Diese 55 Klauseln verstoßen nach Ansicht des VKI zusammengefasst gegen diverse Bestimmungen in Konsumentenschutzgesetz, ABGB und Mietrechtsgesetz.
Die Alois Obermeier GesmbH sowie das Einzelunternehmen "Industrie & Immobilienverwaltung Alois Obermeier" und die "Top Invest Gebäudeverwaltung GmbH" haben sich daraufhin zur Unterlassung verpflichtet.
Bezüglich aller 55 vom VKI abgemahnten Klauseln wurde eine mit Vertragsstrafe besicherte Unterlassungsklärung abgegeben. Mit dieser Unterlassungserklärung verpflichten sich die Alois Obermeier GmbH, das Einzelunternehmen Industrie & Immobilienverwaltung Alois Obermeier und die Top Invest Gebäudeverwaltung GmbH die Verwendung dieser 55 Klauseln oder sinngleicher Klauseln zu unterlassen bzw sich nicht auf diese Klauseln zu berufen. (Die kursiv gesetzten Passagen einer Klausel waren nicht Gegenstand unserer Beanstandung, wurden aber zum besseren Verständnis des Gesamtkontextes hinzugefügt.)
1. Der Mietgegenstand darf nur zu Wohnzwecken verwendet werden. Eine Änderung des Verwendungszweckes bedarf der schriftlichen Zustimmung des Vermieters.
2. Das Mietverhältnis beginnt am (...) und wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Der Mieter verzichtet auf die Aufkündigung gegenständlichen Mietobjektes bis einschließlich (...).
3. Eine Kündigung hat gerichtlich unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist zum Ende des Kalendermonats zu erfolgen.
4. Der vereinbarte Mietzins (...) besteht aus dem HMZ Höhe von EUR (...) sowie weiters dem gesetzlichen Anteil an: Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben, besonderen Aufwendungen sowie EDV und Bankspesen, Heizkosten, Warmwasserkosten, der Umsatzsteuer (in der jeweiligen gesetzlichen Höhe).
5. Dieser Mietzins verändert sich (abgesehen von gesetzlichen Änderungen und gerichtlichen Verfügungen) aliquot bei Veränderungen der Nutzfläche; die Berücksichtigung der durch Maßnahmen des Mieters herbeigeführten Verringerung der Nutzfläche ist ausgeschlossen.
6. Es wird Wertbeständigkeit des Hauptmietzinses (des Entgelts für mitvermietete Einrichtungsgegenstände und sonstige Leistungen) nach dem vom Österreichischen Statistischen Zentralamt monatlich verlautbarten Verbraucherpreisindex (...) oder dem an seine Stelle tretenden Index vereinbart. Ausgangsbasis für diese Wertsicherung ist die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zuletzt verlautbarte Indexzahl [...] Indexschwankungen bleiben bis einschließlich 5 % unberücksichtigt. Dieser Spielraum ist bei jedem Überschreiten nach oben oder unten auf eine Dezimalstelle neu zu berechnen, wobei stets die erste außerhalb des jeweiligen Spielraums gelegene Indexzahl die Grundlage sowohl für die Neuberechnung der Miete als auch für die Berechnung des neuen Spielraumes zu bilden hat. Ein Verzicht auf die Anwendung der Wertsicherung bedarf der Schriftform.
7. Der Mieter stimmt dem Abschluss, der Erneuerung oder der Änderung von Verträgen über die angemessene Versicherung des Hauses gegen Glasbruch-, Sturmschäden, Feuer, Leitungswasser (Variante E), Haftpflicht und Sprechanlage zu bzw. tritt den bestehenden Vereinbarungen bei.
8. Ein Verzicht auf die Benützung der vorgenannten Anlagen oder Teilen derselben bedarf einer schriftlichen Vereinbarung, soweit nicht die jeweiligen gesetzlichen Vorschriften etwas anderes vorsehen.
9. Im Falle einer nicht vollständigen Entrichtung des Mietzinses (...) obliegt die Widmung des Zahlungseinganges dem Vermieter.
10. Der vereinbarte Mietzins ist im voraus jeweils am Ersten des Kalendermonats fällig, wobei für die Rechtzeitigkeit der Zahlung das Einlangen maßgebend ist.
