Die BUWOG verpflichtete sich außergerichtlich, die folgenden Klauseln (ab 1.11.2005) nicht mehr zu verwenden, bzw sich nicht mehr darauf zu berufen (ausgenommen Kursivtext):
- Soferne Gemeinschaftseinrichtungen wie Zentralheizung, Warmwasserversorgung, Personenaufzugsanlage, Gemeinschaftsantennenanlage und maschinelle Waschküche zur Verfügung stehen, gelten für den Betrieb und die Benützung dieser gemeinschaftlichen Einrichtungen die von der BUWOG jeweils getroffenen Regelungen.
- Die BUWOG ist berechtigt, die Benützung allgemeiner Einrichtungen der Wohnhausanlage vorübergehend oder dauernd zu untersagen und den Betrieb von Gemeinschaftseinrichtungen vorübergehend oder dauernd einzustellen, ohne daß der Mieter Anspruch auf Ersatzbeschaffung, Schadenersatz oder Mietzinsminderung hat.
- Darüber hinaus verpflichtet sich der Mieter zusammen mit dem Hauptmietzins noch die nachfolgenden Anteile zu bezahlen:
Betriebskosten und gegebenenfalls Aufzugskosten gem. §§ 21 bis 24 MRG mit einem Akontobeitrag von derzeit monatlich xxx €.
-Den auf das Bestandsobjekt entfallenden Anteil an der Erhaltung und dem Betrieb der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Anlagen des Hauses (zB Aufzug) mit einem Akontobetrag von derzeit monatlich xxx €. (Unterlassungserklärung gilt für Objekte im Vollanwendungsbereich des MRG und WGG).
- Allfällige bei dieser Übergabe ersichtliche Schäden und Mängel müssen im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten werden, ansonsten der Mietgegenstand in gebrauchsfähigem und ordnungsgemäßem Zustand übernommen gilt.
-Sind bei einem Neubau Fertigstellungsarbeiten in der Wohnung oder in den Allgemeinteilen des Hauses wie Stiegenhaus, Keller usw noch auszuführen, hat der Mieter dieses auch nach seinem Einzug zu dulden. Gleiches gilt für die während der Gewährleistungsfrist anfallenden Haftungsarbeiten.
Sowohl diese Fälle als auch allenfalls der Mangel an noch nicht hergestellten oder fertiggestellten Außenanlagen zum Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung geben dem Mieter kein Recht, eine Minderung des Mietzinses zu begehren.
-Der Mieter ist verpflichtet, die technischen Einrichtungen des Mietobjektes selbst, wie etwa Etagenheizung und Wasseraufbereiter, auf eigene Kosten durch befugte Professionisten instand halten zu lassen. Erweist sich eine Reparatur derartiger Einrichtungen als unmöglich, so verpflichtet sich der Mieter, auf eigene Kosten für eine Erneuerung zu sorgen.
Der Mieter erteilt bereits jetzt seine Zustimmung zur Stillegung derartiger Anlagen nach freier Entscheidung des Vermieters.
-Aus der zeitweiligen Störung der zentralen Versorgungseinrichtungen wie Heizung, Warmwasser, Wasser, Aufzüge, Gas ist der Mieter nicht berechtigt, irgendwelche Rechtsfolgen abzuleiten.
-Änderungen am Bestandgegenstand dürfen nur nach ausdrücklicher vorheriger schriftlicher Genehmigung und nur unter Einhaltung der im Genehmigungsschreiben erteilten Auflagen vorgenommen werden.
- Der Mieter wird nützliche Verbesserungen des Hauses bzw seines Mietgegenstandes zulassen, wie beispielsweise die Einrichtung einer Torgegensprechanlage und ähnlich nützlicher Einrichtungen, auch wenn diese erst durch den künftigen technischen Fortschritt ermöglicht werden.
(Unterlassungserklärung gilt für Objekte im Vollanwendungsbereich des MRG und WGG)
- Die Bestimmungen des § 1097 ABGB (Ersatz von Aufwendungen) sind ausgeschlossen.
- Sämtliche vom Mieter mit oder ohne Zustimmung des Vermieters durchgeführten baulichen Veränderungen und Adaptierungen gehen nach Wahl des Vermieters entschädigungslos in sein Eigentum über, oder es ist über dessen Entscheidung der vorherige Zustand, wie er anläßlich der Übergabe des Mietgegenstandes geherrscht hat, auf Kosten des Mieters wiederherzustellen.
