Urteil: Kündigung einer Wohnung wegen Untervermietung zu unverhältnismäßig hohem Mietzins

Die beklagte Mieterin einer Wohnung (200 m²) vermietete einen abtrennbaren, an sich bereits ständig untervermieteten Teil der Wohnung für kurze Ferienaufenthalte, wenn der "ständige" Untermieter nicht anwesend war. Zusätzlich vermietete sie auch den größeren Teil der Wohnung, den sie auch bewohnte, wenn sie nicht auf Reisen war. Die Mieterin zahlte monatlich knapp 2.400 EUR Mietzins. Sie bot die Wohnung auf einer englischsprachigen Internetplattform, in der ua Ferienwohnungen beworben werden, an. Sie vermietete die Wohnung zB zwei Nächte um 640 EUR oder für drei Nächte um 915 EUR.

Die Vermieterin kündigte den Mietvertrag. Der OGH bestätigte das Vorliegen des Kündigungsgrunds § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG (Überlassung gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung). Danach kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter den Mietgegenstand - wenngleich auch nur teilweise - durch Überlassung an einen Dritten gegen eine im Vergleich zu dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den Dritten unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet. Dieser Kündigungsgrund soll verhindern, dass der Hauptmieter unter Ausnützung des Mieterschutzes einen ihm nicht zustehenden Gewinn erzielt; er soll keinen unbilligen Vorteil ziehen und der Vermieter soll vor "übermäßigem Gewinnstreben" des Hauptmieters bei der Verwertung des Bestandobjekts geschützt werden.

Im vorliegenden Fall sind tageweise Untervermietungen zu beurteilen. § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG stellt schon nach seinem Wortlaut nicht auf bestimmte Zeiträume ab, sondern allgemein darauf, ob ein Hauptmietgegenstand gegen eine gegenüber Hauptmietzins und eigenen Leistungen übermäßig hohe Gegenleistung "verwertet" wird. Der Gesetzeswortlaut lässt daher eine Auslegung dahin zu, dass als Verwertung auch die kurzzeitige Untervermietung erfasst wird. Nicht umfasst wären einmalige Weitergaben, welche die dem Begriff des Verwertens als notwendiges Tatbestandsmerkmal innewohnende längere Dauer der Entgegennahme der unverhältnismäßig hohen Gegenleistung nicht erfüllen. Das Gesetz will bloß verhindern, dass eine Wohnung - durch verwerfliches, weil von hemmungslosem Bereicherungswillen geleitetes Verhalten zu einer Erwerbsquelle des Hauptmieters wird, was bei einer von Anfang an nur auf kurze Zeit beabsichtigten Vermietung nicht zutrifft. Eine solche einmalige und kurzfristige Untervermietung liegt hier gerade nicht vor, weil die Beklagte die Wohnung sehr wohl zu einer Erwerbsquelle machte. Die "Verwertung" iSd § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG kann nicht allein im Vermieten, sondern auch darin bestehen, dass die Wohnung in einem einschlägigen Medium zur Weitergabe angeboten und bereitgehalten wird und es aufgrund dessen auch tatsächlich zu Vermietungen kommt.

Nach st Rsp ist bei einer Überschreitung des Hauptmietzinses durch den Untermietzins um 100 % oder mehr der Kündigungstatbestand jedenfalls erfüllt, bei einer deutlich unter 80 % liegenden Überschreitung wird regelmäßig keine Übermäßigkeit angenommen, und im Bereich dazwischen entscheiden regelmäßig die Umstände des Einzelfalls. Bei tageweisen Untervermietungen muss verglichen werden, ob die Vermietung in den tatsächlich angebotenen Perioden gegen ein Entgelt erfolgt, das im Vergleich zu dem auf dieselbe Periode heruntergerechneten und dieser entsprechenden Hauptmietzins übermäßig hoch ist. Der Vergleich hat daher nach der kürzesten Dauer zu erfolgen, zu der der Hauptmieter die Wohnung verwertet (zur Untervermietung ständig anbietet). Liegt bei einer tageweise angebotenen (und vollzogenen) Vermietung der täglich erzielte Untermietzins um mehr als 100 % über dem auf einen Tageswert umgerechneten Hauptmietzins, so erfolgt die Vermietung gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung auch dann, wenn gemessen am - in Monatsperioden vereinbarten - Hauptmietzins der in Summe in einem Monat erzielte Untermietzins die Unverhältnismäßigkeitsschwelle rechnerisch nicht überschreiten würde.

OGH 29.8.2018, 7 Ob 189/17w

Das Urteil im Volltext.

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Kündigung einer Wohnung wegen Untervermietung zu unverhältnismäßig hohem Mietzins - 27.9.2018
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