abs 2 KSchG reicht es für die Rechtzeitigkeit einer Banküberweisung eines Verbrauchers an einen Unternehmer aus, wenn am Tag der Fälligkeit der Überweisungsauftrag erteilt wird.

 

Klausel 23: „Der Vermieter ist berechtigt, sich aus dieser Kaution hinsichtlich aller Forderungen aus diesem Vertrag, die der Mieter bei Fälligkeit nicht erfüllt (zB Mietenrückstand, Verletzung der Instandhaltungspflicht, Ersatz für Wartungsmängel oder Umbauschäden, Räumungs-, Reinigungs- und Speditionskosten bei Beendigung des Mietverhältnisses), einschließlich der Kosten anwaltlicher Mahnung und gerichtlicher Geltendmachung zu befriedigen. (…) Muss die Kaution vom Vermieter in Anspruch genommen werden, so ist der Mieter verpflichtet, sie unverzüglich wieder aufzufüllen.“

Die Klausel verweist auf Forderungen, die sich aus unzulässigen Vereinbarungen über Instandhaltungs- und Wartungspflichten ergeben (siehe Klausel 11, 12, 13, 19 etc). Der Verweis auf unzulässige Klausel führt dazu, dass auch die verweisende Klausel intransparent iSv § 6 Abs 3 KSchG ist.

 

Klausel 24: „Bestehen bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Forderungsrückstände gegen den Mieter, wird die Kaution (samt angefallener Zinsen), nach Vorlage der behördlichen Abmeldebestätigung des Wohnsitzes vom Meldeamt, binnen 14 Tagen an diesen zurückzuerstatten.“

Die Vorlage einer Abmeldebestätigung ist keine zulässige Voraussetzung iSv § 16b MRG eine Kaution zurück zu halten. Deshalb und aufgrund der unverhältnismäßig langen Frist von 14 Tagen, ist die Klausel gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB.

 

Klausel 25: „Der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter ist befugt, den Mietgegenstand im Falle der Vertragsbeendigung mit Mietinteressenten – unter rechtzeitiger Terminankündigung und zu üblichen Zeiten - zu besichtigen.

Auch sonst ist der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter im angemessenen Ausmaß nach vorheriger Anmeldung zum Betreten der Mieträumlichkeiten berechtigt, um die Einhaltung der Vertragspflichten des Mieters überwachen oder notwendige Hausreparaturen durchführen zu können. Bei Gefahr in Verzug kann der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter den Mietgegenstand jederzeit, auch in Abwesenheit des Mieters betreten. Bei Abwesenheit hat der Mieter dafür zu sorgen, dass der Mietgegenstand in dringenden Fällen jederzeit zugänglich ist.“

Bei konsumentenfeindlichster Auslegung der Formulierung – „unter rechtzeitiger Terminankündigung“ - muss der Vermieter keinen Termin mit dem Mieter absprechen, der auch diesem gelegen ist, sondern kann einen Termin zur Besichtigung ohne Rücksicht auf den Mieter festlegen. Nach der Rechtsprechung muss in den ansonsten zulässigen Betretungsfällen eine Terminabsprache getroffen werden. Die Klausel ist gröblich benachteiligend.

 

Klausel 26: „Der Mieter ist nicht berechtigt, allfällige Gegenforderungen aus welchem Titel immer, mit dem Mietentgelt zu kompensieren und aus diesem Grund die Pauschalmiete ganz oder teilweise zurückzuhalten.“

Gemäß § 6 Abs 1 Z 8 KSchG ist ein gänzliches Aufrechnungsverbot unzulässig. Ebenfalls kann auf das Mietzinsrecht nach § 1096 Abs 1 ABGB nicht im Vorhinein verzichtet werden (s Klausel 2 und 10).

 

Klausel 27:Der Mieter verpflichtet sich und andere Personen, die sich im Mietgegenstand aufhalten, zur Einhaltung der jeweils aushängenden Hausordnung, die einen Bestandteil dieses Vertrages bildet. (Beilage)“


Der Mieter kann nicht dazu verpflichtet werden, für sämtliche „andere Personen“, wozu bei kundenfeindlichster Auslegung auch Handwerker und Einbrecher zählen, verschuldensunabhängig für die Einhaltung der Hausordnung zu haften. Die Klausel ist gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB. 

 

Klausel 28: „Tierhaltung ist nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters gestattet. Die Haltung von Reptilien und Schlangen ist nicht gestattet.“

Die Klausel steht im Widerspruch zu Klausel 40, wonach die Haltung von Haustieren generell verboten ist. Die Rechtslage ist für Mieter demnach unklar und die Klausel ist intransparent iSv § 6 Abs 3 KSchG. Zur Unzulässigkeit des Schriftformerfordernisses wird auf Klausel 17 verwiesen.

