Zwei Urteile (OGH 8.4.2003, 5 Ob 6/03y in VRInfo 2/2004 und HG Wien 16.1.2004, 25 Cg 56/03f in VRInfo 4/2004) lassen zweifeln, dass die Banken bei geförderten Wohnbaudarlehen eine faire Gestaltung von variablen Zinsen vorgenommen haben.
Geförderte Wohnbaudarlehen dienen idR zu Finanzierung von Bauvorhaben von Wohnbauträgern, aber auch zur Finanzierung von Bauvorhaben von Eigentümern von Häusern oder Einfamilienhäusern.
Im Fall der Darlehensaufnahme durch einen Verbraucher kann nicht bestritten werden, dass die Schutzbestimmungen des Konsumentenschutzgesetzes (insbesondere § 6 Abs 1 Z 5 KSchG) zur Anwendung kommen.
Im Fall der Darlehensaufnahme durch einen Bauträger wird der Darlehensvertrag dagegen zunächst zwischen zwei Unternehmern geschlossen. Die wirtschaftlichen Folgen - die Rückzahlung von Kapital und Zinsen - treffen aber die späteren Mieter bzw. Wohnungseigentümer. Diese sind idR Verbraucher. Im Fall von Wohnungseigentum werden in der Folge häufig die Verpflichtungen aus dem Darlehen auch direkt auf die Wohnungseigentümer überbunden. Spätestens zu diesem Zeitpunkt stehen sich wieder Verbraucher und Unternehmer (=Bank) gegenüber und das Konsumentenschutzgesetz ist direkt anwendbar (siehe OGH 23.9.2003, 4 Ob 119/03h in VRInfo 4/2004). Wir gehen daher davon aus, dass auch auf einen Vertrag zwischen Bauträger und Bank die Wertungen des KSchG anzuwenden sind und ein solcher Vertrag Schutzwirkungen für die zukünftigen Mieter oder Wohnungseigentümer entfaltet.
Im Lichte des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG sind unbestimmte Zinsanpassungsklauseln nichtig (siehe OGH 24.6.2003, 4 Ob 73/03v in VRInfo 9/2003). Es bleibt zwar grundsätzlich bei der Vereinbarung von variablen Zinsen, die Kontrolle der Zinsanpassungen muss aber anhand des hypothetischen Willens der Vertragsparteien vorgenommen werden.
Bei geförderten Wohnbaudarlehen liegt es im Willen beider Vertragsparteien, dass alle Voraussetzungen erfüllt werden sollen, um die angestrebte Förderung zu bekommen. In den Wohnbauförderungsgesetzen (zunächst Bundessache, heute Landessache) hat der Gesetzgeber ab 1984 idR zwei Bedingungen für die Förderung festgeschrieben: Zum einen soll der vertragliche Zinssatz nicht zu hoch sein (idR Bindung an eine Bundesanleihe samt Aufschlag als Höchstgrenze) und zum anderen sollen die Zinsen - bei der Vereinbarung variabler Zinsen - bei fallenden Zinsen für entsprechende Bundesanleihen auch gesenkt werden.
Die Banken verstanden diese Regelungen offenbar so, dass sie innerhalb der Obergrenze (z.B. Bundesanleihe zuzüglich 1,5 Prozent) die Methode wie bei normalen Verbraucherkrediten anwenden könnten: Den Vertrag mit einem günstigen Zinssatz an Land ziehen und dann - allerdings innerhalb der Obergrenze - den Zinssatz zu erhöhen und die Gewinne der Bank - auf Kosten der Kreditnehmer - zu steigern.
Das HG Wien (HG Wien 16.1.2004, 25 Cg 56/03f in VRInfo 4/2004) zeigt nun aber auf, wie die Förderungsbestimmungen auch und richtig zu lesen sind: Bei Vertragsbeginn wird das Verhältnis zwischen dem Zinssatz des Parameters (z.B. Bundesanleihe) und dem vertraglich vereinbarten Zinssatz festgelegt und dieses Verhältnis ist für die Dauer des Vertrages einzubehalten.
Der VKI möchte anhand einer Reihe von Darlehensverträgen die Praxis der Banken prüfen und gegen festgestellte Missstände mit Verbandsklagen vorgehen.
Daher sind Mieter und Wohnungseigentümer von Wohnbauten, die unter Zuhilfenahme von geförderten Bankdarlehen (nicht Landesdarlehen!) errichtet wurden, aufgerufen, der Rechtsabteilung des VKI folgende Unterlagen in Kopie zu übermitteln:
- Zusicherung der Förderung
- Kauf- oder Mietvertrag
- Darlehensvertrag/Schuldschein
- Grundbuchsauszug
- Zinsenliste der Bank
- Abrechnung über erbrachte Annuitätenzahlungen
(VKI-RechtsAbt 1060 Wien, Linke Wienzeile 18)
Laufende Berichte auch über diesen Aspekt im "Zinsenstreit" mit den Banken auf
www.verbraucherrecht.at