11. Der Mieter haftet dem Vermieter für alle durch die verspätete Mietzinszahlung verursachten Kosten und Auslagen; insbesondere hat er dem Vermieter jene Kosten (einschließlich Prozesskosten) zu ersetzen, die diesem dadurch entstehen, dass er von der verspäteten Zahlung - sei es auch durch Postlauf bzw. die Abwicklung über ein Geldinstitut - nicht rechtzeitig Kenntnis erhalten hat.
12. Der Mieter hat den Mietgegenstand und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen und Geräte wie im besonderen die Elektroleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- und sanitären Anlagen sowie Gas- und Elektrogeräte und Öfen zu warten sowie insoweit instandzuhalten und zu erneuern (insbesondere auch die Erneuerung von Gasdurchlauferhitzern, Combithermen, udgl.) als es sich nicht um ernste Schäden des Hauses handelt. Wird die Behebung von ernsten Schäden des Hauses nötig, so ist der Mieter bei sonstigem Schadenersatz verpflichtet, dem Vermieter ohne Verzug Anzeige zu machen. Die Wartungs- und Instandhaltungspflicht erstreckt sich auch auf vorhandene Antennenanlagen.
13. Der Mieter haftet für alle Schäden, die dem Vermieter aus einer unsachgemäßen oder sonst vertragswidrigen Behandlung des Mietgegenstandes bzw. mangelnder Wartung durch ihn, seine mit ihm zusammenwohnenden Familienangehörigen oder die sonst von ihm in die vermieteten Räume aufgenommenen Personen einschließlich Dienstpersonal et entstehen. Dies gilt insbesondere auch für Wasser-, Gas- und Elektroleitungen und die daran angeschlossenen Geräte sowie für Öfen, Rauchabzüge und dgl.
14. Kommt der Mieter seiner Erhaltungspflicht nicht nach, kann der Vermieter nach vergeblicher Aufforderung und Fristsetzung die Durchführung der erforderlichen Arbeiten jederzeit auch im Mietgegenstand auf Kosten des Mieters durchführen.
15. Der Mieter hat das Betreten des Mietgegenstandes durch den Vermieter oder die von diesem beauftragten Personen aus wichtigen Gründen zu gestatten und die Mieträume hiezu nach Voranmeldung zu dem Mieter zumutbaren Zeiten zugänglich zu machen. Bei Gefahr im Verzug kann der Vermieter jederzeit, auch in Abwesenheit des Mieters, die Mieträume betreten.
Der Mieter hat auch für den Fall Vorsorge zu treffen, dass der Mietgegenstand zugänglich ist, ansonsten er für alle dadurch entstehenden Kosten und Schäden (insbesondere in Zusammenhang mit der Öffnung des Mietgegenstandes) aufzukommen hat.
16. Beabsichtigte Arbeiten am Mietgegenstand hat der Mieter dem Vermieter schriftlich unter detaillierter Angabe von Art und Umfang sowie unter Benennung des in Aussicht genommenen befugten Gewerbetreibenden so rechtzeitig vorher anzuzeigen, dass der Vermieter die Interessen bezüglich des Hauses und dessen übriger Bewohner wahrnehmen kann. Soweit kein gesetzlicher Anspruch auf die Vornahme von Arbeiten besteht, dürfen diese Arbeiten nur mit Zustimmung des Vermieters durchgeführt werden.
17. Hinsichtlich der Investitionen verzichtet der Mieter auf alle über § 10 MRG hinausgehenden Ansprüche.
18. Nicht in § 1 angeführte Liegenschaftsteile können nur durch gesonderte schriftliche Vereinbarung Gegenstand des Mietvertrages werden.
19. Die Tierhaltung ist ohne gesonderte schriftliche Vereinbarung der Vertragsteile unzulässig.
20. Die gänzliche oder teilweise Untervermietung oder sonstige Überlassung des Bestandsobjektes an Dritte ist - sofern § 11 MRG nichts anderes vorsieht - nicht gestattet.
21. Auf die Geltendmachung von Ansprüchen gemäß §§ 1036, 1097 ABGB wird einvernehmlich verzichtet.
22. Der Vermieter haftet nicht für die ordnungsgemäße Zuleitung des Gas- und Stromanschlusses, sowie für etwaige dadurch entstehende Kosten. Der Mieter nimmt zur Kenntnis, dass die Gassteigleitung im Haus mit einem Inlinersystem versehen ist (wird). Verstärkungen oder sonstige Änderungen der Gasleitung im Bereich Steigleitung bis S - Hahn sind ausschließlich nach Rücksprache mit dem Hersteller des Inlinesystems gestattet und erfolgen auf Kosten des Mieters.
