Im Mietobjekt der von den Klägern im Jahr 2001 angemieteten Genossenschaftswohnung befand sich eine aus dem Jahr 1987 stammende Heiztherme. Diese wurde von den Klägern ordnungsgemäß gewartet. Ab 2004 traten wiederholt Störungen und Mängel an der Therme auf, bei der generell mit einer wirtschaftlichen Nutzungsdauer von 15 Jahren zu rechnen ist. Für die Reparatur zahlten die Kläger insgesamt € 1.443,27. Im März 2006 empfahl das Fachunternehmen die Anschaffung einer neuen Therme, weil die Reparaturkosten zu hoch gewesen wären. Aufgrund der hohen Anschaffungskosten für die neue Therme von € 5.222,81 vereinbarten die Mieter mit der Vermieterin, dass die Vermieterin die Therme vorfinanziert und die Mieter die Anschaffung in monatlichen Raten a € 70,00 zurückzahlen. Von Juni 2006 bis Dezember 2007 zahlten die Mieter insgesamt € 1.330,00 zurück.
Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die Mieter das Mietobjekt und seine Einrichtungen, wie im Besonderen die Lichtleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- und Sanitäranlagen so zu warten und so instand zu halten haben, dass der Vermieterin und den anderen Mietern kein Nachteil erwächst.
Mit der Klage begehrten die klagenden Mieter den Ersatz der Reparaturkosten und die bereits an die Vermieterin refundierten Anschaffungskosten von insgesamt € 2.773,27.
Das Erstgericht wies das Klagebegehren noch mit der Begründung ab, dass im Vollanwendungsbereich des MRG bzw WGG die Erhaltungspflichten des Vermieters abschließend und zwingend in den § 3 MRG und § 14a WGG geregelt seien und daher § 1096 ABGB nicht anwendbar sei, weswegen die Vereinbarung im Mietvertrag nicht gegen § 9 KschG verstoße.
Das LG Graz als Berufungsgericht gab den Klägern jedoch Recht. Die Berufung sei berechtigt.
Mit dem Erstgericht sei noch davon auszugehen, dass betreffend die Erhaltungspflicht der Heiztherme die §§ 3 und 8 MRG nicht anwendbar seien (kein ernster Schaden, keine erhebliche Gesundheitsgefährdung).
Daher sei für der Beurteilung der Erhaltungspflicht der Heiztherme subsidiär § 1096 ABGB anzuwenden. Das diese Norm (auch) im Vollanwendungsbereich des MRG bzw WGG anwendbar sei, ergebe sich ausdrücklich aus § 3 Abs 1 MRG und werde auch von der Rechtsprechung implizit überwiegend bejaht. Das ergebe sich unter Bezugnahme darauf, dass § 1096 ABGB dispositives Recht darstelle und davon abweichende Instandhaltungspflichten des Mieters zulässig vereinbart werden dürften, soweit nicht Arbeiten nach § 3 Abs 2 MRG betroffen seien ( 7 Ob 2170/96k; 7 Ob 218/00k; 8 Ob 153/06t= wobl 2007/77 [Würth] ua).
§ 1096 Abs 1 ABGB sei nach stRspr eine dem Wesen des Bestandverhältnisses angepasste Gewährleistungsnorm besonderer Art. Gemäß § 9 KSchG können Gewährleistungsrechte vor Kenntnis des Mangels nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden könne. Das gelte nach der Judikatur für alle gesetzlichen Gewährleistungsansprüche, die für Verbrauchergeschäfte beachtlich sein könnten, als auch für Ansprüche nach § 1096 ABGB (7 Ob 78/06f; 1 Ob 241/06g ua).
Da die Erhaltungspflicht des Vermieters im Mietvertrag gänzlich auf die Mieter überwälzt worden sei, könne dass in § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB festgelegte Zinsminderungsrecht des Mieters nie zum Tragen kommen. Der Mieter müsse dadurch - selbst bei einem unverschuldeten Mangel - die notwendigen Maßnahmen auf seine Kosten vornehmen. Werde die Pflicht zur Erhaltung des Mietobjektes generell auf den Mieter überwälzt, dann könne er sich auch nicht auf die Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes berufen, was aber Voraussetzung für einen Zinsminderungsanspruch wäre. Durch die positive Festlegung der generellen Erhaltungspflicht des Mieters würden implizit dessen Gewährleistungsrechte ausgeschlossen, was aber bei einem Verbraucher gemäß § 9 KSchG nicht möglich wäre. Die vertragliche Vereinbarung widerspräche damit § 9 KSchG uns sei deswegen unwirksam (7 Ob 78/06f; 1 Ob 241/06g).
