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VKI-Erfolg gegen den Immobilienverwalter Fernkorn AG

Das Oberlandesgericht (OLG) Wien stellte in 51 Fällen Verstöße gegen Verbraucher- und Mieterschutzbestimmungen fest.

Der Verein für Konsumenteninformation (VKI) hatte im Auftrag des Sozialministeriums den Immobilienverwalter Fernkorn AG geklagt. Die Klage umfasst 51 Klauseln.

Die Beklagte behauptete, dass die Bestimmungen des MRG nicht anwendbar wären, weil das Mietobjekt für den Betrieb eines Beherbergungsunternehmens verwendet wird und diese gemäß § 1 Abs 2 Z 1 MRG nicht vom Anwendungsbereich des MRG erfasst sind. Das OLG Wien bestätigt die Ansicht des Erstgerichts und hält fest, dass die Anwendbarkeit des MRG davon abhängt, zu welchem Zweck der Mietgegenstand nach der Parteienabsicht bei Abschluss des Mietvertrags in Bestand genommen worden ist. Die baurechtliche Widmung des Mietgegenstandes – wie hier nach den Behauptungen der Beklagten als Beherbergungsstätte – ist demnach nicht entscheidend.

 

Klausel 1:Sämtliche Zu- und Ableitungen, insbesondere die Wasser-, Abwasser- und Elektroleitungen befinden sich im neuen und funktionstüchtigen Zustand. (Erstbezug).“

Erschwert eine Tatsachenbestätigung in einem Vertragsformular zum Abschluss eines Schuldverhältnisses die Rechtsdurchsetzung des Verbrauchers, indem sie ihn mit einem Beweis belastet, den er sonst nicht erbringen müsste, ist die Klausel nach § 6 Abs 1 Z 11 KSchG nichtig. Laut OLG Wien wird die grundsätzlich den Vermieter treffende Beweislast auf den Mieter überwälzt, und zwar zum einen die Beweislast für den rechtsvernichtenden Einwand gegen ein vom Mieter geltend gemachtes Zinsminderungsrecht infolge schadhafter Versorgungsleitungen, der Mieter sei mit dem Zustand einverstanden gewesen, zum anderen die Beweislast für die Funktionstüchtigkeit der Versorgungsleitungen im Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung im Falle der Geltendmachung eines Ersatzanspruches des Vermieters gegen den Mieter nach § 1111 ABGB für Abnützungen und Schäden, die über die schonende Nutzung hinausgehen.

 

Klausel 2:Etwaige nach Übergabe des Mietgegenstandes hervorkommende Mängel, die dessen Brauchbarkeit oder ein Ausstattungsmerkmal beeinträchtigen, sind dem Vermieter bzw. dessen Vertreter unverzüglich schriftlich anzuzeigen. Behebt der Vermieter diese Mängel binnen angemessener Frist, ist der Mieter nicht berechtigt, weitere Ansprüche zu stellen oder daraus Rechtsfolgen abzuleiten.“

Gemäß § 1096 ABGB ist der Vermieter dazu verpflichtet, das Bestandsobjekt in brauchbarem Zustand zu erhalten, widrigenfalls dem Mieter eine Zinsbefreiung oder Minderung zusteht. Die Klausel normiert einen Verzicht auf diese Zinsbefreiung für die Zeit bis zur Mängelbehebung. Ein solcher Verzicht kann nach § 1096 Abs 1 Satz 3 ABGB nicht vereinbart werden.

 

Klausel 3 und 45:

Klausel 3:Bei einem Zahlungsrückstand ab zwei Monatsmieten ist der Vermieter berechtigt die Lieferung von Strom einzustellen.“

Klausel 45: Weiters bin ich/sind wir damit einverstanden, dass der Vermieter ab einen Zahlungsrückstand von zwei Monatsmieten berechtigt ist die Lieferung von Strom einzustellen.“

Die Klausel 3 ermöglicht es dem Vermieter, die Lieferung von Strom auch bei berechtigter Zinsminderungs- oder –befreiungsansprüche einzustellen und sich damit ein Druckmittel gegen den Mieter zu verschaffen. Für ein solches Druckmittelt besteht keine sachliche Rechtfertigung, sodass die Klausel nach § 879 Abs 3 ABGB unzulässig ist. Ebenfalls ist die Beklagte nicht generell berechtigt, die Stromlieferung einzustellen, wenn der Kunde die Rechnung nicht bezahlt. Damit setzt sie sich über die Bestimmungen der Grundversorgung nach §§ 77 und 81 ElWOG 2010 hinweg. Klausel 45 blieb unbekämpft.

 

Klausel 4: Der Mieter verpflichtet sich bereits jetzt, auf jeglichen Räumungsaufschub zu verzichten.“

Ein Vorausverzicht auf jeden Aufschub einer Räumungsexekution widerspricht § 42 EO, wonach die Aufschiebung der Exekution auf Antrag in gewissen Fällen angeordnet werden kann. Der Vorausverzicht auf jeden Räumungsaufschub ist gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB und damit nicht nur im, sondern auch außerhalb des Voll- oder Teilanwendungsbereichs des MRG unzulässig.

