Unzulässige AGB-Klauseln der SelfStorage-Dein Lager LagervermietungsgesmbH (MyPlace SelfStorage)

Die SelfStorage-Dein Lager LagervermietungsgesmbH (MyPlace SelfStorage) ist nach eigenen Angaben Marktführer im deutschsprachigen Raum hinsichtlich privater Lagerraumanmietung mit mittlerweile 61 operativen Lagerstandorte in Deutschland, Österreich und der Schweiz. 

In Österreich bietet MyPlace Selfstorage ihre Leistungen gegenüber Verbraucher:innen in Wien, Linz und Graz an. Die Beklagte verwendet im geschäftlichen Verkehr mit Verbraucher:innen AGB, die sie von ihr geschlossenen Verträgen zugrunde legt.

Der VKI beanstandete insgesamt 25 Klauseln aus den von der Beklagten verwendeten AGB, wobei aufgrund der fristgerechten Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung durch die Beklagte nur mehr 8 Klauseln gerichtlich beanstandet wurden.

Zu den einzelnen – gerichtlich beanstandeten - Klauseln:

1. „Der Vermieter hat das Recht, das Abteil ohne vorherige Verständigung des Mieters zu öffnen, zu betreten, die eingelagerte Ware gemäß Ziffer 5.2 und 5.3 zu verbringen und/oder die notwendigen Veranlassungen zu treffen, falls der Vermieter begründet annehmen kann, dass das Abteil gemäß Ziffer 4 verbotene Gegenstände/Waren enthält und in Folge von einer Gefährdung der umliegenden Abteile/Bereiche auszugehen ist.“ (Klausel 3.6.1.)

Das Handelsgericht Wien erachtete die Klausel als gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB. 

Das Gericht legte ausführlich dar, dass im Rahmen des § 1098 ABGB dem Bestandgeber grundsätzlich auch gegen den Willen des Bestandnehmers das Recht zu steht, den Bestandgegenstand zu betreten, soweit dies im Interesse der Erhaltung des Hauses oder zur Ausübung der notwendigen Aufsicht erforderlich ist. Ein uneingeschränktes, auch grundloses, Besichtigungsrecht des Vermieters ist allerdings gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB (7 Ob 78/06f – Klausel 28). Es hat eine Interessenabwägung stattzufinden. Die Zumutbarkeit ist umso eher gegeben, je schwerwiegender berechtigte Interessen des Vermieters den Eingriff fordern. Der Vermieter muss allerdings sein Betretungsrecht auf eine für die Rechte des Mieters schonende Weise ausüben, also – soweit nicht Gefahr im Verzug (dazu 1 Ob 541/77 Miet 29.158) besteht – mit entsprechender Anmeldung und Terminabsprache und zu üblichen und dem Mieter zumutbaren Tageszeiten (aaO Rz 40, 41). Diese Grundsätze sind auch in der hier vorliegenden Konstellation anzuwenden.

Bei der hier gegenständlichen Regelung geht es allerdings – auch wenn von „Gefährdung“ gesprochen wird – gerade nicht um den Fall von Gefahr im Verzug (dieser wird nämlich bereits in Punkt 3.4 geregelt). Ausgegangen wird also offensichtlich von einem weniger schwerwiegenden Fall, in dem der Vermieter Grund zur Annahme hat, dass verbotene Gegenstände gelagert werden, und daher – allerdings nicht unmittelbar bevorstehend – von einer Gefährdung der umliegenden Abteile bzw. Bereiche (unterschiedlichster Intensität) auszugehen ist. In einem solchen Fall ist aber die angeordnete Folge – Öffnung und Betretung des Abteils ohne vorherige Verständigung des Mieters und Verbringung des eingelagerten Guts in ein anderes Abteil auf Kosten und Risiko des Mieters oder eine andere „notwendige Veranlassung“ (was immer darunter zu verstehen ist, insofern liegt auch ein Verstoß gegen das Transparenzgebot im Sinne des § 6 Abs 3 KSchG vor) überschießend, nicht sachlich gerechtfertigt und daher gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB.

