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Vermieter als Unternehmer

Der Kläger erteilte einem Vertreter eine Vollmacht zum Verkauf der gegenständlichen Liegenschaften und Liegenschaftsanteile. Der Vertreter schloss namens des Klägers mit der Beklagten über die Liegenschaften und Liegenschaftsanteile einen Kaufvertrag um den Kaufpreis von 550.000 EUR.

Der Kläger wollte ua wegen laesio enormis (= Verkürzung über die Hälfte) (§ 934 ABGB) den Vertrag aufheben. Die Klage wurde abgewiesen.

Der Vertrag enthielt einen Verzicht auf die Geltendmachung der laesio enormis. Zu Lasten eines Unternehmers kann die Anwendung des § 934 ABGB vertraglich ausgeschlossen werden (§ 351 UGB).

Als ein Unternehmer iSd KSchG wird der Vermieter anzusehen sein, wenn die Beschäftigung von dritten Personen (zum Beispiel Hausbesorger), das Vorliegen einer Mehrzahl dauernder Vertragspartner (Mehrzahl von Mietverträgen, die eine nach kaufmännischen Grundsätzen geführte Buchhaltung erfordert) bestehen und sohin die Einschaltung von anderen Unternehmen oder Erfüllungsgehilfen erforderlich ist und auch längerfristige Vertragsbindungen bestehen. Als annähernde Richtzahl für die Mehrzahl von Vertragspartnern wurde angenommen, dass der private Hauseigentümer (noch) als Verbraucher anzusehen sei, wenn in seinem Haus nicht mehr als fünf Mietgegenstände in Bestand gegeben werden. Allein deshalb, weil sich jemand keiner Hilfspersonen bzw Erfüllungsgehilfen bedient, ist er aber nicht zwingend als Verbraucher anzusehen. Für den Unternehmerbegriff des KSchG ist auch kein bestimmtes Mindestmaß an geschäftlicher Tätigkeit erforderlich, sondern nur die Regelmäßigkeit und Methodik der ausgeübten Tätigkeit maßgeblich.

Derjenige, der die Eigenschaft als Konsument für sich in Anspruch nehmen will, muss behaupten und nachweisen, dass die Voraussetzungen für diesen Schutz gegeben sind. Die Beweislast dafür, dass die Bewirtschaftung einer Liegenschaft oder von Bestandobjekten keine dauernde Organisation erforderlich macht und sohin ein Privatgeschäft vorliegt, trifft den selbstverwaltenden Eigentümer bzw Verfügungsberechtigten.

Geschäfte, die ein Unternehmer abschließt, gelten im Zweifel als zum Betrieb seines Unternehmens gehörig (§ 344 UBG). Auch Abwicklungsgeschäfte – selbst die Veräußerung des ganzen Unternehmens – gehören grundsätzlich zum Betrieb des Unternehmens.

Der Kläger hatte zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses insgesamt elf Bestandverträge abgeschlossen, davon betrafen acht (sieben Mietverträge über Wohnobjekte und ein Pachtvertrag) die verkauften Liegenschaften. Darüber hinaus bestanden ein Mietvertrag über ein Wohnobjekt in Ungarn und zwei Mietverträge über Wohnungen in Wien. Er verwaltete und betreute seine Mietobjekte und Verträge zwar großteils selbst, bediente sich aber etwa zur Betreuung eines der Häuser auch gelegentlich eines seiner Mieter.

Es ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Verwaltung und Vermietung einer solchen Vielzahl von Liegenschaften eine dauernde Organisation, Regelmäßigkeit und Methodik erfordere. Aus einer Gesamtbetrachtung der hier vorliegenden Umstände folgt jedenfalls eine auf Dauer angelegte Organisation selbständiger wirtschaftlicher Tätigkeit zur Vermietung und Verpachtung bestehender Mietobjekte, dies selbst vor dem Hintergrund der hier gegebenen überwiegenden Selbstverwaltung durch den Kläger. Diesem ist es nicht gelungen, seine Verbrauchereigenschaft darzutun.

Der Verzicht auf die Einrede der laesio enormis ist daher wirksam.

OGH 28.4.2022, 7 Ob 19/22b

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