 

Klausel 29: „Das Montieren einer Sat-Anlage sowie einer Klimaanlage an der Hauswand, auf dem Balkon- bzw. Terrassengeländer sowie in den allgemeinen Teilen des Hauses ist nicht gestattet.“

Die Klausel steht im Widerspruch zu Klausel 17, wonach Veränderungen mit Zustimmung des Vermieters zulässig sind. Auch diese Klausel ist intransparent iSv § 6 Abs 3 KSchG.

 

Klausel 30: „Sollte der Mieter den Mietvertrag vor Ablauf der frühesten Kündigungsmöglichkeit kündigen und der Vermieter stimmt der vertragswidrigen Beendigung zu, so ist mit Beendigung des Mietverhältnisses - für die Zeit zwischen der Mietvertragsbeendigung und dem Ende der frühesten Kündigungsmöglichkeit - vom Mieter ein Restentgelt zu bezahlen. Die Höhe des Restentgeltes ist – soweit nicht anders mit dem Vermieter vereinbart – die Summe aller noch offenen monatlichen Nettomieten zzgl. Umsatzsteuer, die für den Zeitraum zwischen Mietvertragsende und dem Ende des frühest möglichen Kündigungstermins anfallen würden.“

Gemäß der Klausel hat der Mieter von einer vorzeitigen Beendigung keinen finanziellen Vorteil. Der Vermieter kann das Mietobjekt jedoch erneut vermieten und erhält dadurch den doppelten Mietzins. Mangels sachlicher Rechtfertigung ist die Klausel gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB.

 

Klausel 31: „Die Vertragsteile verzichten auf die Irrtumsanfechtung.“

Gemäß § 6 Abs 1 Z 14 KSchG kann die Irrtumsanfechtung des Verbrauchers nicht wirksam ausgeschlossen oder beschränkt werden.

 

Klausel 32: „Die Vertragsparteien werden die unwirksame Vereinbarung durch eine wirksame ersetzen, die der Intention der unwirksamen Bestimmung möglichst nahe kommt.“

Die Klausel ist nach der Rechtsprechung intransparent im Sinne des § 6 Abs 3 KSchG, weil der Mieter sich damit zur Abgabe einer nicht für ihn vorhersehbaren Erklärung zur Abänderung des Vertrages verpflichtet, die darauf abzielt, einem unzulässigen Zweck einer Vertragsbestimmung Geltung zu verschaffen.

 

Klausel 33: „Die Vertragsparteien stellen übereinstimmend fest, dass mündliche Nebenabreden nicht bestehen. Jede Änderung oder Ergänzung dieses Vertrages bedarf zu ihrer Gültigkeit einer schriftlichen Vereinbarung, die von beiden Vertragsteilen unterfertigt ist.“

Die Klausel enthält eine Erklärungsfiktion über eine Tatsachenbestätigung, die zu einer Beweislastumkehr führt. Dies ist iSv § 6 Abs 1 Z 2 und Z 11 KSchG unzulässig. Zur Unzulässigkeit des Schriftformgebots wird auf Klausel 2 und 17 verwiesen.

 

Klausel 34: „Solange dem Vermieter nicht eine andere Zustelladresse zur Kenntnis gebracht wird, erfolgen Zustellungen aller Art an die Adresse des Mietobjektes mit der Wirkung, dass sie dem Mieter als zugekommen gelten.“

Mangels der Verpflichtung des Verbrauchers eine Anschriftsänderung bekanntzugeben, ist die Vereinbarung einer Zustellungsfiktionsklausel iSv § 6 Abs 1 Z 3 KSchG unzulässig. Die Klausel ist ebenfalls gröblich benachteiligend gem § 879 Abs 3 KSchG und intransparent gem § 6 Abs 3 KSchG.

 

Klausel 35: „Die Bestimmungen dieser Hausordnung gelten für alle Hausbewohnerinnen und Hausbewohner. Die HauptmieterInnen sind auch für Übertretungen der Hausordnung verantwortlich und haftbar, die von Mitbewohnerinnen oder Mitbewohnern oder in ihrem Mietobjekt verkehrenden Personen begangen werden.“

Diese Klausel stellt nicht auf schuldhafte Übertretungen der Hausordnung ab, sodass sie bei kundenfeindlichster Auslegung eine verschuldensunabhängige Erfolgshaftung des Mieters normiert, die nach der Rechtsprechung als gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB gilt.