 

Klausel 5: Der Mietgegenstand darf ausschließlich zu Wohnzwecken verwendet werden. Eine Änderung des Verwendungszweckes ist unzulässig.“

Zu 5 Ob 183/16x erachtete der OGH eine Klausel, nach der ein Mietgegenstand nur zu Wohnzwecken verwendet werden darf und eine andere Benützung nur mit Zustimmung des Vermieters gestattet ist, als unzulässig, wenn dafür keine sachliche Rechtfertigung aufgrund begründeter Interessen des Vermieters besteht. Die vorliegende Klausel verbietet generell die Verwendung des Mietobjekts zu anderen als Wohnzwecken, sodass selbst die Ausübung von Büroarbeiten in der Wohnung etwa im Rahmen von „Home-Office“ darunterfällt. Eine sachliche Rechtfertigung wurde dafür nicht behauptet.

 

Klausel 6: Die angeführte Bruttopauschalmiete (…) ist monatlich im Vorhinein jeweils am Ersten eines jeden Monats spesenfrei zu bezahlen. Der Mieter erteilt dafür dem Vermieter eine Bankeinziehungsermächtigung (Beilage). Für die Begleichung wird eine Respirofrist von 5 Werktagen gewährt.“

Die Regelung widerspricht § 6a Abs 2 KSchG, wonach die Zahlung rechtzeitig erfolgt, wenn der Verbraucher den Überweisungsauftrag am Tag der Fälligkeit erteilt und ist intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG. Ebenfalls verletzt die Klausel § 907a Abs 2 Satz 1 ABGB, wonach es bei Erfüllung einer Geldschuld durch Banküberweisung ausreicht, dass der Verbraucher am Tag der Fälligkeit den Überweisungsauftrag erteilt. Durch die Einräumung einer 5tägigen Respirofrist, wird dem Kunden auch die Verantwortung für das Einlangen des Mietzinsen auf dem Bankkonto auferlegt, was unzulässig ist.

 

Klausel 7:Im Verzugsfalle ist der Vermieter berechtigt, Mahnspesen in Höhe von € 10,00 je Mahnung sowie Zinsen in der Höhe von 6 % p. a. zu berechnen. Der Mieter haftet dem Vermieter für alle durch die verspätete Zahlung verursachten außergerichtlichen und gerichtlichen Kosten und Auslagen.“

Die Klausel lässt jede Einschränkung der Haftung des Mieters für die durch die verspätete Zahlung verursachten außergerichtlichen und gerichtlichen Kosten und Auslagen vermissen und sieht ohne jegliche Differenzierung, insbesondere ohne Bezug auf die Höhe der aushaftenden Forderungen oder auf ein Verschulden des Mieters eine Haftung für aller derartigen Kosten vor. Die Klausel ist demnach entgegen § 1333 Abs 2 ABGB gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB.

 

Klausel 8: Die Nettopauschalmiete ist wertgesichert. Zur Berechnung der Wertsicherung dient der vom Österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbare Verbraucherpreisindex 2015 oder der an dessen Stelle tretende Index. Ausgangsbasis für die Wertsicherungsberechnung ist die für den Monat des Vertragsbeginns errechnete Indexzahl. Der Nettobetrag verändert sich in dem Ausmaß, in dem sich der genannte Index gegenüber der Ausgangsbasis verändert. Der Vermieter ist zur Anpassung der Miete aufgrund von Indexänderungen jeweils zum 1.1. eines jeden Jahres berechtigt. Die durch die Wertsicherung eintretende Veränderung der Pauschalmiete wird dem Mieter vom Vermieter schriftlich bekannt gegeben. Der Mieter ist zur Bezahlung einer aufgrund der Wertsicherung erhöhten Pauschalmiete ab dem folgenden Zinstermin verpflichtet.“

Die Berufungswerberin hat die Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt. Damit ist die Beurteilung des Erstgerichts nicht zu überprüfen.

Erstgericht: In der gegenständlichen Klausel ist eine Senkung des Entgelts nicht vorgesehen. Es ist nur eine Berechtigung des Vermieters zur Mietanpassung normiert, nicht aber des Mieters bei allfälliger Entgeltsenkung. Die Klausel verstößt folglich gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG. Sie enthält auch keine Beschränkung betreffend den Zeitpunkt der ersten Mietzinsanpassung. Eine Erhöhung innerhalb von 2 Monaten ist gemäß § 6 Abs 2 Z 4 KSchG nur nach gesonderter Vereinbarung zulässig.

 

Klausel 9: Der Mieter ist verpflichtet, den Wohnungsinhalt mit einer ausreichenden Haushaltversicherung - mit einer inkludierten Haftpflichtversicherung - abzusichern. Das Haftpflichtversicherungsunternehmen und die Polizzennummer sind innerhalb eines Monats nach Mietvertragsunterzeichnung der Hausverwaltung schriftlich bekanntzugeben.“

Durch die Klausel wird dem Mieter die Wahl genommen, sich durch den Abschluss einer Haushaltsversicherung gegen bestimmte Risiken abzusichern oder diese Risiken selbst zu tragen. Die bloße Absicherung gegen eine Zahlungsunfähigkeit des Mieters erscheint als Rechtfertigung nicht ausreichend, insbesondere in Anbetracht dessen, dass Verbraucher eine Kaution von 4 Bruttomonatsmieten zu leisten haben. Die Klausel ist gröblich benachteiligend und daher unzulässig im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB.

 

Klausel 10: Der Mieter erklärt, aus den zeitweiligen Störungen oder Absperrungen der Wasserzufuhr, Gebrechen oder Absperrungen des Personenaufzuges, an den Gas-, Licht-, Kraft- und Kanalisierungsleitungen und dergleichen keinerlei Rechtsfolgen abzuleiten.“

Die Berufungswerberin hat die Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt. Damit ist die Beurteilung des Erstgerichts nicht zu überprüfen.