23. Solange dem Vermieter nicht eine andere Zustelladresse zur Kenntnis gebracht wird, erfolgen Zustellungen aller Art an die Adresse des Mietobjektes mit der Wirkung, dass sie dem Mieter als zugekommen gelten.
24. Allfällige vor Abschluss dieses Vertrages getroffene schriftliche oder mündliche Vereinbarungen verlieren bei Vertragsabschluss ihre Gültigkeit; eine Änderung dieses Vertrages kann nur schriftlich erfolgen.
25. Darüber hinaus nimmt der Mieter zur Kenntnis, dass neben dem Vermieter und seinem Bevollmächtigten nur deren leitende Angestellte berechtigt sind, dem Mieter zusätzliche Rechte einzuräumen und Verpflichtungen zu erlassen.
26. Die dem Vermieter oder seinem Bevollmächtigten in Zusammenhang mit dem Abschluss dieses Mietvertrages erwachsenden Aufwendungen sowie die Kosten der Errichtung und Vergebührung dieses Mietvertrages und aller im Rahmen des dadurch begründeten Mietverhältnisses getroffenen Vereinbarungen trägt - soweit zulässig - der Mieter.
27. Vorstehender Vertrag (einschließlich der einen Vertragsbestandteil bildenden Hausordnung/Inventarliste laut Beiblatt) wurde vor Unterfertigung gelesen und erörtert, bezüglich aller Vertragsbedingungen wurde Übereinstimmung erzielt.
28. Das Aufstellen und Lagern von Fahrnissen jeglicher Art außerhalb des Mietgegenstandes sowie das Abstellen von Fahrzeugen und Transportmitteln wie Fahr- und Krafträder, Autos, Kinderwagen usw. bedarf der schriftlichen Zustimmung des Vermieters.
29. Der Mieter übernimmt das Mietinventar in ordnungsgemäßem mängelfreiem Zustand und verpflichtet sich dieses während der Mietdauer im genannten Zustand zu erhalten und auch bei Mietende zu übergeben.
30. Der Mieter erklärt sich bereit, sollte eine Gegensprechanlage im Haus installiert werden, die Zustimmung bereits heute zu geben und verpflichtet sich gleichzeitig, die anteilsmäßigen Kosten in Höhe von ca EUR (...) zu bezahlen. Dies gilt sowohl für die Neuanschaffung als auch für den laufenden Betrieb der Anlage und die laufenden Wartungs- und Reparaturkosten, welche daraus entstehen, sowie für die Versicherungsprämie der E-Geräte Versicherung.
31. Der Mieter erklärt sich bereit, sollte ein Aufzug im Haus installiert werden, die Zustimmung bereits heute zu geben und verpflichtet sich gleichzeitig, die anteilsmäßigen Kosten (...) zu bezahlen. Dies gilt sowohl für die Neuanschaffung (Herstellung) als auch für die laufenden Wartungs- und Reparaturkosten, welche daraus entstehen.
32. Vom Mieter wird auf die Verzinsung des Kautionsbetrages verzichtet.
33. Die Wohnung wurde wie besichtigt übernommen, eine Mängelrüge muss umgehend der Hausverwaltung bzw. Hausinhabung bekannt gegeben werden. Bei nicht termingerechter Bekanntgabe (angemessener Frist) bestätigt der Mieter die ordnungsgemäße Übernahme der Wohnung.
34. Der Mieter erklärt sich damit einverstanden, dass er Sorge trägt, für die Instandsetzung und Wartung der Außenfenster.
35. Der Mieter verpflichtet sich, den Mietzins in Form eines Bankeinzuges, bzw. mit dem vorgedruckten Zahlschein zu begleichen. Die Bezahlung des Mietzinses in Form eines Dauerauftrages ist untersagt. Die Bezahlung darf nicht bei Postämtern zur Einzahlung gebracht werden.