 

Klausel 36: „Mieterinnen bzw. Mieter sind verpflichtet, die Wohnung instand zu halten und die gemieteten Räume ausreichend zu lüften, zu beheizen und zu reinigen. (…) Die Anbringung von Markisen, Windschutzwänden, Verkleidungen oder Antennen sind nicht zugelassen. Ebenso sind Veränderungen an den Außenfenstern sowie das Anbringen von Schildern, Reklamezeichen, Anzeigen, Schaukästen etc. am und im Haus nur mit schriftlicher Genehmigung des Eigentümers möglich. (…) Die Aufstellung von Motoren und Maschinen, auch wenn eine bauliche Genehmigung nicht erforderlich ist, darf nur mit schriftlicher Zustimmung des Eigentümers erfolgen.“

Eine generelle Umwälzung der Instandhaltungspflichten (siehe § 1096 ABGB) ohne entsprechendes Äquivalent ist gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB. Gemäß § 1098 ABGB ist das Anbringen von Markisen, Windschutzwänden, Verkleidungen und Antennen, sofern die Substanz des Hauses nicht beeinträchtigt wird und der Abbau der Gegenstände leicht erfolgen kann, vom Gebrauchsrecht des Mieters erfasst. Eine davon abweichende Regelung ohne sachliche Rechtfertigung ist ebenfalls gröblich benachteiligend.

Zur Unzulässigkeit des Schriftformgebots siehe Klausel 17.

 

Klausel 37: „Das Bekleben der Zimmertüren mit Postern, Aufklebern o.ä. ist nicht gestattet.“

Da es sich beim Bekleben vom Zimmertüren mit leicht ablösbarem Klebeband jedenfalls um eine gewöhnliche Nutzung einer Mietwohnung handelt, ist das Verbot mangels sachlicher Rechtfertigung für Mieter gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB.

 

Klausel 38: „Für ein gesamtes, ordentliches Erscheinen des Apartmenthauses ist es untersagt, dass an und vor den Fenstern Kleider, Anzüge, Tücher u. ä. aufgehängt werden.“

Die Klausel verbietet z.B. auch das Anbringen von Vorhängen. Dafür ist kein berücksichtigungswürdiges Interesse des Vermieters erkennbar. Die Klausel ist gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB.

 

Klausel 39: „Kosten, die dem Eigentümer durch das verbotswidrige Bohren von Löchern, insbesondere an der Hausinstallation, entstehen, sind vom Mieter zu ersetzen.“

Die Klausel ist intransparent iSv § 6 Abs 3 KSchG, weil unklar ist, auf welches Verbot sich das „verbotswidrige Bohren von Löchern“ bezieht. In Klausel 16 befindet sich lediglich das (unzulässige) Verbot, Fließen anzubohren. Der – implizite – Verweis auf eine unzulässige Norm führt zur Intransparenz der verweisenden Bestimmung. Ebenfalls ist die Klausel gröblich benachteiligend, weil das Bohren von Löchern zur bestimmungsgemäßen Nutzung des Mietobjekts notwendig sein kann.

 

Klausel 40: „In unseren Apartments ist die Haltung von Haustieren nicht gestattet. Die Haltung gefährlicher Tiere (Schlangen, Spinnen etc.) ist strengstens verboten.“

Nach der Judikatur des OGH ist eine Klausel, die ein Verbot der Haltung jeglicher Tiere vorsieht, gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB. Weiters ist die Klausel nach Zusammenschau mit Klausel 24 und 28 intransparent, da Letztere die Haltung von Tiere mit Zustimmung des Vermieters erlaubt.

 

Klausel 41: „Öffentliche Aushänge der Hausverwaltung sind für die BewohnerInnen des Apartmenthauses verpflichtend.“

Die Klausel verstößt gegen § 6 Abs 1 Z 3 KSchG, wonach Klauseln für Verbraucher unverbindlich sind, nach denen für Verbraucher rechtlich bedeutsame Erklärungen von Unternehmern, die diesen nicht zugegangen sind, als ihnen zugegangen gelten. Weiters ist die Möglichkeit zur einseitigen Vertragsänderung des Vermieters in Form eines Aushangs gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB.