2. „Dem Mieter ist es nicht erlaubt, das gemietete Abteil ganz oder teilweise unterzuvermieten oder sonst Rechte aus diesem Vertrag zur Gänze oder zum Teil an Dritte zu übertragen." (Klausel 4.5.)

Das HG Wien erachtete die Klausel als gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB, da bei der Abwägung der Interessen auf Seiten des Mieters zu berücksichtigen ist, dass das Recht zur Untervermietung vom Gebrauchsrecht des Mieters grundsätzlich mitumfasst (und nach der Rsp schon mit dem Mietzins abgegolten) ist. Unzufriedenheit mit der durch das dispositive Recht getroffenen Regelung alleine ist kein ausreichender sachlicher Grund für eine Abweichung davon.

3. „Falls der Mieter dieser Aufforderung nicht fristgerecht entspricht oder ein schnelleres Handeln notwendig ist, ist der Vermieter berechtigt, auf Kosten und Risiko des Mieters das gemietete Abteil zu öffnen und die Ware in ein alternatives Abteil bzw. Lager vergleichbarer Größe zu verbringen.” (Klausel 5.2.)

Die Beurteilung dieser Klausel erfolgte gemeinsam mit der Beurteilung der nachstehenden Klausel 5.3.

4. „Falls Ware gemäß Ziffer 5.1 oder 5.2 in ein vergleichbares alternatives Abteil/Lager verbracht wird, bleibt der bestehende Mietvertrag zu gleichen Konditionen, jedoch über das alternative Abteil bzw Lager aufrecht. Der Mieter hat keinen Anspruch auf einen Wechsel in das ursprünglich gemietete Abteil.” (Klausel 5.3.)

Die Klausel entspricht durch die Wendung „oder ein schnelleres Handeln notwendig ist“ nicht dem Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG, da unklar bleibt, welche Fälle hier umfasst sein sollen und welches Übel durch das „schnellere Handeln“ vermieden werden sollte. Die Klausel ist aber auch gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB, weil dem Vermieter bei ungünstigster Auslegung ermöglicht wird, in Fällen, in denen er schnelleres Handeln für notwendig erachtet, die dem Mieter zukommende 14tägige Räumungsfrist auszuhebeln.

Die Klausel verstößt auch gegen § 6 Abs 1 Z 9 KSchG, weil damit bei konsumentenfeindlichster Auslegung die Pflicht der Beklagten zum Schadenersatz für den Fall, dass bei Öffnung des Abteils und Verbringung der Ware diese durch ein der Beklagten zuzurechnendes Verhalten grob fahrlässig oder vorsätzlich beschädigt wird, ausgeschlossen wird.

Die Klausel 5.3. ist bereits durch den Verweis auf die ihrerseits unzulässige Klausel 5.2. als unzulässig anzusehen.

5. „Der Vermieter ist berechtigt, das Mietentgelt nach schriftlicher Mitteilung an den Mieter, zumindest um den jährlichen Anstieg des VPI(Verbraucherpreisindex), zu erhöhen.” (Klausel 6.2.2., teilweise)

Nach den Ausführungen des HG Wien ist eine Wertsicherungsklausel in einem Mietvertrag durch das legitime Bedürfnis des Vermieters gerechtfertigt, das Entgelt – insbesondere bei längeren Vertragslaufzeiten – an die tatsächliche Geldentwertung anzupassen und damit das Äquivalenzverhältnis zu wahren (RS0132652 = 6 Ob 226/18f). Sie hat sich aber an den Erfordernissen des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG messen zu lassen. 

Die Bestimmung regelt – abgesehen vom (weiteren) Erfordernis der Zweiseitigkeit – die Zulässigkeitsvoraussetzungen für Preisänderungsklauseln. Im Rahmen der geforderten ex-ante-Prüfung muss der Gestaltungsspielraum des Unternehmers für den Verbraucher nach den in § 6 Abs 1 Z 5 KSchG genannten Prämissen und Parametern jedenfalls im Vertrag klar umschrieben sein (RS0121395). Neben der sachlichen Rechtfertigung der für die Entgeltänderung maßgeblichen Umstände müssen daher folgende Voraussetzungen erfüllt sein: Zweiseitigkeit, Festlegung im Vertrag, Unabhängigkeit vom Willen des Unternehmers (6 Ob 226/18f Pkt 1.2.). Zweck der Norm ist es nämlich, den Verbraucher vor überraschenden Preiserhöhungen zu schützen (RS0124336).