36. Der Mieter verpflichtet sich, bei einem Wechsel der Bewohner dies umgehend schriftlich der Hausverwaltung unter Bekanntgabe von Vor- und Zunahme (sic!), Geburtsdaten und ehemaliger Adresse des Einziehenden bekannt zu geben.
37. Einvernehmlich wird vereinbart, dass eine Verletzung dieses Vertragspunktes als Kündigungsgrund gem. § 20 Abs 2 Z 13 MRG vereinbart wird, da zur Aufrechterhaltung von Ruhe und Sicherheit in diesem Hause es für den Vermieter wichtig und bedeutsam ist, stets die Bewohner der einzelnen Wohnungen namentlich zu kennen.
38. Der Mieter verpflichtet sich, bei Freiwerden einer Nachbarwohnung der Ausstattungskategorie D, diese zuzumieten und umzugestalten (Kat. C) und den Mietzins nach § 16 Abs. 2 Ziff. 10 als wichtig und bedeutsam anzusehen.
39. Der Mieter verpflichtet sich, eine Haushaltsversicherung für die Wohnung abzuschließen bzw. spätestens (...) Tage nach Mietvertragsunterfertigung eine Versicherung nachzuweisen. Sollte dies nicht termingerecht erfolgen, ermächtigt der Mieter die Hausverwaltung, eine ortsübliche Versicherung (mind. Versicherungssumme (...)) in seinem Namen abzuschließen.
40. Der Mieter räumt dem Vermieter das Pfandrecht an allen in seinem Mietobjekt befindlichen, sowie den von ihm eingebrachten Fahrnissen und Einrichtungsgegenständen ein und verzichtet für den Fall einer rechtskräftigen gerichtlichen Aufkündigung, oder Räumungsurteil auf seine Recht (sic!) an diesen Gegenständen.
41. Sollte der Mieter mit zwei Monaten Mietzins im Rückstand sein, so gilt dies als Kündigungssetzen und berechtigt dies den Vermieter zur Einbringung einer Räumungsklage.
42. Der Mieter erklärt sich bereit, sollte eine Sanierung der Liegenschaft mit Förderungsmitteln erfolgen, eine Anhebung der Kategorie auf seine Kosten durchführen zu lassen. Dies gilt jedoch nur für Wohnungen der Kat. D und C zum Zeitpunkt einer Sanierung.
43. Der Mieter verpflichtet sich zur Gebäudeversicherung gleichzeitig die Zustimmung für den Abschluss einer Versicherung für die Gegensprechanlage zu geben bzw. dieser beizutreten, ebenso derjenigen des Hauses gegen Glasbruch und Sturmschaden.
44. Umbauarbeiten bzw. Veränderungen (Installationen, Heizungsartänderungen) sind der Hausinhabung bekanntzugeben, sohin die Bewilligung für die geplanten Arbeiten einzuholen.
45. Der Mieter nimmt zu Kenntnis, dass für den Fall der Änderung der Heizungsart in dem Mietobjekt hiedurch allfällig notwendig werdende Kamin- und Rauchfangkehrerarbeiten, insbesondere das Kaminschleifen, auf seine Kosten zu erfolgen hat. Sollten oben bezeichnete Arbeiten ohne ausdrückliche Genehmigung der Hausinhabung durchgeführt werden, gebührt kein Ersatz von Aufwand gemäß § 10 MRG.
46. Der Mieter/die Mieterin nimmt zur Kenntnis, dass auf dem Haus eine Sendestation für Mobiltelefon-Anbieter errichtet wurde/wird. Er/Sie verzichtet auf die Geltendmachung von Ansprüchen aus welchem Titel auch immer, insbesondere Mietzinsminderungsansprüchen aus diesem Grunde bzw. allfälliger aus der Montage der Sendeanlagen sich ergebender Auswirkungen.
47. Der Mieter verpflichtet sich zur Wartung, Instandhaltung und ggf. Erneuerung des in der Wohnung vorhandenen Boilers / Durchlauferhitzers / Therme ausschließlich auf eigene Kosten, sowie bei Übergabe der Wohnung den Nachweis der Wartung des Gerätes zu erbringen.
48. In Ergänzung zu § 4/1 des Mietvertrages wird vereinbart, dass für den Fall von irreparablen Defekten welcher Art auch immer der Mieter verpflichtet ist für eine Erneuerung der Einrichtung und Geräte auf eigene Kosten Sorge zu tragen hat.
