Beschwerden im Zusammenhang mit Beteiligungen an Immobiliengesellschaften gehören zum Alltag der Beratungstätigkeit der Arbeiterkammern und des VKI. Dabei stehen Probleme bei der Kündigung und Abschichtung der Beteiligungen im Vordergrund. Oft werden die bei Vertragsabschluss in Aussicht gestellten Renditen bei weitem nicht erreicht. Darüber hinaus werden dem Verbraucher oftmals auch zweifelhafte "Negativposten" in Rechnung gestellt. Da eine gerichtliche Rechtsverfolgung für den Einzelnen stets sehr risikoreich ist, können sich diese unfairen Geschäftspraktiken weitgehend ungehindert entfalten.
Der VKI hat daher - im Auftrag des BMJ (Sektion Konsumentenschutz) - in einem anhängigen Beschwerdefall die Ausfallhaftung für eine Klage gegen die KRECO Realitäten AG übernommen.
Atypische stille Beteiligung
Die betroffene Konsumentin zeichnete im Jahr 1990 eine atypische stille Beteiligung an der KRECO Realitäten AG zum Nominale von öS 120.000. Sie leistete eine Einmalzahlung von öS 12.000. Der Restbetrag war in 108 monatlichen Raten zu je öS 1000.- aufzubringen. Eine Kündigung der Beteiligung war nach der vollständigen Einzahlung der Einlage erstmals zum 31.12.1999 möglich. Im Verkaufsprospekt und im Beratungsgespräch wurde für diesen Zeitpunkt ein Abschichtungsguthaben von öS 209.400 in Aussicht gestellt. Nach den Bestimmungen im Gesellschaftsvertrag ist der Anleger am Gewinn, nicht jedoch am Verlust des Unternehmens beteiligt. Dieser Vorteil wurde auch in den Verkaufsprospekten besonders hervorgehoben. Bei der Kündigung erhält der Anleger nach den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages ein Abschichtungsguthaben, das sich im wesentlichen wie folgt errechnet: einbezahlte Einlage plus Anteil an den stillen Reserven des Immobilienbestandes, deren Höhe mittels einer Bewertung zu Tagesverkehrswerten festgestellt wird plus Gewinnanteile.
82.000 Schilling weniger Gewinn
Die Konsumentin kündigte die Beteiligung vereinbarungsgemäß zum 31.12.1999 und erhielt im Juli 2000 von der KRECO Realitäten AG eine Abrechnung, in der ein Auszahlungsbetrag von lediglich öS 127.015 ausgewiesen wurde. In dieser Abrechnung wurde der Konsumentin unter der Bezeichnung "stille Lasten" auch ein Negativposten in der Höhe von öS 27.732 in Rechnung gestellt, der unerklärlich war. Der Begriff "stille Lasten" (negative stille Reserven) bezeichnet nämlich Wertverluste bei Vermögensgegenständen, die zum Bilanzstichtag bereits eingetreten sind, die aber in der Bilanz bei der Bewertung des Vermögensgegenstandes nicht durch eine Abschreibung berücksichtigt worden sind. Derartige Überbewertungen sind nach zwingenden handelsrechtlichen Bewertungsvorschriften grundsätzlich verboten.
Verbotenerweise Provisionen abgezogen
Um eine Stellungnahme ersucht, versuchte sich die KRECO Realitäten AG damit zu rechtfertigen, dass der verrechnete Negativposten seine Ursache in "noch offenen Aufwendungen aus der Gründungs- und Platzierungsphase des Unternehmens" habe. Derartige Aufwendungen (z.B. Vermittlungsprovisionen) haben jedoch keinerlei Auswirkungen auf die Bewertung des Immobilienbestandes, die nach dem Gesellschaftsvertrag für die Ermittlung des Abschichtungsguthabens alleine maßgeblich ist. Vielmehr gehen derartige Aufwendungen nach zwingenden handelsrechtlichen Bestimmungen automatisch in den jeweiligen Jahreserfolg ein. Soweit diese Aufwendungen in der Gründungsphase zu Verlusten geführt haben, die noch nicht mit späteren Gewinnen ausgeglichen werden konnten, ist eine Beteiligung des Anlegers daran vertraglich ausdrücklich ausgeschlossen worden.
Es gibt sicher noch mehr Geschädigte
Eine Klage war somit unausweichlich und - da die KRECO Realitäten AG beim ersten Verhandlungstermin submittierte - auch erfolgreich. Die Angelegenheit "KRECO" ist damit allerdings noch nicht beendet. Es ist zu befürchten, dass die KRECO Realitäten AG die Beteiligungen anderer AnteilszeichnerInnen auch weiterhin nicht vertragskonform abschichten könnte.
Es sind daher Abschichtungen der KRECO Realitäten AG mit besonderer Sorgfalt überprüfen. Bei Zweifeln an ihrer Richtigkeit oder offenkundigen Unregelmäßigkeiten können die Abrechnungen an die Rechtsabteilung des VKI zur Prüfung weitergeleitet werden.