Erstgericht: Die Klausel schließt das Mietzinsminderungsrecht iSv § 1096 ABGB aus. Da dieses Zinsminderungsrecht als Gewährleistungsrecht des Mieters nach § 9 Abs 1 KSchG nicht ausgeschlossen werden kann, ist die vorliegende Klausel unzulässig.

 

Klausel 11: Der Mieter hat den Mietgegenstand in ordnungsgemäßem Zustand übernommen. Der Mieter verpflichtet sich, diesen Zustand zu erhalten, den Mietgegenstand pfleglich zu behandeln und diesen nach Beendigung des Mietverhältnisses in gleich gutem Zustand unter Berücksichtigung normaler Abnützung zurückzustellen.“

Es handelt es hierbei um eine Tatsachenbestätigung, welche die Beweislast zum Nachteil des Mieters verschiebt, weil sie eine Bestätigung über den Zustand des Mietobjekts im Zeitpunkt der Übergabe darstellt. Die Klausel ist gemäß § 6 Abs 1 Z 11 KSchG unzulässig, weil sie dem Mieter eine Beweislast auferlegt, die diesen von Gesetzes wegen nicht trifft.

 

Klausel 12: Der Mieter verpflichtet sich, den Mietgegenstand und die dafür bestimmten Einrichtungen, wie im besonderen Elektroleitungen, die Antennen-, Wasserleitungen-, Beheizungs- und sanitären Anlagen (im Mietgegenstand) instand zu halten, dass dem Eigentümer und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst.“

Wie zu Klausel 10 dargelegt, ist § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB eine Gewährleistungsbestimmung besonderer Art für Bestandverträge, sodass der Ausschluss dieses Rechtes wegen § 9 Abs 1 KSchG nicht zulässig ist. Konsequenterweise ist daher auch die Erhaltungspflicht des Vermieters Ausdruck seiner bestandrechtlichen Gewährleistungspflicht und damit einem Konsumenten gegenüber nicht generell ausschließbar.

 

Klausel 13: Es wird vereinbart, dass für alle in dem Apartment befindlichen Elektrogeräte (unter Punkt 1 zusätzliche Ausstattung) den Mieter die Pflicht zur Durchführung der Wartungs-, Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten trifft. Eine Pflicht seitens des Vermieters zur Erneuerung von diesen Elektrogeräten, deren Reparatur nicht mehr möglich ist, besteht nicht. In diesem Ausmaß ist auch kein Mietzinsminderungsrecht gegeben.“

Wie in Klausel 12 bereits ausgeführt ist eine Überwälzung von Instandhaltungspflichten auf den Mieter infolge Verstoßes gegen § 9 Abs 1 KSchG nicht zulässig. Das gilt auch für mitvermietetes Inventar wie die in der Klausel angesprochenen Elektrogeräte.

 

Klausel 14: Weiters verpflichtet sich der Mieter, die in der Anleitung „Richtige Nutzung des Apartments“ angeführten Punkte einzuhalten.“

Die Berufungswerberin hat die Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt. Damit ist die Beurteilung des Erstgerichts nicht zu überprüfen.

Erstgericht: Die Anleitung wurde nicht Bestandteil des Vertrages. Für Verbraucher ist nicht abschätzbar, wozu sie sich verpflichten. Die Klausel ist folglich intransparent iSv § 6 Abs 3 KSchG.

 

Klausel 15: Der Mieter ist verpflichtet, die vorübergehende Benützung und Veränderung des Mietgegenstandes ohne Ersatzanspruch zu dulden, wenn dies zur Beseitigung ernster Schäden des Hauses oder zur Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten am Haus notwendig oder zweckmäßig ist.“

Der Mieter kann nur zur Duldung derartiger Arbeiten verpflichtet werden, wenn es sich hierbei um wirklich notwendige Maßnahmen handelt und diese die einzige Möglichkeit darstellen, das Haus und dessen Bewohner vor Nachteilen zu bewahren. Die Klausel ermöglicht auch unverhältnismäßige und weder notwendige noch zweckmäßige Eingriffe in das Mietrecht und ist demnach gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB.

 

Klausel 16: Der Mieter verpflichtet sich, beabsichtigte Veränderungen am Mietgegenstand dem Vermieter rechtzeitig anzuzeigen. Die Anzeige hat Art und Umfang der Veränderung sowie eine Liste der Gewerbebetriebe zu enthalten, die die Veränderung vornehmen sollen. Die Arbeiten dürfen nur von behördlich befugten Gewerbsleuten geplant und durchgeführt werden. Das Anbohren der Fliesen ist nicht gestattet, für Befestigungen im Badezimmer müssen die Fliesenfugen verwendet werden.“

Da der Mieter bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung letztlich bei jeglichen Änderungen der Anzeigepflicht unterliegt, wird dieser durch die vorliegende Klausel gröblich benachteiligt iSd § 879 Abs 3 ABGB.