- Die Wiederherstellungspflicht besteht über Verlangen des Vermieters bereits während des aufrechten Vertragsverhältnisses. Dies gilt vorbehaltlich der Bestimmung des § 9 MRG.
- Soweit der Mieter die Arbeit dulden muß, kann er weder den Mietzins mindern noch ein Zurückhaltungsrecht ausüben, noch Schadenersatz verlangen. Diese Rechte stehen ihm jedoch zu, wenn es sich um Arbeiten handelt, die den Gebrauch der Wohnung ganz oder erheblich beeinträchtigen.
- In diesem Sinne ist der Mieter verpflichtet, durch befugte Professionisten allfällige Bohr- und Installationslöcher zu verschließen, Wandhaken, Dübel, Traversen und dergleichen zu entfernen und nach Wahl des Vermieters entweder neu ausmalen, neu tapezieren zu lassen, die Innenfenster und Innentüren streichen zu lassen, die Böden zu reinigen, allenfalls abziehen zu lassen, kurzum alles vorzukehren, um das Mietobjekt in einen tadellosen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen. Diese Pflicht greift auch dann ein, wenn Verschlechterungen der Mietsache zufällig entstanden sind.
- Nach erfolgter Kündigung hat der Mieter die Besichtigung der Wohnung zwecks anderweitiger Vermietung in der Zeit von 14 bis 19 Uhr zu gestatten.
- Der Mieter unterwirft sich der jeweiligen Hausordnung.
- Nichtbefolgung der Hausordnung gilt als vertragswidriger Gebrauch der Wohnung.
- Alle mit der Errichtung dieses Vertrages im Zusammenhang stehenden Gebühren, Kosten und sonstigen Spesen sind vom Mieter zu tragen (wobei sich die Erklärung nicht auf Rechtsgebühren nach dem Gebührengesetz und etwaige vom Mieter geschuldete Maklerprovisionen bezieht).
- Der Mieter verpflichtet sich zum Abschluß eines Einzelwärmelieferungsvertrages mit einem von der BUWOG namhaft gemachten Unternehmen.
Beide Instanzen beurteilten im Verfahren dann folgende Klauseln als unwirksam:
- Die BUWOG ist berechtigt, die Grundlagen der Kostenverrechnung der (Anm: Gemeinschafts-) Einrichtungen zu ändern, soweit dies zur Kostendeckung der jeweiligen Einrichtungen erforderlich ist.
Diese Klausel gebe dem Unternehmer ein einseitiges Preisänderungsrecht. Ein solches kann aber nur im Rahmen des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG vereinbart werden. Offen bleibt auch, was mit den Grundlagen der Kostenverrechnung gemeint ist. Bei kundenfeindlicher Auslegung berechtige die Klausel nur zur Erhöhung des Entgelts, sehe aber keine Pflicht zur Entgeltsenkung vor, wenn sich die -noch dazu völlig offen bleibenden Parameter- entsprechend veränderten.
- Bei gegenständlicher Wohnung handelt es sich um eine Wohnung, für die Wohnungseigentum begründet ist. Es wird daher vereinbart, daß jene Betriebskosten, die aus der Abrechnung der Wohnungseigentumsanlage auf diese Wohnung entfallen, die Betriebskosten für gegenständliche Wohnung darstellen.
Das Erstgericht meinte, es sei dem Durchschnittsverbraucher hier nicht erkennbar, wie und nach welchen Grundsätzen die Aufteilung der gesamten Betriebskosten auf die einzelnen Wohnungen erfolge. Er könne auch nicht erfassen, was vom Begriff der Betriebskosten (Betriebskosten sind in §§ 21 bis 24 MRG taxativ aufgezählt) umfaßt sei. Dadurch könne die Vermieterin auch solche Betriebskosten verrechnen, die nach dem Gesetz nicht auf den Mieter überwälzt werden dürfen.
Auch die Instanz sah in der Klausel einen Verstoß gegen die zwingenden Bestimmungen der §§ 21-24 MRG sowie gegen das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG, aus dem sich das Gebot, den Vertragspartner auf bestimmte Rechtsfolgen hinzuweisen (und zwar besonders auf solche, die Kostenfolgen nach sich ziehen), ergebe.