 

Klausel 42: „Ich/wir nehme(n) zur Kenntnis, dass die Lieferung und Verrechnung von Strom in der Apartmenthausanlage (…) ausschließlich durch die FERNKORN AG (…) erfolgt. Ein Wechsel zu einem anderen Stromanbieter kann nicht erfolgen.“

Es liegt eine unzulässige Tatsachenbestätigung iSv § 6 Abs 1 Z 11 KSchG vor (siehe Klausel 33). Da es keine Begründung dafür gibt, dass der Mieter seinen Stromanbieter nicht selbst wählen soll, liegt eine gröbliche Benachteiligung iSd § 879 Abs 3 vor.

 

Klausel 43: „Der Nettobetrag ist wertgesichert. Zur Berechnung der Wertsicherung dient der vom Österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarte Verbraucherpreisindex 2015 oder der an dessen Stelle tretende Index. Ausgangsbasis für die Wertsicherungsberechnung ist die für den Monat des Vertragsbeginns errechnete Indexzahl. Der Nettobetrag verändert sich in dem Ausmaß, in dem sich der genannte Index gegenüber der Ausgangsbasis verändert.

Die Anpassung erfolgt jeweils zum 1.1. eines jeden Jahres. Ich/wir bin/sind damit einverstanden dass der Vermieter berechtigt ist, diesen Pauschalbetrag jeweils zum 01.01 bzw 01.07 zu erhöhen, wenn aufgrund hoher Verbrauchswerte eine Anpassung notwendig ist.“

Die gegenständliche Klausel ist nach § 6 Abs 1 Z 5 KSchG unzulässig, da keine der Entgelterhöhung entsprechende Möglichkeit zur Entgeltsenkung bei Änderung des Verbraucherpreisindex vorgesehen ist (s Klausel 8).

 

Klausel 44: „Eine Abrechnung des Stromverbrauchs erfolgt nicht. Falls bei der Beendigung des Mietverhältnisses jedoch festgestellt wird, dass der tatsächliche Verbrauch deutlicher höher als der für dieses Apartment errechnete Durchschnittswert ist (z.B. mehrere Personen im Haushalt, hohe Energieverbraucher usw…), so ist der Vermieter berechtigt, die Pauschalbeträge dem tatsächlichen Verbrauchskosten gegenüber zu stellen. Ich/wir nehme/nehmen zur Kenntnis, dass in diesem Fall eine Nachforderung entsteht und mit der Kaution verrechnet wird.

Ich/wir nehme/nehmen zur Kenntnis, dass der Pauschalbetrag immer für einen ganzen Monat zu bezahlen ist und bei Abwesenheit vom Apartment keine aliquote Zahlung möglich ist.“

Nachdem die Klausel keine Senkung des Entgelts vorsieht, verstößt sie gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG (s Klausel 8). Ebenfalls ist für Verbraucher nicht nachvollziehbar, wann der tatsächliche Verbrauch „deutlich höher“ als der errechnete Durchschnittswert ist. Die Klausel ist demnach auch intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG.

 

Klausel 45: „Weiters bin ich/sind wir damit einverstanden, dass der Vermieter ab einen Zahlungsrückstand von zwei Monatsmieten berechtigt ist die Lieferung von Strom einzustellen.“

Zur Unzulässigkeit der Einstellung für Stromlieferungen bei Zahlungsrückständen siehe Klausel 3 sowie für unzulässige Tatsachenbestätigungen siehe Klausel 33.

 

Klausel 46: „Der Nettobetrag ist wertgesichert. Zur Berechnung der Wertsicherung dient der vom Österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarte Verbraucherpreisindex 2015 oder der an dessen Stelle tretende Index. Ausgangsbasis für die Wertsicherungsberechnung ist die für den Monat des Vertragsbeginns errechnete Indexzahl. Der Nettobetrag verändert sich in dem Ausmaß, in dem sich der genannte Index gegenüber der Ausgangsbasis verändert. Die Anpassung erfolgt jeweils zum 1.1. eines jeden Jahres.

Ich/wir bin/sind damit einverstanden dass der Vermieter berechtigt ist, diesen Pauschalbetrag jeweils zum 01.01 bzw. 01.07. zu erhöhen, wenn der Verbrauch von Wärme und Wasser aufgrund hoher Verbrauchswerte bzw. das Apartment mit mehreren, nicht dem Eigentümer bekanntgegebenen Personen, bewohnt ist und daher notwendig ist.“

Nachdem die Klausel keine Senkung des Entgelts vorsieht, verstößt sie gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG (s Klausel 8). Zur Beurteilung der Tatsachenbestätigung s Klausel 33.

