Ein Immobilienmakler bot einer Konsumentin ein Grundstück an und übermittelte ihr ein schriftliches Verkaufsanbot, in dem ein Hinweis auf die Verpflichtung zur Provisionszahlung in den Fällen fehlenden Vermittlungserfolges im Sinn des § 15 Abs 1 Z 1 - 3 MaklerG enthalten war. Einige Tage danach stellte die Konsumentin ihrerseits ein Kaufanbot ohne entsprechenden Hinweis auf die Bestimmungen des § 15 MaklerG. Danach kam es zu einer weiteren Besichtigung und - wegen der guten Fernsicht - zu einem erhöhten Kaufanbot der Konsumentin. Der Makler erklärte der Konsumentin, dass er den Verkäufer erst zwei Tage später über das neue Anbot informieren werde. Unmittelbar nach der Besichtigung stellte die Konsumentin fest, dass die Verbauung des Nachbargrundstückes - entgegen der Zusage des Maklers - in einem weit größerem Ausmaß geplant wäre und die Fernsicht damit stark beeinträchtigt wäre. Die Konsumentin teilte daher am nächsten Tag in der Früh dem Makler mit, dass sie das Grundstück nicht kaufen wollte. Dieser bat sie sich die Sache nochmals zu überlegen und erklärte das Kaufanbot noch nicht weitergeleitet zu haben. Am Abend zog die Konsumentin ihr Angebot endgültig zurück. Daraufhin teilte der Makler mit, dass er das Angebot bereits am Vortag an den Verkäufer weitergeleitet hätte.
Nach dem OLG Wien hat die Konsumentin ihr Kaufanbot rechtzeitig, nämlich vor Weiterleitung an den Verkäufer, widerrufen. Wenn der Makler das Angebot trotz Widerrufs an den Verkäufer weitergeleitet hat, hat er wider Treu und Glauben gehandelt, da er dadurch gegen die aus § 3 Abs 1 MaklerG folgende Verpflichtung, die Interessen des Konsumenten redlich und sorgfältig zu wahren, verstoßen hat. Hinweise für eine Abschlussvollmacht des Maklers gab es keine.
Die Bestimmung des § 2 Abs 2 MaklerG ist eine Schutzbestimmung zugunsten dessen, der Erklärungen gegenüber dem Makler abgibt, solange ihm der Dritte nicht bekannt ist. Überdies konnte eine ausdrückliche und schriftliche Vereinbarung im Sinn des § 31 Abs 1 Z 3 KSchG betreffend die Fälligkeit der Provision im Fall eines fehlenden Vermittlungserfolges nicht festgestellt werden. Es genügt in diesem Zusammenhang nämlich nicht, eine solche Vereinbarung in ein Vertragsanbot oder in eine Auftragsbestätigung aufzunehmen oder als einseitige Erklärung anzuschließen. Eine derartige Vereinbarung muss vielmehr Bestandteil der Vertragsurkunde selbst sein.
Die ordentliche Revision wurde zugelassen. Das Urteil ist nicht rechtskräftig.
OLG Wien 25.9.2003, 11R 54/03x
Klagevertreter: Dr. Benedikt Wallner