 

Klausel 17 und 29:

Klausel 17: Alle Veränderungen dürfen nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters durchgeführt werden, soweit es sich nicht um „privilegierte Arbeiten“ iSd § 9 Abs 2 MRG handelt. Der Mieter haftet dem Vermieter unabhängig von eigenem Verschulden für alle Schäden, die am Mietgegenstand oder sonst am Haus aus solchen Arbeiten entstehen und haltet den Vermieter für Schäden, die anderen Mietern im Haus oder Dritten entstehen, vollkommen schad- und klaglos.“

Klausel 29: Das Montieren einer Sat-Anlage sowie einer Klimaanlage an der Hauswand, auf dem Balkon- bzw. Terrassengeländer sowie in den allgemeinen Teilen des Hauses ist nicht gestattet.“

Die Berufungswerberin hat die Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt. Damit ist die Beurteilung des Erstgerichts nicht zu überprüfen.

Erstgericht: Die Verpflichtung zur schriftlichen Zustimmung ist iSv § 10 Abs 3 KSchG nicht zulässig. Weiters ist die Vereinbarung aufgrund der Widersprüchlichkeit der Klauseln 17 und 29 intransparent iSv § 6 Abs 3 KSchG und mangels Verschuldensvoraussetzung gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB.

 

Klausel 18: Bei Beendigung des Bestandverhältnisses kann der Vermieter die Herstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen. Tut er dies nicht, gehen sämtliche Investitionen ohne Anspruch auf Kostenersatz in das Eigentum des Vermieters über. Ansprüche des Mieters nach § 10 MRG bleiben davon unberührt.“

Die Berufungswerberin hat die Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt. Damit ist die Beurteilung des Erstgerichts nicht zu überprüfen.

Erstgericht: Die Klausel differenziert nicht zwischen notwendigen und nützlichen Aufwendungen. Daher ist sie in ihrer Gesamtheit unwirksam, weil sie sonst den Gewährleistungsanspruch des Konsumenten unterlaufen würde, wenn er zur Selbsthilfe greift.

 

Klausel 19: Weiters ist der Mieter bei Beendigung des Bestandsverhältnisses verpflichtet, den Mietgegenstand im gepflegten, ordentlichen Zustand - ohne Beschädigungen und frei von Fahrnissen - zurückzustellen. Abhanden gekommene oder nicht mehr brauchbare Einrichtungsgegenstände können vom Vermieter in Rechnung gestellt werden. Die Wände müssen mit weißer Farbe zurückgestellt werden. Für einen zusätzlichen Reinigungsaufwand werden die entstehenden Kosten dem Mieter verrechnet.“

Die Klausel überwälzt die Erhaltungspflichten des Vermieters auf den Mieter, was im Vollanwendungsbereich gegen § 3 MRG sowie im Teil- (aber auch im Nicht-)anwendungsbereich bei einem Konsumenten gegen § 9 Abs 1 KSchG verstößt. Werde der Mieter zur Renovierung des Bestandgegenstandes auch bei Abnützung durch bloß bestimmungsgemäßen, mit dem Bestandzins bereits abgegoltenen Gebrauch verpflichtet, sei dies für den Mieter gröblich benachteiligend, da der Vermieter, selbst wenn er die Wohnung dem Mieter bei Mietvertragsbeginn ausgezeichnet renoviert übergeben habe, keinen Anspruch gegen den Mieter auf Beseitigung jeglicher Gebrauchsspuren habe. Um von dieser einhelligen ständigen Rechtsprechung des OGH abzugehen, sah das Berufungsgericht keinen Anlass.

 

Klausel 20: Die Untervermietung oder sonstige entgeltliche oder unentgeltliche Weitergabe/Vermietung des Mietgegenstandes an natürliche oder juristische Personen in welcher Form immer ist dem Mieter untersagt (siehe Punkt 2 des Mietvertrages - § 30 MRG Abs.2 Punkt 4).“

Ein generelles Verbot sowohl für entgeltliche als auch unentgeltliche Untermiete – selbst eine vorübergehende oder auch nur teilweise Weitergabe der Wohnung an Mitbewohner oder Gäste - ist ohne sachliche Begründung gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB.

 

Klausel 21: MitbewohnerInnen müssen dem Vermieter namentlich, ergänzt mit einer Kopie des Personalausweises, bekanntgegeben werden.“

Die Berufungswerberin hat die Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt. Damit ist die Beurteilung des Erstgerichts nicht zu überprüfen.

Erstgericht: Nachdem der Mieter gemäß Klausel 20 keine Mitbewohner haben darf, erscheint diese Klausel intransparent iSv § 6 Abs 3 KSchG. Weiters entspricht es der üblichen Nutzung einer Wohnung, dass dort auch andere Personen wohnen. Die Klausel schränkt dieses Recht ohne sachliche Rechtfertigung gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB ein.

 

Klausel 22: Die Kaution kann auch vor Mietvertragsunterzeichnung auf das Bankkonto der FERNKORN AG (…) überwiesen werden. In diesem Fall muss der Betrag vor Vertragsunterzeichnung auf dem Bankkonto eingelangt sein.“

Eine Klausel, wonach eine mittels Banküberweisung gezahlte Kaution vor Vertragsunterzeichnung auf dem Bankkonto eingelangt sein muss, widerspricht § 6a Abs 2 KSchG. Weiters ist keine sachliche Rechtfertigung dafür gegeben, dass eine erst mit Vertragsabschluss entstehende Forderung, die frühestens zu diesem Zeitpunkt fällig werden kann, vom Mieter bereits zu einem Zeitpunkt überwiesen werden müsste, zu dem der Vertragsabschluss noch nicht sicher ist.