-Beim Auszug muss der Mieter die Wohnung mit den zur Wohnung gehörenden Einrichtungsgegenständen in gereinigtem und gebrauchsfähigem Zustand zurückgeben.
Die Gerichte folgten der Argumentation des VKI, daß bei Vorliegen ernster Schäden in der Wohnung deren Behebung von der Rückstellungspflicht umfaßt wäre, soweit diese den bedungenen Gebrauch hindern. Darin liegt ein Verstoß gegen § 3 Abs 2 Z 2 MRG, der die Pflicht des Vermieters zu Übergabe der Wohnung in brauchbarem Zustand normiert. Unterliegt der Mietvertrag nur den allgemeinen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches, ist die Klausel dennoch iSd § 879 Abs 3 ABGB gröblich benachteiligend.
-Änderungen und Ergänzungen bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform.
Diese Klausel verstößt gegen § 10 Abs 3 KSchG.
-Auch nach Übergabe der Wohnhausanlage dürfen Änderungen an dieser bis zum Ende der Gewährleistungsfrist nur durch das am Bau beschäftigte Unternehmen vorgenommen werden, widrigenfalls jeglicher Gewährleistungsanspruch gegen die BUWOG erlischt.
§ 9 MRG normiert eine Anzeigepflicht des Mieters gegenüber dem Vermieter, wenn er wesentliche Änderungen am Mietgegenstand vornehmen will. Im Umkehrschluß leitet man aus dieser Bestimmung ab, daß unwesentliche Änderungen nicht anzeigepflichtig sind. Gleiches gilt für den Bereich außerhalb des MRG für geringfügige Änderungen am Mietgegenstand. Die Klausel schränkt nach Ansicht der Gerichte das Änderungsrecht des Mieters bis zum Ende der Gewährleistungsfrist ein, indem sie Änderungen, die andere Unternehmen vornehmen, mit dem Ausschluß von jeglichen (!) Gewährleistungsansprüchen, die gegen die BUWOG geltend gemacht werden können, verknüpft. Nachdem auch Ansprüche aus Arbeiten umfaßt sind, die mit den allfälligen vom Mieter vorgenommenen Änderungsarbeiten nicht zusammenhängen, käme es zu einer unangemessenen Interessenverlagerung zu seinen Lasten, die Klausel sei daher gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB.
Obwohl die Beklagte auf die Abmahnung hin die Verwendung einer leicht abgeänderten Klausel angekündigt hatte, sah das OLG hier die Wiederholungsgefahr als gegeben an- trotz teilweiser Unterlassungserklärung habe die Beklagte weiterhin behauptet, daß die ursprüngliche Klausel zulässig sei.
-Jede gänzliche oder teilweise, entgeltliche oder unentgeltliche Weitergabe des Mietgegenstandes bedarf der vorherigen schriftlichen Genehmigung der BUWOG.
Nach dem MRG ist die Weitergabe von Wohnungen in gewissen Fällen zulässig, die Bestimmungen des MRG sind zwingend. Außerdem liegt im Schriftlichkeitserfordernis ein Ausschluß der Wirksamkeit formloser Erklärungen des Unternehmers, was gegen § 10 Abs 3 KSchG verstößt.
Die Erstinstanz wies die Klage auf Unterlassung der folgenden 2 Klauseln zunächst ab, das OLG Wien schloß sich jedoch der Meinung des VKI bezüglich der Unwirksamkeit der beanstandeten Klauseln an:
- Durch die Einverständniserklärung zu einem Änderungswunsch übernimmt die BUWOG keinerlei Haftung oder Verpflichtung.
Nach Ansicht des VKI liegt in dieser Klausel ein Verstoß gegen § 879 Abs 3 ABGB sowie gegen § 6 Abs 1 Z 9 KSchG, weil sich die BUWOG dadurch von jeglicher Haftung im Zusammenhang mit der Ausführung der Sonderwünsche freizeichnen würde, obwohl der Mieter nur mit dem vorgegebenen Subunternehmer der Beklagten kontrahieren dürfe. Ebenso schließe die Klausel die Haftung der Beklagten für nebenvertragliche Schutz- und Sorgfaltspflichten aus. Käme es zu einem Streit darüber, ob ein Mangel aus einem Sonderwunsch oder dem Generalauftrag resultiere, werde die Auseinandersetzung in die Sphäre des schwächeren Verbrauchers verschoben.