Diesen Voraussetzungen genügt die vorliegende Klausel in keiner Weise, zudem sieht sie keine Entgeltsenkung vor, weshalb ein Verstoß gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG vorliegt.

Im Übrigen verstößt die Klausel auch gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, wonach Vertragsbestimmungen unzulässig sind, nach denen dem Unternehmer auf sein Verlangen für seine innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung zu erbringende Leistung ein höheres als das ursprünglich bestimmte Entgelt zusteht, sofern der Unternehmer nicht beweist, dass sie im Einzelnen ausgehandelt worden sind. Bei kundenfeindlichster Auslegung der vorliegenden Klausel könnte schon in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss eine Entgeltänderung eintreten (2 Ob 36/23t; RS0115215 [T5]).

6. „Bezüglich offener Forderungen hat der Vermieter in Ausübung seines gesetzlichen Vermieterpfandrechtes (§ 1101 ABGB) das Recht, dem Mieter den Zutritt zum Gelände und dem Abteil zu verweigern und ein eigenes Zusatzschloss am Abteil zu befestigen. Diese Maßnahmen können unabhängig davon vorgenommen werden, ob der Vermieter den Mietvertrag gekündigt/aufgelöst hat oder nicht. Die Ausübung dieses Rechtes berührt nicht die Verpflichtung des Mieters, offene Forderungen des Vermieters zu begleichen.” (Klausel 6.3.3.)

Die Klausel verstößt gegen das Transparenzgebot iSd § 6 Abs 3 KSchG. Zudem ist sie gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB. 

7. „Setzt der Mieter den Gebrauch des gemieteten Abteils nach Ablauf des Mietvertrages fort, gilt das Mietverhältnis nicht als (stillschweigend) verlängert.” (Klausel 8.)

Nach einhelliger neuerer Rsp wird die stillschweigende Vertragsverlängerung nicht nur durch einen Antrag auf Erlassung eines Übergabe- oder Übernahmeauftrags gem § 567 ZPO oder durch Klage iSd § 569 ZPO, sondern auch durch eine eindeutige ggt Erklärung vor dem Endtermin verhindert.

Ein – wie im vorliegenden Fall – bereits im Bestandvertrag vereinbarter Ausschluss der stillschweigenden Verlängerung wird nach stRsp jedoch als nicht ausreichend beurteilt (1 Ob 286/98k). Da die durch die Klausel normierte Abweichung von der Rechtslage nicht gerechtfertigt ist, ist sie gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB.

8. „Schadensersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter, unabhängig von der Art und unabhängig vom Rechtsgrund, sind ausgeschlossen, es sei denn der Vermieter, die gesetzlichen Vertreter, Angestellten oder Erfüllungsgehilfen des Vermieters haben die zu Grunde liegende Pflichtverletzung vorsätzlich oder grob fahrlässig begangen. Bei leicht fahrlässiger Verletzung von wesentlichen Vertragspflichten ist die Haftung auf den vertragstypischen, vorhersehbaren Schaden begrenzt. Eine wesentliche Vertragspflicht in diesem Sinne ist eine solche, deren Erfüllung die ordnungsgemäße Durchführung des Vertrags überhaupt erst ermöglicht und auf deren Einhaltung der Mieter regelmäßig vertraut und vertrauen darf. Die Haftungsbeschränkung gilt nicht bei schuldhafter Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit.” (Klausel 10.)