 

Klausel 23: Der Vermieter ist berechtigt, sich aus dieser Kaution hinsichtlich aller Forderungen aus diesem Vertrag, die der Mieter bei Fälligkeit nicht erfüllt (zB Mietenrückstand, Verletzung der Instandhaltungspflicht, Ersatz für Wartungsmängel oder Umbauschäden, Räumungs-, Reinigungs- und Speditionskosten bei Beendigung des Mietverhältnisses), einschließlich der Kosten anwaltlicher Mahnung und gerichtlicher Geltendmachung zu befriedigen. (…) Muss die Kaution vom Vermieter in Anspruch genommen werden, so ist der Mieter verpflichtet, sie unverzüglich wieder aufzufüllen.“

Die Berufungswerberin hat die Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt. Damit ist die Beurteilung des Erstgerichts nicht zu überprüfen.

Erstgericht: Die Klausel verweist auf Forderungen, die sich aus unzulässigen Vereinbarungen über Instandhaltungs- und Wartungspflichten ergeben (siehe Klausel 11, 12, 13, 19 etc). Der Verweis auf unzulässige Klausel führt dazu, dass auch die verweisende Klausel intransparent iSv § 6 Abs 3 KSchG ist.

 

Klausel 24: Bestehen bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Forderungsrückstände gegen den Mieter, wird die Kaution (samt angefallener Zinsen), nach Vorlage der behördlichen Abmeldebestätigung des Wohnsitzes vom Meldeamt, binnen 14 Tagen an diesen zurückzuerstatten.“

Die Berufungswerberin hat die Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt. Damit ist die Beurteilung des Erstgerichts nicht zu überprüfen.

Erstgericht: Die Vorlage einer Abmeldebestätigung ist keine zulässige Voraussetzung iSv § 16b MRG eine Kaution zurück zu halten. Deshalb und aufgrund der unverhältnismäßig langen Frist von 14 Tagen, ist die Klausel gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB.

 

Klausel 25: Der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter ist befugt, den Mietgegenstand im Falle der Vertragsbeendigung mit Mietinteressenten – unter rechtzeitiger Terminankündigung und zu üblichen Zeiten - zu besichtigen.

Auch sonst ist der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter im angemessenen Ausmaß nach vorheriger Anmeldung zum Betreten der Mieträumlichkeiten berechtigt, um die Einhaltung der Vertragspflichten des Mieters überwachen oder notwendige Hausreparaturen durchführen zu können. Bei Gefahr in Verzug kann der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter den Mietgegenstand jederzeit, auch in Abwesenheit des Mieters betreten. Bei Abwesenheit hat der Mieter dafür zu sorgen, dass der Mietgegenstand in dringenden Fällen jederzeit zugänglich ist.“

Bei konsumentenfeindlichster Auslegung der Formulierung – „unter rechtzeitiger Terminankündigung“ - muss der Vermieter keinen Termin mit dem Mieter absprechen, der auch diesem gelegen ist, sondern kann einen Termin zur Besichtigung ohne Rücksicht auf den Mieter festlegen. Nach der Rechtsprechung muss in den ansonsten zulässigen Betretungsfällen eine Terminabsprache getroffen werden. Die Klausel ist gröblich benachteiligend.

 

Klausel 26: Der Mieter ist nicht berechtigt, allfällige Gegenforderungen aus welchem Titel immer, mit dem Mietentgelt zu kompensieren und aus diesem Grund die Pauschalmiete ganz oder teilweise zurückzuhalten.“

Gemäß § 6 Abs 1 Z 8 KSchG ist ein uneingeschränktes Aufrechnungsverbot unzulässig. Dafür ist nicht entscheidend, ob der Mieter die Bestimmung des § 6 Abs 1 Z 8 KSchG kennt oder sich davon Kenntnis verschaffen kann und er die Möglichkeit hat, die Unzulässigkeit der Klausel zu erkennen.

 

Klausel 27 und 35:

Klausel 27:Der Mieter verpflichtet sich und andere Personen, die sich im Mietgegenstand aufhalten, zur Einhaltung der jeweils aushängenden Hausordnung, die einen Bestandteil dieses Vertrages bildet. (Beilage)“

Klausel 35: Die Bestimmungen dieser Hausordnung gelten für alle Hausbewohnerinnen und Hausbewohner. Die HauptmieterInnen sind auch für Übertretungen der Hausordnung verantwortlich und haftbar, die von Mitbewohnerinnen oder Mitbewohnern oder in ihrem Mietobjekt verkehrenden Personen begangen werden.“

Der Mieter kann nicht dazu verpflichtet werden, für sämtliche „andere Personen“, wozu bei kundenfeindlichster Auslegung auch Handwerker und Einbrecher zählen, verschuldensunabhängig für die Einhaltung der Hausordnung zu haften. Die Klausel ist gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB. 

 

Klausel 28 und 40:

Klausel 28: Tierhaltung ist nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters gestattet. Die Haltung von Reptilien und Schlangen ist nicht gestattet.“

Klausel 40: In unseren Apartments ist die Haltung von Haustieren nicht gestattet. Die Haltung gefährlicher Tiere (Schlangen, Spinnen etc.) ist strengstens verboten.“

Da sich der Mieter nicht darüber im Klaren sein kann, welcher Klausel der Vorrang einzuräumen ist, sind beide Klauseln schon infolge ihres Verstoßes gegen das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG unzulässig.

