Das beklagte Maklerunternehmen wurde von der Verkäuferin mit dem Verkauf einer Eigentumswohnung im Schloss M*** beauftragt. Die Beklagte erhielt von Verkäuferseite die Information, dass zur Wohnung auch ein Nutzungsrecht am Wellness-Bereich gehört.
Der Kläger bat um eine Besichtigung der Wohnung, bei der ihm die Beklagte Wohnung, Tiefgarage und Wellness-Bereich zeigte. Das dem Kläger übergebene Exposé erwähnte ausdrücklich, dass für den Wellness-Bereich des Schlosshotels ein Nutzungsrecht bestehe. Im Kaufangebot war das Nutzungsrecht am Wellness-Bereich enthalten, im späteren Kaufvertrag (2011) nicht. Die Kläger hätten die Wohnung ohne dauerhaftes Nutzungsrecht nicht bzw jedenfalls nicht zum vereinbarten Kaufpreis erworben.
Die Kläger konnten den Wellness-Bereich nutzen bis das Schlosshotel M*** im Jänner 2015 verkauft wurde. Seither ist den Klägern der Zugang zum Wellness-Bereich verwehrt. Der Voreigentümer hatte das nicht verbücherte Nutzungsrecht unentgeltlich gewährt. Die Kläger begehrten Schadenersatz vom Immobilenmakler.
Verletzung der Aufklärungspflicht
Die beklagte Partei ist als Doppelmaklerin tätig geworden.
§ 3 Abs 3 MaklerG verpflichtet Makler und Auftraggeber, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben. Im Verbrauchergeschäft zählen dazu gemäß § 30b Abs 2 KSchG jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelten Geschäfts wesentlich sind.
Der Immobilienmakler hat an sich keine besondere Nachforschungspflicht. Es trifft ihn auch keine Aufklärungspflicht, die einer anwaltlichen Beratungstätigkeit gleichkommt. Der Makler muss sämtliche Informationen weitergeben und sich nur dann über deren Wahrheitsgehalt vergewissern, wenn er aufgrund anderer Umstände den Verdacht hat, dass diese Informationen nicht stimmen. In Fällen der ungeprüften Weitergabe darf er nicht den Eindruck erwecken, er habe den Wahrheitsgehalt überprüft.
Der Immobilienmakler sollte sich durch Einsicht in das Grundbuch Kenntnis über den Umfang des ausschließlichen Nutzungsrechts des Wohnungseigentümers verschaffen, also insbesondere prüfen, welche Räume und Flächen Zubehör-Wohnungseigentum sind oder aufgrund einer wirksamen Benützungsregelung nur vom Käufer der Eigentumswohnung benützt werden dürfen. Daher hat der Immobilienmakler hier seine Aufklärungspflicht verletzt. Es wäre der Maklerin zumutbar gewesen, sich zu erkundigen, aus welchem Titel das Nutzungsrecht eingeräumt wird und den Interessenten Zweifel an einem dauernden, auch Einzelrechtsnachfolger bindenden Nutzungsrecht offen zu legen.
Diese Verletzung von Aufklärungspflichten machte die beklagte Immobilienmaklerin nach den allgemeinen Grundsätzen des ABGB ex contractu schadenersatzpflichtig.
OGH 11. 7. 2016, 5 Ob 93/16m
