Urteil: Unzulässige Klauseln der Vario-Bau Fertighaus GmbH

Der VKI klagte im Auftrag des Sozialministeriums die Vario-Bau Fertighaus GmbH (Vario). Verfahrensgegenstand sind Klauseln in den Allgemeinen Vertragsbedingungen beim Erwerb eines Fertigteilhauses.

Folgende Klauseln wurden für unzulässig befunden:

1. Der Käufer kann bei Lieferverzug nur dann vom Vertrag zurücktreten, wenn er eine Nachfrist von mindestens 6 Wochen mittels eingeschriebenen Brief oder E-Mail gesetzt hat und dies ohne Ergebnis verstrichen ist.

Das Erfordernis, die Kündigung mittels "eingeschriebenem Brief" zu versenden, kann im Geltungsbereichs des § 6 Abs 1 Z 4 KSchG nicht wirksam vereinbart werden. § 6 Abs 1 Z 4 KSchG sieht vor, dass in einem Verbrauchergeschäft eine Klausel unwirksam ist, nach der eine vom Verbraucher abzugebende Erklärung einer strengeren Form als der Schriftform oder besonderen  Zugangserfordernissen zu genügen hat.

Eine Regelung, nach der der Käufer in jedem Falle des Lieferverzugs eine zumindest sechswöchige Nachfrist setzen müsse, während die Beklagte lediglich vier Wochen gewähren müsse und sogleich eine Konventionalstrafe verlangen könne, benachteiligt den Konsumenten ungerechtfertigt (Verstoß gegen § 879 Abs 3 ABGB). Es ist nicht einsichtig, warum die "angemessene Frist" des § 918 ABGB in jedem Fall und zu jedem Zeitpunkt bei der Beklagten länger sein soll als bei ihrem Kunden, wobei der Unterschied von vier zu sechs Wochen keineswegs als vernachlässigbar angesehen werden kann.

Schließlich bleibt offen, warum die Beklagte bei jedwedem Grund für einen Lieferverzug und in jedwedem Projektstadium eine derart lange Frist von sechs Wochen benötigt, woraus sich ein Verstoß gegen § 6 Abs 1 Z 1 KSchG ergibt. Unter diese Bestimmung fällt nämlich auch die Vereinbarung einer im Verhältnis zu § 918 ABGB unangemessen langen Nachfrist, die der Verbraucher dem säumigen Unternehmer setzen muss.

2. Behördliche Auflagen und Mehraufwendungen zufolge technischer Änderungen und Bauvorschriften seit Vertragsabschluss berechtigen den Käufer nicht zum Rücktritt vom Vertrag, sofern der AN diese Auflagen und Änderungen erfüllen kann. Die daraus erwachsenden Mehrkosten sind bei der Ausführung "Ausbauhaus" bis zu 10% der Kaufsumme und bei der "belagsfertigen" und "schlüsselfertigen" Ausführung bis zu 5% der Kaufsumme als zumutbar zu betrachten und gehen bis zu dieser Höhe zu Lasten des Käufers.

Die Klausel differenziert nicht danach, ob diese Änderungen für die Beklagte vorhersehbar waren oder nicht. So muss der Käufer demnach auch einen Mehraufwand abdecken, der daraus resultiert, dass die Beklagte bei der Planung und Ausführung eine Änderung, die während der Bauphase eintritt und die ihr als Fachunternehmen bekannt hätte sein müssen, nicht berücksichtigt hat. Die Überwälzung dieser Kosten benachteiligt den Käufer gröblich iSd § 879 Abs 3 ABGB.

Eine Klausel, nach der der Unternehmer die von ihm zu erbringende Leistung einseitig ändern oder von ihr abweichen kann, ist zudem gemäß § 6 Abs 2 Z 3 KSchG nur dann zulässig, wenn dies dem Verbraucher zumutbar ist, insb weil die Abweichung geringfügig und sachlich gerechtfertigt ist. Selbst wenn man 10 % des Kaufpreises in diesem Zusammenhang noch als geringfügig ansehen würde, fehlt es aber an einer sachlichen Rechtfertigung, können unter den Text der Klausel doch auch Fehler der Beklagten, die diese grundsätzlich selbst zu vertreten hätte, subsumiert werden.

Aus dem gleichen Grund verstößt die Klausel auch gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG, wonach ein Unternehmer für seine Leistung nur dann ein höheres als das bei der Vertragsschließung bestimmte Entgelt verlangen kann, wenn ua die für die Entgeltänderung maßgebenden Umstände im Vertrag umschrieben und sachlich gerechtfertigt sind.