49. Für den Fall der Umrüstung der bestehenden Hausbrieffachanlage auf eine Anlage gemäß Ö-Norm EN 13724 anerkennt der Mieter, dass es sich hiebei um ein Zubehör zu seinem Mietobjekt handelt, für dessen Instandhaltung und gegebenenfalls Austausch von irreparablen Beschädigungen der Mieter auf eigene Kosten verantwortlich ist. Ebenso ist er verpflichtet, die Hausbrieffachanlage zu warten und gegebenenfalls Ersatzschlüssel auf eigene Kosten zu besorgen.
50. Für den Fall, dass das Objekt an Fernwärme Wien angeschlossen wird, verpflichtet sich der Mieter bereits heute mit Fernwärme Wien einen Wärmelieferungs-Einzelvertrag abzuschließen auf dessen Grundlage die anfallenden Heizkosten direkt zwischen dem Mieter und dem Wärmelieferungsunternehmen abgerechnet werden.
51. Der Mieter verpflichtet sich, im Falle der Instandsetzung von Energieleitungen im Hause (Strom, Gas) sowie im Falle der Instandsetzung der Steigleitung(en) Wasser im Hause für die Zuleitung von der Steigleitung zu seinem Mietobjekt (Stichleitung) sowie auch für die entsprechende Instandsetzung der Leitungen in seinem Mietobjekt auf eigene Kosten Sorge zu tragen. Im Sinne dieser Vereinbarung verpflichtet sich der Mieter, nach Aufforderung durch die Hausverwaltung innerhalb einer angemessenen Frist die notwendigen Arbeiten aus Eigenem in Auftrag zu geben und die Kostenübernahme zu bestätigen.
52. Zuwiderhandeln wird als wesentlicher Aufkündigungsgrund gem. § 30 Abs 2 Z 13 MRG vereinbart.
53. Die Mieterseite nimmt zur Kenntnis, dass das gegenständliche Haus mit einer Sat-Empfangsanlage für den digitalen Empfang zahlreicher Fernsehprogramme aus dem In- und Ausland versehen ist bzw. der Einbau einer derartigen Anlage geplant ist. Die Mieterseite verzichtet daher auf jeglichen Anspruch zur Einleitung bzw. Montage von Sat-Anlagen und sonstigen technischen Einrichtungen zum Empfang von Fernsehprogrammen. Die Mieterseite verpflichtet sich, den Einbau eigener Empfangsanlagen in jeglicher Form zu unterlassen. Zuwiderhandeln wird als wesentlicher Aufkündigungsgrund des Mietverhältnisses gem. § 30 Abs 2 Z 13 MRG vereinbart.
54. Die Mieterseite nimmt zur Kenntnis, dass die Zuleitung der Sat-Empfangsanlage bis zum Mietobjekt zur Verfügung steht, die weitere Leitungsführung, Installation des Receivers sowie sämtliche weiteren technischen Maßnahmen zum Fernsehempfang im Mietobjekt auf ihre Kosten zu erfolgen haben und sie auch die Wartung und Instandhaltung dieser Einrichtungen auf eigene Kosten übernimmt, [und] dass bei Beendigung des Mietverhältnisses die von der Mieterseite beschaffte technischen Geräte zum Fernsehempfang wohl zu entfernen sind, die im Mietobjekt verlegten Leitungen jedoch im Mietobjekt zu verbleiben haben.
55. Die Mieterseite verpflichtet sich, für den Fall des Einbaus der Anlage für die zur Verfügung gestellte Empfangsmöglichkeit einen Einmalkostenbeitrag in Höhe des seinem Mietobjekts entsprechenden Anteils an den Gesamtkosten (Aufteilung nach Anschlüssen) zahlbar zum Zeitpunkt der Unterfertigung des Mietvertrages bzw. Feststehens der Gesamtkosten zu leisten und nimmt zur Kenntnis, dass die Zuleitung zu seinem Mietobjekt erst nach erfolgter Zahlung freigeschaltet wird. Jegliche Manipulation an der im Haus installierte Sat-Empfangsanlage, welche ohne Zustimmung der Vermieterseite erfolgt, wird als wesentlicher Aufkündigungsgrund gem. § 30 Abs 2 Z 13 MRG vereinbart.
