Die Klägerin begehrte den Ersatz der Kosten für die Erneuerung des Gasdurchlauferhitzers in Höhe von € 1.159,44. Bei Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 1989 war der Gasdurchlauferhitzer funktionsfähig in der Wohnung vorhanden. Im März 2007 wurde das regelmäßig von der Mieterin gewartete Gerät defekt und konnte mit wirtschaftlich vernünftigen Mitteln nicht mehr repariert werden. Der Vermieter lehnte den Austausch des Gerätes ab.
Der Mietvertrag enthielt eine Klausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, auf eigene Kosten die gesamten, für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen zB Fußböden, Fliesen, Fensterscheiben, Öfen, Herde, Elektroboiler, Abflussbecken und sonstiges Inventar so zu warten und instand zu setzen, dass der Vermieterin und den übrigen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst.
Das Erstgericht bejahte den Rückforderungsanspruch der Klägerin. Es führte aus, dass auch im Vollanwendungsbereich des MRG § 1096 ABGB anwendbar sei, soweit nicht Arbeiten nach § 3 MRG oder § 8 MRG betroffen seien. Aufgrund des dispositven Charakters von § 1096 ABGB sei daher eine davon abweichende vertragliche Regelung, mit der die Reparatur oder die Erneuerung von Durchlauferhitzern und ähnlichen Geräten auf den Mieter überwälzt werde, grundsätzlich wirksam. Der Argumentation des OGH zu den beiden "Klauselentscheidungen" 7 Ob 78/06f und 1 Ob 241/06g folgend sah das Erstbericht im vorliegenden Fall aber einen Verstoß gegen § 9 KSchG. Die vertragliche Auferlegung von Erhaltungs / Instandhaltungspflichten, die den Mieter nach dem Gesetz nicht träfen, bewirke eine unzulässige Beschränkung von Gewährleistungsansprüchen, wenn die Bestandsache während der Bestandzeit ohne Verschulden des Mieters derart mangelhaft werde, dass sie zum bedungenen Gebrauch nicht tauge. Die Warmwasseraufbereitung sei Bestandteil des bedungenen Gebrauchs der Wohnung, daher könne diesbezüglich wegen § 9 KSchG die Erhaltungspflicht nicht wirksam auf den Mieter überwälzt werden.
Das Berufungsgericht bestätigte diese Ansicht. Selbst wenn mit der Klausel nur einzelne Gewährleistungsrechte ausgeschlossen würden, wie dies die Beklagte implizit argumentiere, verstoße die Klausel gegen § 9 KSchG, weil diese Bestimmung regle, dass Gewährleistungsrechte des Verbrauchers vor Kenntnis des Mangels nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden könnten.
Zur Argumentation der Beklagten, dass selbst bei Unwirksamkeit der Klausel mangels Anwendbarkeit des § 1096 ABGB keine Erhaltungspflicht des Vermieters bestehe, verwies das Berufungsgericht ebenfalls auf die beiden "Klauselentscheidungen". Der OGH habe zu diese Frage Stellung genommen und in 1 Ob 241/06g ausgeführt, dass gemäß § 3 Abs 1 Satz 2 MRG "im Übrigen § 1096 ABGB unberührt" bleibe. In dieser Entscheidung sei eine dem vorliegenden Fall vergleichbare Klausel in einem Mietvertrag unter Hinweis auf § 1096 ABGB und § 9 KSchG als unwirksam erachtet worden. In dieser Entscheidung sei weiters klar gestellt worden, dass § 1096 ABGB sowohl im Teil- wie auch im Vollanwendungsbereich des MRG anzuwenden sei.
Da die Warmwasserversorgung Bestandteil des bedungenen Gebrauchs einer Wohnung sei, könne im Bezug auf den die Warmwasserversorgung gewährleistenden Gasdurchlauferhitzer die Instandhaltungs- und Erneuerungspflicht nicht zulässig auf den Mieter überwälzt werden, weil dadurch Gewährleistungsansprüche im Sinn des § 1096 ABGB (Mietzinsminderung wegen nicht vorhandener Warmwasserversorgung) ausgeschlossen werden würden.
Soweit sich die Beklagte auf die Bestimmung des § 10 Abs 3 Z 1 MRG stütze, sei ihr entgegen zu halten, dass § 10 Abs 8 MRG normiere, dass weitergehende Ansprüche nach den §§ 1097, 1036, 1037 ABGB durch die Bestimmung des § 10 MRG unberührt blieben. Da im vorliegenden Fall ein Anspruch nach § 1097 ABGB bestehe, sei § 10 Abs 3 Z 1 MRG hier nicht anzuwenden. Im übrigen solle diese mit der WRN 2006 eingeführte Bestimmung nur jene Fälle umfassen, in denen zulässigerweise die Erhaltungspflicht für eine Heiztherme oder einen Warmwasserboiler vertraglich dem Mieter aufgebürdet würde.
LG Linz 21.8.2008, 14 R 94/08d