Es habe daher hier bei der gesetzlichen Regelung der Instandhaltungspflicht zu bleiben, diese träfe gemäß § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB die beklagte Vermieterin. (etwa schon 1 Ob 4041/56 = MietSlg 5.398).
Dieses Ergebnis decke sich mit der sich aus den § 1096 ABGB iVm § 9 KSchG ergebenden Intention des Gesetzes, dass im Verbrauchergeschäft der Bestandgeber für die gesamte Dauer des Bestandverhältnisses das Bestandobjekt im "brauchbarem Zustand" zu erhalten habe. Sonst könne sich der Bestandnehmer auf die besondere Gewährleistungsfolge der Mietzinsminderung oder -befreiung berufen. Die Beheizbarkeit einer Wohnung und die Möglichkeit zur zeitgemäßen Warmwasseraufbereitung in derselben seien essentielle Bestandteile des Mietobjektes und damit des Leistungsaustausches im Rahmen des Bestandverhältnisses, wenn diese Einrichtungen mitvermietet seien und damit deren Verfügbarkeit durch die Mietzinszahlungen abgegolten würde. Auf deren Vorhandensein soll ein Verbraucher - der hier den vollen vereinbarten Mietzins weiterzahlende Mieter - vor Kenntnis des Problems nach der Wertung des § 9 KSchG nicht wirksam verzichten können.
Im übrigen sei das Auftreten einer Leistungsstörung im Bestandverhältnis - wie etwa der Ausfall einer Heiztherme - maßgeblich vom Alter der mitvermieteten Einrichtung abhängig, die dem Vermieter in der Regel bekannt und von ihm daher wohl eher zu verteten sein werde, als vom Mieter, der - insbesondere bei kurzen Mietverhältnissen - sonst erhebliche Neuanschaffungskosten für eine solche, für die Brauchbarkeit der Wohnung notwendige Anschaffung selbst zu tragen hätte und in der Regel von der Notwendigkeit einer solchen Anschaffung wohl überrascht wäre.
Dem Einwand der Beklagten, die § 16 Abs 2 Z 3 MRG und § 10 MRG wären bei der Annahme der Erhaltungspflicht des Vermieters praktisch nicht anwendbar, begegnete das Berufungsgericht dahingehend, dass außerhalb des Anwendungsbereiches des KSchG oder bei einem Verzicht des Gewährleistungsrechts des als Verbraucher zu qualifizierenden Mieters nach Eintritt des Aufwandes für diese Normen jedenfalls ein Anwendungsbereich bleibe.
Zum Einwand der Beklagten, dass im vorliegenden Fall nicht der höchstzulässige Mietzins verlangt werde, weswegen die Überwälzung der Erhaltungsprflicht nicht unzulässig sei, führte das Gericht aus, dass nach OGH Rspr dem Verbraucher die Erhaltungspflicht auch dann nicht übertragen werden könne, wenn ein höherer Mietzins zulässigerweise verlangt hätte werden können. Im Interesse des Konsumentenschutzes solle der Leistungsgegenstand eben klar, absehbar und kalkulierbar sein. Die wäre aber nur der Fall, wenn die Leistungen klar umrissen und keine Gewährleistungsrechte vor Kenntnis des Mangels ausgeschlossen würden. Gerade der im Rahmen des Zulässigen frei vereinbarte Mietzins bilde dazu ein Regulativ und mache die vom Mieter zu erbringenden Leistungen transparenter (7 Ob 78/06f).
Dem Klagebegehren war daher statt zu geben. Aufgrund der Streitwertgrenze ist die Revision an den OGH jedenfalls unzulässig.
LGZ Graz 6.3.2009, 3 R 195/08f
Bitte Urteil Therme einfügen.
In 3 R 163/08z vom 25.2.2009 hat dem LGZ Graz einem Mieter mit gleicher Begründung den Kosterersatz für einen Heißwasserboiler zugesprochen.
LGZ Graz 25.2.2009, 3 R 163/08z