Freizeichnungsklauseln für Fälle, die jenen des § 6 Abs 2 Z 5 KSchG vergleichbar sind, unterfallen dem § 879 Abs 3 ABGB (Krejci in Rummel ABGB3 § 6 KSchG Rz 126). Dies ist hier der Fall. Den vorliegenden Verträgen ist immanent, dass sich Sachen der Bestandnehmer im Machtbereich der Beklagten als Bestandgeberin befinden. Eine Argumentation, wieso die statuierte Haftungseinschränkung bei leichter Fahrlässigkeit sachlich gerechtfertigt sein sollte, bleibt die Beklagte schuldig. Zudem ist die Begrenzung auf den „vertragstypischen, vorhersehbaren“ Schaden – worunter sich der typische Verbraucher nichts vorstellen kann, zumal auch kein Beispiel genannt wird – intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG, weil die Voraussetzungen der Haftungsbeschränkung damit für den Verbraucher nicht eindeutig dargestellt werden.

Zur Leistungsfrist:

Das HG Wien führte aus, dass nach ständiger Rechtsprechung eine Leistungsfrist von drei Monaten zur Umgestaltung von Klauseln als grundsätzlich angemessen angesehen wird, weil man dem Unternehmer Zeit geben muss, in seiner Organisation die Voraussetzungen für die Umsetzung der Entscheidung zu schaffen (RS0041265 [T5]).

Gegenständlich erachtete die Beklagte eine Frist von zwei Monaten als ausreichend, ohne zwischen dem Unterlassen der Verwendung und dem Sich-Berufen auf Klauseln zu unterscheiden.

Das Handeslgericht Wien führte dazu aus, dass es sich vorliegend um keine Klauseln jener Fallgruppen, die von der Rechtsprechung herausgearbeitet worden sind (beispielsweise wenn die Klauseln etwa Inhalt oder Kalkulationsgrundlage einer Mitteilung an den Verbraucher sind, vgl 9 Ob 82/17z) handelt.  Der Beklagten wurde daher mit sofortiger Wirkung untersagt, sich auf die unzulässigen Klauseln zu berufen.

Handelsgericht Wien 29.04.2024, 29 Cg 25/23 f (rechtskräftig)

Klagevertreter: RA Dr. Stefan Langer

Stand: 02.06.2024

Weiters gab die SelfStorage-Dein Lager LagervermietungsgesmbH (MyPlace SelfStorage) am 13.07.2023 zu folgenden Klausel eine strafbewehrte Unterlassungserklärung ab, wobei die kursiv gesetzten Teile nicht Teil der Beanstandung waren:

1. Nachstehende ALLG. GESCHÄFTSBEDINGUNGEN sind Vertragsbestandteil (Überschrift)
2. Dem Mieter ist bekannt, dass die Mitarbeiter des Vermieters grundsätzlich nicht ermächtigt sind, Zusagen zu machen oder Verpflichtungen einzugehen, die über den Inhalt des Mietvertrages hinausgehen bzw. von diesem abweichen. (…)
3. (…) Der Mietvertrag gemäß den vorgenannten Bestimmungen kommt schlüssig zustande (siehe Punkt 11.5.) (Klausel 1., teilweise)
4. (…) Sämtliche Öffnungszeiten können mit vorheriger 14-tägiger Ankündigung jederzeit geändert werden. (Klausel 3.1., teilweise) (…)
5. (…) Der Mieter ist nicht berechtigt, aus der vorübergehenden Unterbrechung der Versorgung des Abteils oder des Geländes mit Wasser, Strom etc Ansprüche gegen den Vermieter geltend zu machen, sofern dieser umgehend die Behebung veranlasst. (Klausel 3.1., teilweise)
6. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter zu einem mindestens 7 Tage im Voraus angekündigten Termin Zutritt zum Abteil zu gestatten, wenn behördliche Inspektionen vorgeschrieben werden oder Instandhaltungsarbeiten und/oder andere Arbeiten zwingend notwendig sind, die die Sicherheit bzw. die Funktionsfähigkeit der Anlage sicherstellen sollen und/oder ein Zu-/Umbau der Anlage vorgenommen wird. Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht rechtzeitig nach, hat der Vermieter das Recht, das Abteil ohne weitere Verständigung zu öffnen und zu betreten und auf Kosten des Mieters entweder die erforderlichen Arbeiten durchzuführen oder die eingelagerten Waren/Gegenstände in ein alternatives geeignetes Abteil bzw. Lager zu verbringen. (Klausel 3.5., teilweise)
7. Es ist dem Mieter und jeder Person, die mit dem Mieter oder durch den Mieter legitimiert das Gelände betritt oder das Abteil verwendet, verboten:
   Den Verkehr auf dem Gelände sowie Dritte in irgendeiner Form zu behindern. (Klausel 4.3.6.)
8. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes (z.B.: nötige Reparaturen, Umbauten, behördl. Anweisungen, Gefahr in Verzug, etc.) ist der Mieter verpflichtet, innerhalb von 14 Tagen nach Aufforderung durch den Vermieter das gemietete Abteil zu räumen und die Ware in ein alternatives, ihm vom Vermieter angebotenes Abteil bzw. Lager vergleichbarer Größe zu verbringen. Der Mieter ist nicht berechtigt, deswegen Ansprüche gegen den Vermieter geltend zu machen. (Klausel 5.1., teilweise)
9. Die Aufrechnung von Gegenforderungen des Mieters gegen Forderungen des Vermieters ist ausgeschlossen, es sei denn, dass die Gegenforderung rechtskräftig festgestellt ist oder vom Vermieter ausdrücklich anerkannt wird. (Klausel 6.2.5.)
10. Zur Besicherung sämtlicher Ansprüche, welche dem Vermieter aus oder im Zusammenhang mit dem Mietvertrag gegen den Mieter entstehen (Anspruch auf Mietentgelt, Verzugszinsen, Ersatz der Kosten einer allenfalls erforderlichen gerichtlichen oder außergerichtlichen Anspruchsverfolgung, Schadenersatz), räumt der Mieter dem Vermieter ein Pfandrecht an den vom Mieter in das Abteil eingebrachten Waren/Gegenständen ein. (Klausel 6.4.1.)
11. Auf Verlangen des Vermieters ist der Mieter verpflichtet, die laut Pkt. 6.4.1. verpfändeten Waren/Gegenstände an den Vermieter herauszugeben. Kommt der Mieter dieser Herausgabepflicht nicht nach, ist der Vermieter berechtigt, sich Zutritt zum Abteil zu verschaffen und die pfandgegenständlichen Waren/Gegenstände selbständig, d.h. ohne Mitwirkung des Mieters, in Besitz zu nehmen. (Klausel 6.4.2.)
12. Das dem Vermieter zustehende gesetzliche Pfandrecht (Ziffer 6.3.3) bleibt von dieser rechtsgeschäftlichen Verpfändung unberührt. (Klausel 6.4.3.)
13. Ein wichtiger Grund durch den Vermieter liegt insbesondere bei Verstößen gegen Ziffern 4, 5 und 6 sowie dann vor, wenn der Vermieter seine Geschäftstätigkeit am Standort des Abteils aus welchem Grund auch immer einstellt. (Klausel 7.2., teilweise)
14. Es bestehen keine sonstigen Vereinbarungen bzw. mündliche Nebenabreden. (Klausel 12.3., teilweise)
15. (…) Allen Anweisungen des Vermieters ist Folge zu leisten. (Klausel 12.4., teilweise)
16. Sollte eine Bestimmung des Mietvertrages unwirksam sein oder werden, so berührt dies nicht den Bestand der übrigen Vertragsbestimmungen. Die Parteien verpflichten sich, die unwirksamen Bestimmungen durch wirksame, die dem wirtschaftlichsten Sinn am ehesten entsprechen, zu ersetzen. (Klausel 12.6.)

Weiters wurde die Klausel 6.2.4 beanstandet, die wie folgt lautete:

„Zahlungen werden zuerst auf sonstige Kosten und Nebenkosten, sodann auf Zinsen und zuletzt auf die Mietzinsforderung angerechnet. Gegenteilige Widmungen der Zahlungen durch den Mieter sind unzulässig und daher unbeachtlich.“

Die Selfstorage-Dein Lager LagervermietungsgesmbH (MyPlace SelfStorage) hat zu dem zweiten Teil der Klausel, „Gegenteilige Widmungen der Zahlungen durch den Mieter sind unzulässig und daher unbeachtlich.“ eine strafbewehrte Unterlassungserklärung abgegeben.