Nach Meinung des OLG Wien hänge die Beurteilung der Klausel davon ab, ob eine Haftung der Beklagten im Zusammenhang mit der Ausführung der Sonderwünsche grundsätzlich in Frage käme, wobei es dem Verbandsprozeß die verbraucherfeindlichste Auslegung zugrundelegte. In diesem Sinn sei der Bestimmung zu entnehmen, daß die Beklagte jede Haftung mit dem Argument ablehnen wolle, daß der geltend gemachte Anspruch aus der Ausführung eines Sonderwunsches resultiere.
Eine Haftung der Vermieterin sei aber möglich, weil sie aus dem Vertrag Schutz- und Sorgfaltspflichten (Aufklärungspflichten) treffen, die auch im Zusammenhang mit der Beauftragung eines vorgegebenen Professionisten denkbar wären- wenn etwa der ausgewählte Professionist nicht in der Lage ist, die Sonderleistung zu erbringen und dies der Vermieterin auch bekannt sein müßte.
- Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam sein oder werden, ist davon die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht betroffen.
Es handelt sich dabei um eine salvatorische Klausel, die besagt, daß die wirksamen Vertragsbestimmungen im Fall der Nichtigkeit anderer Klauseln bestehen bleiben sollen. Das OLG Wien setzte sich sehr ausgiebig mit der Frage auseinander, ob salvatorische Klauseln auch dann intransparent sind, wenn sie die Nichtigkeit einer unzulässigen Klausel selbst (Verbot der geltungserhaltenden Reduktion- dh die Klausel wird auf ihren gerade noch zulässigen Kern reduziert) verhindern sollen, oder auch dann, wenn damit die Nichtigkeit des gesamten Vertrages werden soll, wenn nur einzelne Klauseln nichtig sind.
Das Gericht stimmt der (herrschenden) Ansicht zu, daß man von der Restgültigkeit des übrigen Vertrages ausgehen kann, ohne gegen das Transparenzgebot zu verstoßen, sofern eine Erhaltungsklausel eine vertragliche Nebenbestimmung betrifft. In einem solchen Fall nämlich wird gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion nicht verstoßen, weil die unzulässige Klausel in ihrer Gesamtheit beseitigt wird und der Restvertrag als sinnvolles Regelwerk aufrecht bleibt.Ist allerdings eine wesentliche Vertragsklausel von der Unwirksamkeit betroffen, ohne die das Rechtsgeschäft nicht fortbestehen kann, wäre der gesamte Vertrag nichtig. Eine Erhaltungsklausel wie die gegenständliche bezieht sich bei verbraucherfeindlicher Auslegung jedoch auf sämtliche Vertragsbestimmungen. Für den Verbraucher bleibt verborgen, daß in bestimmten Fälle nicht nur eine Klausel als unwirksam eliminiert, sondern der gesamte Vertrag nichtig wird. Die vertragliche Regelung läßt damit keinen Einblick in die wahren rechtlichen Konsequenzen zu und ist nach Ansicht der Zweitinstanz mit § 6 Abs 3 KSchG unvereinbar.
Nur eine Klausel erschien beiden Instanzen als zulässig, gegen Abweisung der Klage in diesem Punkt wird außerordentliche Revision an den OGH erhoben werden:
- Sollten bei Neubauprojekten gegenüber der angebotenen Planung Änderungswünsche vorliegen, gilt folgendes:
der Änderungswunsch ist nach Kenntnisnahme und Einverständniserklärung durch die BUWOG direkt an das mit der Errichtung der Wohnhausanlage beauftragte Unternehmen weiterzuleiten und ausschließlich dieses im Namen und auf Rechnung des Mieters mit der Durchführung zu beauftragen, ohne dass von der BUWOG jegliche Gewähr für die im Rahmen der Sonderwünsche erbrachten Leistungen übernommen wird.