 

Klausel 30: Sollte der Mieter den Mietvertrag vor Ablauf der frühesten Kündigungsmöglichkeit kündigen und der Vermieter stimmt der vertragswidrigen Beendigung zu, so ist mit Beendigung des Mietverhältnisses - für die Zeit zwischen der Mietvertragsbeendigung und dem Ende der frühesten Kündigungsmöglichkeit - vom Mieter ein Restentgelt zu bezahlen. Die Höhe des Restentgeltes ist – soweit nicht anders mit dem Vermieter vereinbart – die Summe aller noch offenen monatlichen Nettomieten zzgl. Umsatzsteuer, die für den Zeitraum zwischen Mietvertragsende und dem Ende des frühest möglichen Kündigungstermins anfallen würden.“

Gemäß der Klausel hat der Mieter von einer vorzeitigen Beendigung keinen finanziellen Vorteil. Der Vermieter kann das Mietobjekt jedoch erneut vermieten und erhält dadurch den doppelten Mietzins. Mangels sachlicher Rechtfertigung ist die Klausel gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB.

 

Klausel 31: Die Vertragsteile verzichten auf die Irrtumsanfechtung.“

Die Berufungswerberin hat die Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt. Damit ist die Beurteilung des Erstgerichts nicht zu überprüfen.

Erstgericht: Gemäß § 6 Abs 1 Z 14 KSchG kann die Irrtumsanfechtung des Verbrauchers nicht wirksam ausgeschlossen oder beschränkt werden.

 

Klausel 32: Die Vertragsparteien werden die unwirksame Vereinbarung durch eine wirksame ersetzen, die der Intention der unwirksamen Bestimmung möglichst nahe kommt.“

Die Klausel ist nach der Rechtsprechung intransparent im Sinne des § 6 Abs 3 KSchG, weil der Mieter sich damit zur Abgabe einer nicht für ihn vorhersehbaren Erklärung zur Abänderung des Vertrages verpflichtet, die darauf abzielt, einem unzulässigen Zweck einer Vertragsbestimmung Geltung zu verschaffen.

 

Klausel 33: Die Vertragsparteien stellen übereinstimmend fest, dass mündliche Nebenabreden nicht bestehen. Jede Änderung oder Ergänzung dieses Vertrages bedarf zu ihrer Gültigkeit einer schriftlichen Vereinbarung, die von beiden Vertragsteilen unterfertigt ist.“

Nach § 10 Abs 3 KSchG kann die Rechtswirksamkeit formloser Erklärungen, nicht zum Nachteil von Verbrauchern ausgeschlossen werden, was auch im Falle der Abänderung oder Ergänzung eines Vertrages gilt.

 

Klausel 34: Solange dem Vermieter nicht eine andere Zustelladresse zur Kenntnis gebracht wird, erfolgen Zustellungen aller Art an die Adresse des Mietobjektes mit der Wirkung, dass sie dem Mieter als zugekommen gelten.“

Mangels der Verpflichtung des Verbrauchers eine Anschriftsänderung bekanntzugeben, ist die Vereinbarung einer Zustellungsfiktionsklausel iSv § 6 Abs 1 Z 3 KSchG unzulässig.

 

Klausel 36: Mieterinnen bzw. Mieter sind verpflichtet, die Wohnung instand zu halten und die gemieteten Räume ausreichend zu lüften, zu beheizen und zu reinigen. (…) Die Anbringung von Markisen, Windschutzwänden, Verkleidungen oder Antennen sind nicht zugelassen. Ebenso sind Veränderungen an den Außenfenstern sowie das Anbringen von Schildern, Reklamezeichen, Anzeigen, Schaukästen etc. am und im Haus nur mit schriftlicher Genehmigung des Eigentümers möglich. (…) Die Aufstellung von Motoren und Maschinen, auch wenn eine bauliche Genehmigung nicht erforderlich ist, darf nur mit schriftlicher Zustimmung des Eigentümers erfolgen.“

Die Berufungswerberin hat die Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt. Damit ist die Beurteilung des Erstgerichts nicht zu überprüfen.

Erstgericht: Eine generelle Umwälzung der Instandhaltungspflichten (siehe § 1096 ABGB) ohne entsprechendes Äquivalent ist gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB. Gemäß § 1098 ABGB ist das Anbringen von Markisen, Windschutzwänden, Verkleidungen und Antennen, sofern die Substanz des Hauses nicht beeinträchtigt wird und der Abbau der Gegenstände leicht erfolgen kann, vom Gebrauchsrecht des Mieters erfasst. Eine davon abweichende Regelung ohne sachliche Rechtfertigung ist ebenfalls gröblich benachteiligend.

Zur Unzulässigkeit des Schriftformgebots siehe Klausel 17.

 

Klausel 37: Das Bekleben der Zimmertüren mit Postern, Aufklebern o.ä. ist nicht gestattet.“

Die Berufungswerberin hat die Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt. Damit ist die Beurteilung des Erstgerichts nicht zu überprüfen.

Erstgericht: Da es sich beim Bekleben vom Zimmertüren mit leicht ablösbarem Klebeband jedenfalls um eine gewöhnliche Nutzung einer Mietwohnung handelt, ist das Verbot mangels sachlicher Rechtfertigung für Mieter gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB.

 

Klausel 38: Für ein gesamtes, ordentliches Erscheinen des Apartmenthauses ist es untersagt, dass an und vor den Fenstern Kleider, Anzüge, Tücher u. ä. aufgehängt werden.“

Die Berufungswerberin hat die Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt. Damit ist die Beurteilung des Erstgerichts nicht zu überprüfen.

