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VKI-Erfolg gegen den Immobilienverwalter Fernkorn AG

Das Oberlandesgericht (OLG) Wien stellte in 51 Fällen Verstöße gegen Verbraucher- und Mieterschutzbestimmungen fest.

Der Verein für Konsumenteninformation (VKI) hatte im Auftrag des Sozialministeriums den Immobilienverwalter Fernkorn AG geklagt. Die Klage umfasst 51 Klauseln.

Die Beklagte behauptete, dass die Bestimmungen des MRG nicht anwendbar wären, weil das Mietobjekt für den Betrieb eines Beherbergungsunternehmens verwendet wird und diese nicht vom Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) erfasst sind. Das OLG Wien bestätigt die Ansicht des Erstgerichts und hält fest, dass die Anwendbarkeit des MRG davon abhängt, zu welchem Zweck der Mietgegenstand bei Abschluss des Mietvertrags in Bestand genommen worden ist. Die baurechtliche Widmung des Mietgegenstandes – wie hier nach den Behauptungen der Beklagten als Beherbergungsstätte – ist demnach nicht entscheidend.

Im Mietvertrag wurde ausgeschlossen, dass Mieter/innen Ansprüche geltend machen können, wenn der Vermieter etwaige Mängel „in angemessener Frist“ behebt. Das Gericht befand diese Klausel für unzulässig, da das Mietzinsminderungsrecht gegenüber Verbraucher/innen auch vorübergehend nicht ausgeschlossen werden kann.

In weiteren Vereinbarungen wurden Mieter/innen generell zur Instandhaltung des Mietgegenstands und insbesondere für „die dafür bestimmten Einrichtungen, wie im besonderen Elektroleitungen, die Antennen-, Wasserleitungen-, Beheizungs- und sanitären Anlagen“ und „in dem Apartment befindlichen Elektrogeräte“ sowie „zur Durchführung der Wartungs-, Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten“ verpflichtet. Ebenfalls wurden Mieter/innen dazu verpflichtet, Silikonfugen im Badezimmer „jährlich zu überprüfen und regelmäßig zu reinigen.“ Auch für die Kontrolle und die Erneuerung waren die Mieter/innen verantwortlich. Die Übertragung dieser Pflichten auf die Mieter/innen stellt eine Verletzung der Gewährleistungsrechte von Verbraucher/innen dar. Sämtliche der genannten Klausel sind unzulässig.

Ebenfalls hat sich der Vermieter ein Recht ausbedungen, wonach er „unter rechtzeitiger Terminankündigung und zu üblichen Zeiten“ zur Besichtigung des Mietgegenstandes mit Mietinteressenten befugt war. Das OLG Wien befand die Klausel für unzulässig, da deren Wortlaut nach der Vermieter mit den Mieter/innen den Termin nicht absprechen muss, sondern diesen einseitig festlegen kann.

Die Entscheidung ist rechtskräftig
OLG Wien 30.9.2021, 4 R 23/21p
Klagsvertreter: Dr. Walter Reichholf, Rechtsanwalt in Wien

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