Der VKI erblickt darin einen Verstoß gegen § 879 Abs 3 ABGB und § 9 KSchG, werde der Mieter bei Änderungswünschen verpflichtet, nur mit dem vom Bauträger ausgesuchten Unternehmen zu kontrahieren. Habe er die Möglichkeit, Sonderwünsche kostengünstiger und in besserer Qualität zu beauftragen, werde ihm wirtschaftlich ein nachteiliger Vertragspartner aufgezwungen. Gemäß § 9 MRG habe der Mieter Anspruch auf die Durchsetzung bestimmter Arbeiten; diese Anspruch werde mit der Klausel umgangen. Außerdem würden Leistungen auf einen Subunternehmer übertragen, ohne daß die Mieter Einfluß auf die Vertragsgestaltung hätten. In diesem Zusammenhang würden die Gewährleistungsbestimmungen zu Lasten des Mieters umgangen. Insgesamt versuche die Beklagte, Haftungs- und Gewährleistungsansprüche auf unzulässige weise auszuschließen. Sei der von der Beklagten beauftragte Professionist mit dieser wirtschaftlich verflochten, könnten gesetzliche Gewährleistungsansprüche umgangen werden. Außerdem könnte die Beklagte auch eine Haftung für Auswahlverschulden treffen.
Die Klausel gilt nach den Feststellungen nur für Neubauprojekte. Der Mieter hat die Möglichkeit bereits bei der Planung Sonderwünsche anzubringen. Die Ausführung erfolgt dann durch direkte Beauftragung eines Professionisten durch die Beklagte, im Namen und auf Rechnung des Mieters, wobei die Beklagte keine Gewähr für die im Rahmen der Sonderwünsche erbrachten Leistungen übernimmt. Die Richter verneinten Gewährleistungsansprüche gegen die Beklagte aus einem solchen Vertrag über die Ausführung der Sonderwünsche, weil dieser nicht zwischen Mieter und Beklagter, sondern zwischen Mieter und Professionist geschlossen würde.
Die Wendung "es wird keine Gewähr übernommen" schließe im Kontext mit Werkleistungen auch nicht eine Haftung für jegliche Schadenersatzansprüche aus sondern beziehe sich der Ausdruck "Gewähr" im gegebenen Kontext auf die Gewährleistung iSd §§ 922 ff bzw § 1167 ABGB.
Die Klausel regle den Ausschluß der Gewährleistungsansprüche für Sonderwünsche durch die Beklagte. Das entspreche der Vertrags- und Rechtslage. Diese Beurteilung gelte auch für Mangelschäden und für Mangelfolgeschäden. Die Klausel beziehe sich jedoch nicht auf sonstige Schadenersatzansprüche, die etwa im Zusammenhang mit einem Auswahlverschulden denkbar wären, weswegen die Richter darin keinen Versuch der unzulässigen Haftungsbeschränkung sahen.
Die zweite Instanz verneinte demnach auch eine gröbliche Benachteilung des Mieters zumal sie die Regelung als sachlich gerechtfertigt ansah, weil bei Errichtung einer Wohnanlage die verläßliche Koordination von Professionistenleistungen erforderlich sei. Nachdem seitens des Mieters kein durchsetzbarer Anspruch besteht, in die Planung des Objekts eingebunden zu werden, begünstigt ihn die Möglichkeit dazu, weshalb die Beklagte auch die Bedingungen hierfür gestalten könne.
Die Klage auf Unterlassung folgender zwei Klauseln wies die erste Instanz mangels Wiederholungsgefahr ab, dagegen wurde nicht berufen.
Bezüglich beider Klauseln hatte sich die BUWOG schon außergerichtlich verpflichtet, deren Verwendung in Verträgen über Objekte im Vollanwendungsbereich des MRG und im Anwendungsbereich des WGG zu unterlassen:
- Ausbesserungen und bauliche Veränderungen, die zwar nicht notwendig aber doch zweckmäßig sind, ist die BUWOG berechtigt, ohne Zustimmung des Mieters vorzunehmen..
- Der Mieter hat der BUWOG oder ihren Beauftragten die Besichtigung der Wohnung in allen Teilen zu angemessener Tageszeit zur Prüfung ihres Zustandes zu ermöglichen. In Fällen der Gefahr ist das Betreten der Wohnung zu jeder Tages- und Nachtzeit zu gestatten.
Eine Klausel wurde zur neuerlichen Entscheidung an die Erstinstanz zurückverwiesen.
Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig.
OLG Wien, 30.5.2006, 1 R 52/06h
HG Wien, 3.1.2006, 18 cg 130/05i
Klagevertreter: Dr Michael Ambrosch, RA in Wien