 

Klausel 47: „Eine Abrechnung des Wärme- und Wasser-Verbrauchs erfolgt nicht. Falls bei der Beendigung des Mietverhältnisses jedoch festgestellt wird, dass der tatsächliche Verbrauch deutlicher höher als der für dieses Apartment errechnete Durchschnittswert ist (z.B. mehrere Personen im Haushalt, hohe Energieverbraucher usw…), so ist der Vermieter berechtigt, die Pauschalbeträge dem tatsächlichen Verbrauchskosten gegenüber zu stellen. Ich/wir nehme/nehmen zur Kenntnis, dass in diesem Fall eine Nachforderung entsteht und mit der Kaution verrechnet wird.

Ich/wir nehme/nehmen zur Kenntnis, dass der Pauschalbetrag immer für einen ganzen Monat zu bezahlen ist und bei Abwesenheit vom Apartment keine aliquote Zahlung möglich ist.“

Es liegt eine unzulässige Preisanpassungsklausel iSv § 6 Abs 1 Z 5 KSchG vor, weil die Klausel keine Entgeltsenkung vorsieht (s Klausel 44). Ebenfalls bleibt unklar, wann ein „deutlich höherer“ Verbrauch vorliegt und eine Entgelterhöhung durchzuführen ist.

 

Klausel 48: „Die Silikonfugen im Badezimmer gelten als Wartungsfugen. Sie finden diese Silikonfugen zwischen Dusche und Wandfliesen, wie auch als Eckfugen zwischen Wand- und Bodenfliesen. Aufgrund von Materialalterung ist es notwendig diese Fugen jährlich zu überprüfen und regelmäßig zu reinigen. Die Kontrolle, als auch die Erneuerung obliegt dem Mieter/der Mieterin.

Die übliche Abnutzung wird durch den Mietzins abgegolten, weshalb gemäß § 1096 ABGB keine Verpflichtung zur Reparatur und Wartung von gewöhnlichen Abnutzungserscheinungen besteht. Die Klausel ist folglich gröblich benachteiligend (siehe auch OGH 18.12.2009, 6 Ob 81/09v, Klausel 10).

 

Klausel 49: „Sollten Reinigungs- oder Reparaturkosten anfallen werden diese von der Kaution einbehalten, der restliche Betrag wird innerhalb von zwei Wochen nach Erhalt der Abmeldebestätigung an den Mieter überwiesen.“

Diese Klausel ist unzulässig, weil sie jegliche Reinigungs- und Reparaturkosten dem Mieter auferlegt. Dieser hat jedoch nur jene Kosten, die über die gewöhnliche Abnützung hinausgehende Nutzung entstanden sind, zu ersetzen. Daher werden hier vom Vermieter zu tragende Aufwände für die Erhaltung des Mietobjekts auf den Mieter überwälzt, was unzulässig gemäß § 9 Abs 1 KSchG ist (OGH, 11. Oktober 2006, 7 Ob 78/06f zu Klausel 32). Zur Erstattung der Kaution s Klausel 24.

 

Klausel 50: „Der Mieter haftet für alle Dinge innerhalb des Apartments (Steckdosen, Schalter, Wasserhähne, Armaturen etc.) und muss diese eigens warten und im Schadensfall ersetzen. Der Vermieter hat für alle Dinge innerhalb der Mauer (Stromleitungen, Wasserleitungen, etc.) aufzukommen.“

Die Klausel sieht eine verschuldensunabhängige Erfolgshaftung „für alle Dinge innerhalb des Apartments“ des Mieters vor, die gemäß § 879 Abs 3 ABGB gröblich benachteiligend ist. Auch die Wartungs- und Ersatzpflicht ist gröblich benachteiligende (s Klausel 12). Weiters wird die Erhaltungspflicht des Vermieters gänzlich überwälzt, was gegen § 9 Abs 1 KSchG verstößt. Ebenfalls ist die Klausel intransparent iSv § 6 Abs 3 KSchG, weil sie teilweise widersprüchlich zu Klausel 12 ist. 

 

Klausel 51: „Schäden müssen schriftlich per Mail (mit Fotos) an die Hausverwaltung gemeldet werden.“

Es liegt ein Verstoß gegen § 6 Abs 1 Z 9 KSchG und § 879 Abs 3 ABGB vor, da das Schriftformgebot eine zeitnahe Behebung von Schäden erheblich beeinträchtigen könnte. Der Vermieter könnte mündliche Schadensmeldungen ignorieren und damit die Haftung für grob fahrlässig oder vorsätzlich verursachte Schäden ausschließen. 

 

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig (Stand 22.2.2021).

Handelsgericht Wien 12.12.2020, 54 Cg 28/19z
Klagsvertreter: Dr. Walter Reichholf, Rechtsanwalt in Wien

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