Der Antragsteller war seit 1.8.2001 auf unbestimmte Zeit Hauptmieter einer Wohnung der Kategorie A.
Laut Mietvertrags unterliegt das Mietverhältnis den Bestimmungen des MRG und des WWFSG 1989. Im Punkt 2.2 heißt es: „Sofern der Hauptmietzins gemäß § 62 WWFSG 1989 in der zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Hauses geltenden Fassung niedriger ist bzw wird als der jeweils höchstzulässige Hauptmietzins einer Wohnung der Kategorie A des § 16 Abs 2 MRG unter Berücksichtigung der in § 16 Abs 4 MRG genannten Wertsicherung, die hiemit vereinbart wird, so gilt dieser jeweils höchstzulässige Hauptmietzins als vereinbart.“
Mit 30.6.2021 lief die Wohnbauförderung für das Projekt aus. Die Eigentümerin der Liegenschaft schrieb ab 1.7.2021 für das Bestandobjekt nach Beendigung der Förderungsdauer und dem Wegfall der förderungsrechtlichen Mietzinsbeschränkungen nach § 62 WWFSG 1989 einen höheren Hauptmietzins vor.
Überprüfung der Zulässigkeit der mietrechtlichen Klausel durch Außerstreitrichter
Beantragt der Antragsteller – wie erkennbar hier – die Feststellung, in welchem Ausmaß der vorgeschriebene Mietzins das gesetzlich zulässige Zinsausmaß überschritten habe, so ist dies im außerstreitigen Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG abzuhandeln. Der Außerstreitrichter hat die zivilrechtliche Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung (hier wegen § 6 Abs 3 KSchG) als Vorfrage zu prüfen.
Keine Präklusion nach § 16 Abs 8 MRG, wenn spätere Hauptmietzins nicht betragsmäßig bestimmt ist
Die in § 16 Abs 8 MRG normierte Präklusivfrist von drei Jahren für die Geltendmachung der Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung beginnt nach stRsp mit dem Abschluss dieser Vereinbarung zu laufen, was für die Vereinbarung eines Staffelmietzinses auch dann gilt, wenn der im Zeitpunkt der Vereinbarung der künftige Mietzins schon der Höhe nach bestimmt festgelegt ist. Die Auffassung der Vorinstanzen, dies sei hier nicht der Fall gewesen, weil der ab dem Auslaufen der Förderung zu zahlende Hauptmietzins nicht betragsmäßig bestimmt gewesen sei, weshalb der Mietzinsüberprüfungsantrag nicht präkludiert sei, zieht im Revisionsrekursverfahren niemand in Zweifel. Einer weiteren Auseinandersetzung mit der diesbezüglichen Begründung der Vorinstanzen bedarf es daher nicht.
Intransparente Klausel
Der Verweis auf den „jeweils höchstzulässigen Hauptmietzins der Wohnung der Kategorie A des § 16 Abs 2 MRG unter Berücksichtigung der in § 16 Abs 4 MRG genannten Wertsicherung, die hiermit vereinbart wird“ lässt nicht sicher erkennen, nach welchen Kriterien der nach Ablauf der Förderung zu zahlende Hauptmietzins ermittelt werden soll. Selbst wenn man den Verweis auf eine Wohnung der Kategorie A des § 16 Abs 2 MRG nach der Rechtslage bei Mietvertragsabschluss als Verweis auf den Richtwert verstehen kann, bleibt der weitere Hinweis auf den „jeweils höchstzulässigen Hauptmietzins unter Berücksichtigung der in § 16 Abs 4 MRG genannten Wertsicherung“ unverständlich. § 16 Abs 4 MRG enthält seit Inkrafttreten des Richtwertsystems im Jahr 1994 keine Determinierung einer Wertsicherung. Die Mietzinsvereinbarung mag daher allenfalls dahin auszulegen sein, dass damit ein objektiv bestimmbarer künftiger Mietzins vereinbart hätte werden sollen. Die Kriterien dafür lassen sich aber nicht ausreichend klar und verständlich daraus ableiten, weshalb es der Vereinbarung an der ausreichenden Transparenz iSd § 6 Abs 3 KSchG mangelt.
Da nach § 6 Abs 3 KSchG unklare und unverständliche Vertragsbestimmungen unwirksam sind und eine geltungserhaltende Reduktion einer solchen Klausel auch im Individualprozess nicht stattfindet, kann sich die Vermieterin zur Begründung ihres Mietzinserhöhungsbegehrens nicht auf die im Vertrag vom 31.7.2001 getroffene Vorwegvereinbarung stützen. Einen „gesetzlichen“ Hauptmietzins in dem Sinn, dass der Vermieter diesen auch ohne zugrunde liegende Vereinbarung fordern könnte, kennt für den hier zu beurteilenden Sachverhalt weder das WWFSG noch das MRG. Daraus ergibt sich aber, dass die Vermieterin mangels einer wirksamen Vorwegvereinbarung einer Hauptmietzinshöhe nach Auslaufen der Förderung weiterhin nur berechtigt ist, den Deckungsmietzins wie im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart vom Antragsteller zu verlangen.
