Urteil: Kostenloser Rücktritt von Maklervertrag

Die beklagte Verbraucherin besichtigte aufgrund eines Zeitungsinserates des klagenden Immobilienmaklers ein Einfamilienhaus und unterzeichnete - nach einiger Überlegung - ein Kaufanbot. Darin erklärte sie, sie biete an, das Objekt zu kaufen und verpflichte sich unwiderruflich, unverzüglich einen grundbücherlichen Kaufvertrag abzuschließen. In einem Schreiben der Verkäuferin 3 Tage nach Abgabe des Anbots wurde das Anbot angenommen. In der Folge erklärte die beklagte Verbraucherin dennoch ihren Rücktritt vom Vertrag, da sie über die Finanzierung des Kaufpreises von Seiten des Maklers in Irrtum geführt worden sei. Der Makler stellte seine Provision fällig und begründete dies in erster Linie damit, dass durch die Annahme des Anbots ein Vermittlungserfolg eingetreten sei. Hilfsweise führte er aus, dass selbst für den Fall, dass man die Ansicht vertrete, das Rechtsgeschäft sei nicht wirksam zustande gekommen, die beklagte Verbraucherin zu Zahlung der Provision verpflichtet sei, da auch für diesen Fall eine Provisionspflicht vereinbart worden sei.

Der VKI übernahm die Ausfallhaftung für Prozesskosten.

Das Erstgericht gab der Klage statt. Das Berufungsgericht wies die Klage dagegen rechtskräftig ab.

Das Berufungsgericht ging davon aus, dass im vorliegenden Fall lediglich ein Vorvertrag abgeschlossen worden sei. Der Abschluss eines Vorvertrages für sich allein bringe aber den Provisionsanspruch des Vermittlers noch nicht zum Entstehen. Der Provisionsanspruch des Vermittlers entstehe erst mit dem rechtswirksamen Abschluss des daran abschließenden Hauptvertrages. Ein solcher Hauptvertrag wurde aber nicht mehr abgeschlossen.

Das Berufungsgericht prüfte in der Folge weiter, ob gemäß § 15 Maklergesetz eine wirksame Vereinbarung der Streitteile über eine Provisionspflicht auch bei Fehlen eines Vermittlungserfolges zustande gekommen sei. Das Berufungsgericht hielt zu Recht fest, dass ein bloßer Verweis auf § 15 MaklerG in einem Maklervertrag für eine Vereinbarung einer solchen Provisionspflicht nicht hinreichend sei. Im Gegenteil, die einzelnen Fälle des § 15 MaklerG müssten zwischen den Vertragsteilen gesondert vereinbart werden. Im Kaufanbot fand sich aber nur der Satz "Ein Rücktritt vom Anbot bewirkt Fälligkeit der Provision gemäß § 9 der Verordnung ... und macht mich für den durch den Rücktritt entstandenen Schaden verantwortlich ...". Da im vorliegenden Fall also nur auf eine gesetzliche Grundlage - im übrigen auf die alte Verordnung und nicht auf das neue Gesetz verwiesen wurde - ging das Gericht davon aus, dass es zu keiner gültigen Vereinbarung zwischen den Parteien hinsichtlich einer Provisionspflicht der beklagten Verbraucherin ohne einem dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg gekommen war.

Schließlich hielt das Berufungsgericht noch fest, dass dem Makler ohne eine besondere Vereinbarung ein Schadenersatzanspruch nur dann zustehe, wenn der Auftraggeber den Geschäftsabschluss in der Absicht unterlassen hätte, den Vermittler dadurch um seine Provision zu bringen oder die Ablehnung des Geschäftsabschlusses aus besonderen (sittenwidrigen) Gründen gegen Treu und Glauben verstoße. Dies war im vorliegenden Fall nicht gegeben. Die Klage wurde daher abgewiesen.