3. Falls der Käufer seinen Verpflichtungen aus dem Vertrag trotz schriftlicher Mahnung und Nachfristsetzung von 4 Wochen nicht nachkommt, ist der AN berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten und eine sofortige Konventionalstrafe (in welcher auch sämtliche Schadenersatzansprüche enthalten sind) für die Nichterfüllung des Vertrags in der Höhe von 10% des Kaufpreises zu verlangen. Dieses Recht steht dem AN auch im Fall eines unberechtigten Rücktritts oder Stornos des Käufers zu. Der AN kann wahlweise auf die Erfüllung des Vertrags bestehen.

Die inkriminierte Klausel sieht eine sofort fällige Konventionalstrafe von 10 % vor, "falls der Käufer seinen Verpflichtungen aus dem Vertrag trotz schriftlicher Mahnung und Nachfristsetzung von vier Wochen nicht nachkommt", was keineswegs bloß Zahlungsverpflichtungen sein können. Zudem muss sich die Beklagte nicht mit diesen 10 % begnügen, sondern kann nach dem nächsten Satz alternativ auf die Vertragserfüllung bestehen. Der Käufer ist demgegenüber (nach einer Fristsetzung von sechs Wochen) auf Schadenersatzansprüche iSd § 920 ABGB beschränkt, die er fällig zu stellen und (dem Grunde und der Höhe nach) nachzuweisen hat, sodass schon insofern ein Ungleichgewicht vorliegt.

Bei Vereinbarung einer Konventionalstrafe kommt es im Übrigen darauf an, ob sich die Höhe des Vergütungsbetrages an jenem durchschnittlichen Schaden orientiert, der nach der Schätzung eines redlichen Beobachters bei der vorgefallenen Vertragsverletzung normalerweise eintritt. Zu 10 Ob 47/08x (Klausel 2) qualifizierte der OGH eine Klausel als unzulässig, die die Höhe der Vertragsstrafe nicht von der Höhe des tatsächlichen Schadens oder von der Vertragsdauer abhängig machte, sondern sich davon unabhängig ausschließlich an der Vertragssumme bzw der Höhe des Bausparguthabens orientierte. Die undifferenzierte Festlegung einer derartigen Konventionalstrafe ist daher gröblich benachteiligend.

4. ... Dieses Angebot wird auch für VARIOBAU durch firmenmäßige Unterfertigung binnen 10 Wochen ab dem Datum der Unterfertigung durch den Käufer zur verbindlichen Bestellung....

Die Klausel verstößt gegen § 6 Abs 1 Z 1 KSchG: Wenn man berücksichtigt, dass es hier nicht um große und einzigartige Bauprojekte geht, sondern um die standardmäßige Errichtung von Fertig(teil)häusern mit einer Projektzeit von maximal einem Jahr, die lediglich an Sonderwünsche des Kunden und allfällige örtliche Besonderheiten angepasst werden müssen, erscheint eine generelle Annahmefrist von zehn Wochen tatsächlich zu lange.

Der Kläger hatte lediglich vorgebracht, dass die zehnwöchige Bindungsfrist gegen § 6 Abs 1 Z 1 KSchG verstößt und die angefochtene Klausel einen einheitlichen Regelungsbereich darstelle.

Als zulässig wurden daher diese Klauseln angenommen:

4. Der Käufer nimmt zur Kenntnis, dass der Vertreter von VARIO-BAU nicht zum Vertragsabschluss, sondern lediglich zur Entgegennahme von schriftlichen Angeboten bevollmächtigt ist. Mit Unterfertigung dieser Urkunde entsteht ein für den Käufer bindendes Angebot mit obigen Inhalt. ... Der Käufer erhält bei Annahme dieses Angebots durch VARIO-BAU eine schriftliche Bestätigung.

Maßgeblich für die Qualifikation einer Klausel als eigenständig iSd § 6 KSchG ist nicht die Gliederung des Klauselwerks; es können auch zwei unabhängige Regelungen in einem Punkt oder sogar in einem Satz enthalten sein. Es kommt vielmehr darauf an, ob ein materiell eigenständiger Regelungsbereich vorliegt.

Dies ist dann der Fall, wenn die Bestimmungen isoliert voneinander wahrgenommen werden können.

Die einzelnen Sätze haben jeweils einen unterschiedlichen Reglungsinhalt können, ungeachtet der Bezugnahme auf "dieses Angebot", auch voneinander unabhängig bestehen. Daher ist es sehr wohl möglich, lediglich den dritten Satz mit der Bindungsfrist für unzulässig zu erklären, die übrigen Teile aber aufrecht zu lassen.

Das Urteil ist rechtskräftig.

OLG Wien 21.8.2019 , 1 R 87/19z
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Klagsvertreter: Dr. Stefan Langer, Rechtsanwalt in Wien

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