Erstgericht: Die Klausel verbietet z.B. auch das Anbringen von Vorhängen. Dafür ist kein berücksichtigungswürdiges Interesse des Vermieters erkennbar. Die Klausel ist gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB.

 

Klausel 39: Kosten, die dem Eigentümer durch das verbotswidrige Bohren von Löchern, insbesondere an der Hausinstallation, entstehen, sind vom Mieter zu ersetzen.“

Die Klausel ist intransparent iSv § 6 Abs 3 KSchG, weil unklar ist, auf welches Verbot sich das „verbotswidrige Bohren von Löchern“ bezieht.

 

Klausel 41: Öffentliche Aushänge der Hausverwaltung sind für die BewohnerInnen des Apartmenthauses verpflichtend.“

Die Berufungswerberin hat die Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt. Damit ist die Beurteilung des Erstgerichts nicht zu überprüfen.

Erstgericht: Die Klausel verstößt gegen § 6 Abs 1 Z 3 KSchG, wonach Klauseln für Verbraucher unverbindlich sind, nach denen für Verbraucher rechtlich bedeutsame Erklärungen von Unternehmern, die diesen nicht zugegangen sind, als ihnen zugegangen gelten. Weiters ist die Möglichkeit zur einseitigen Vertragsänderung des Vermieters in Form eines Aushangs gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB.

 

Klausel 42: Ich/wir nehme(n) zur Kenntnis, dass die Lieferung und Verrechnung von Strom in der Apartmenthausanlage (…) ausschließlich durch die FERNKORN AG (…) erfolgt. Ein Wechsel zu einem anderen Stromanbieter kann nicht erfolgen.“

Die Berufungswerberin hat die Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt. Damit ist die Beurteilung des Erstgerichts nicht zu überprüfen.

Erstgericht: Es liegt eine unzulässige Tatsachenbestätigung iSv § 6 Abs 1 Z 11 KSchG vor (siehe Klausel 33). Da es keine Begründung dafür gibt, dass der Mieter seinen Stromanbieter nicht selbst wählen soll, liegt eine gröbliche Benachteiligung iSd § 879 Abs 3 ABGB vor.

 

Klausel 43 und 46:

Klausel 43: Der Nettobetrag ist wertgesichert. Zur Berechnung der Wertsicherung dient der vom Österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarte Verbraucherpreisindex 2015 oder der an dessen Stelle tretende Index. Ausgangsbasis für die Wertsicherungsberechnung ist die für den Monat des Vertragsbeginns errechnete Indexzahl. Der Nettobetrag verändert sich in dem Ausmaß, in dem sich der genannte Index gegenüber der Ausgangsbasis verändert.

Klausel 46: Der Nettobetrag ist wertgesichert. Zur Berechnung der Wertsicherung dient der vom Österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarte Verbraucherpreisindex 2015 oder der an dessen Stelle tretende Index. Ausgangsbasis für die Wertsicherungsberechnung ist die für den Monat des Vertragsbeginns errechnete Indexzahl. Der Nettobetrag verändert sich in dem Ausmaß, in dem sich der genannte Index gegenüber der Ausgangsbasis verändert. Die Anpassung erfolgt jeweils zum 1.1. eines jeden Jahres.

Ich/wir bin/sind damit einverstanden dass der Vermieter berechtigt ist, diesen Pauschalbetrag jeweils zum 01.01 bzw. 01.07. zu erhöhen, wenn der Verbrauch von Wärme und Wasser aufgrund hoher Verbrauchswerte bzw. das Apartment mit mehreren, nicht dem Eigentümer bekanntgegebenen Personen, bewohnt ist und daher notwendig ist.“

Die Anpassung erfolgt jeweils zum 1.1. eines jeden Jahres. Ich/wir bin/sind damit einverstanden dass der Vermieter berechtigt ist, diesen Pauschalbetrag jeweils zum 01.01 bzw 01.07 zu erhöhen, wenn aufgrund hoher Verbrauchswerte eine Anpassung notwendig ist.“

Die Berufungswerberin hat die Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt. Damit ist die Beurteilung des Erstgerichts nicht zu überprüfen.

Erstgericht: Die gegenständliche Klausel ist nach § 6 Abs 1 Z 5 KSchG unzulässig, da keine der Entgelterhöhung entsprechende Möglichkeit zur Entgeltsenkung bei Änderung des Verbraucherpreisindex vorgesehen ist (s Klausel 8).

Zur Beurteilung der Tatsachenbestätigung s Klausel 33.

 

Klausel 44 und 47:

Klausel 44: Eine Abrechnung des Stromverbrauchs erfolgt nicht. Falls bei der Beendigung des Mietverhältnisses jedoch festgestellt wird, dass der tatsächliche Verbrauch deutlicher höher als der für dieses Apartment errechnete Durchschnittswert ist (z.B. mehrere Personen im Haushalt, hohe Energieverbraucher usw…), so ist der Vermieter berechtigt, die Pauschalbeträge dem tatsächlichen Verbrauchskosten gegenüber zu stellen. Ich/wir nehme/nehmen zur Kenntnis, dass in diesem Fall eine Nachforderung entsteht und mit der Kaution verrechnet wird.

Ich/wir nehme/nehmen zur Kenntnis, dass der Pauschalbetrag immer für einen ganzen Monat zu bezahlen ist und bei Abwesenheit vom Apartment keine aliquote Zahlung möglich ist.“

Klausel 47:Eine Abrechnung des Wärme- und Wasser-Verbrauchs erfolgt nicht. Falls bei der Beendigung des Mietverhältnisses jedoch festgestellt wird, dass der tatsächliche Verbrauch deutlicher höher als der für dieses Apartment errechnete Durchschnittswert ist (z.B. mehrere Personen im Haushalt, hohe Energieverbraucher usw…), so ist der Vermieter berechtigt, die Pauschalbeträge dem tatsächlichen Verbrauchskosten gegenüber zu stellen. Ich/wir nehme/nehmen zur Kenntnis, dass in diesem Fall eine Nachforderung entsteht und mit der Kaution verrechnet wird.

Ich/wir nehme/nehmen zur Kenntnis, dass der Pauschalbetrag immer für einen ganzen Monat zu bezahlen ist und bei Abwesenheit vom Apartment keine aliquote Zahlung möglich ist.“

Die Berufungswerberin hat die Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt. Damit ist die Beurteilung des Erstgerichts nicht zu überprüfen.

Erstgericht: Nachdem die Klausel keine Senkung des Entgelts vorsieht, verstößt sie gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG (s Klausel 8). Ebenfalls ist für Verbraucher nicht nachvollziehbar, wann der tatsächliche Verbrauch „deutlich höher“ als der errechnete Durchschnittswert ist. Die Klausel ist demnach auch intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG.

Es liegt eine unzulässige Preisanpassungsklausel iSv § 6 Abs 1 Z 5 KSchG vor, weil die Klausel keine Entgeltsenkung vorsieht (s Klausel 44).

 

Klausel 48: Die Silikonfugen im Badezimmer gelten als Wartungsfugen. Sie finden diese Silikonfugen zwischen Dusche und Wandfliesen, wie auch als Eckfugen zwischen Wand- und Bodenfliesen. Aufgrund von Materialalterung ist es notwendig diese Fugen jährlich zu überprüfen und regelmäßig zu reinigen. Die Kontrolle, als auch die Erneuerung obliegt dem Mieter/der Mieterin.

Die übliche Abnutzung wird durch den Mietzins abgegolten, weshalb gemäß § 1096 ABGB keine Verpflichtung zur Reparatur und Wartung von gewöhnlichen Abnutzungserscheinungen besteht. Die Klausel ist folglich gröblich benachteiligend (siehe auch OGH 18.12.2009, 6 Ob 81/09v, Klausel 10).

 

Klausel 49: Sollten Reinigungs- oder Reparaturkosten anfallen werden diese von der Kaution einbehalten, der restliche Betrag wird innerhalb von zwei Wochen nach Erhalt der Abmeldebestätigung an den Mieter überwiesen.“

Die Berufungswerberin hat die Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt. Damit ist die Beurteilung des Erstgerichts nicht zu überprüfen.

Erstgericht: Diese Klausel ist unzulässig, weil sie jegliche Reinigungs- und Reparaturkosten dem Mieter auferlegt. Dieser hat jedoch nur jene Kosten, die über die gewöhnliche Abnützung hinausgehende Nutzung entstanden sind, zu ersetzen. Daher werden hier vom Vermieter zu tragende Aufwände für die Erhaltung des Mietobjekts auf den Mieter überwälzt, was unzulässig gemäß § 9 Abs 1 KSchG ist (OGH, 11. Oktober 2006, 7 Ob 78/06f zu Klausel 32). Zur Erstattung der Kaution s Klausel 24.

 

Klausel 50:Der Mieter haftet für alle Dinge innerhalb des Apartments (Steckdosen, Schalter, Wasserhähne, Armaturen etc.) und muss diese eigens warten und im Schadensfall ersetzen. Der Vermieter hat für alle Dinge innerhalb der Mauer (Stromleitungen, Wasserleitungen, etc.) aufzukommen.“

Die Berufungswerberin hat die Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt. Damit ist die Beurteilung des Erstgerichts nicht zu überprüfen.

Erstgericht: Die Klausel sieht eine verschuldensunabhängige Erfolgshaftung „für alle Dinge innerhalb des Apartments“ des Mieters vor, die gemäß § 879 Abs 3 ABGB gröblich benachteiligend ist. Auch die Wartungs- und Ersatzpflicht ist gröblich benachteiligende (s Klausel 12). Weiters wird die Erhaltungspflicht des Vermieters gänzlich überwälzt, was gegen § 9 Abs 1 KSchG verstößt. Ebenfalls ist die Klausel intransparent iSv § 6 Abs 3 KSchG, weil sie teilweise widersprüchlich zu Klausel 12 ist. 

 

Klausel 51: Schäden müssen schriftlich per Mail (mit Fotos) an die Hausverwaltung gemeldet werden.“

Die Klausel verstößt jedenfalls gegen § 6 Abs 1 Z 4 KSchG, wonach die vom Verbraucher dem Unternehmer abzugebende Anzeigen keiner strengeren Form als der Schriftform unterworfen werden dürfen. Gleiches muss für die Vereinbarung gelten, eine Erklärung des Mieters dürfe nur im Wege des E-Mails erfolgen.

 

Die Entscheidung ist rechtskräftig
OLG Wien 30.9.2021, 4 R 23/21p
Klagsvertreter: Dr. Walter Reichholf, Rechtsanwalt in Wien

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