Der Beklagte schloss mit der Klägerin einen Mietvertrag über ein Haus ab. Gleichzeitig wurde dem Beklagten in einem separat unterfertigten Optionsvertrag das Recht eingeräumt, den Mietgegenstand zu einem bestimmten Kaufpreis zu erwerben.
Der Kläger brachte eine auf § 1118 ABGB zweiter Fall gestützte Mietzins- und Räumungsklage ein (Zahlungsverzug). Im Prozess war ua fraglich, was für ein Vertrag hier vorlag und ob der Auflösungstatbestand des § 1118 ABGB anwendbar war.
Unter dem Begriff des "Mietkaufs" werden im Allgemeinen Vereinbarungen verstanden, in denen Elemente eines Mietvertrags und eines Kaufvertrags miteinander verbunden sind. Beim Mietkauf kann je nach Vertragsgestaltung dem Mietkäufer nach Ablauf der Mietzeit eine Kaufoption eingeräumt werden oder es wird vereinbart, dass das Eigentum nach Ablauf der Mietzeit automatisch auf den Mietkäufer übergeht. Wird dem Mietkäufer nach Ablauf der Mietzeit eine Kaufoption eingeräumt, ist der Mietkauf als zeitlich aufeinander folgende Koppelung zweier Verträge anzusehen, wobei die Mietraten auf den Kaufpreis angerechnet werden und der Mietkäufer das Eigentum (erst) mit Ausübung der Option erwirbt.
Nach der Rsp handelt es sich bei der Einräumung der Nutzung an einer Wohnung auch dann um einen Mietvertrag, wenn dem Bestandnehmer gleichzeitig die Option eingeräumt wird, diese Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben. Vom OGH wurde die Anwendung des § 1118 ABGB auf vergleichbare Vertragskonstruktionen bejaht.
Auch hier lag eine Aneinanderreihung eines Mietvertrags und eines daran anschließenden Kaufvertrags vor.
Anders ist die Situation zu beurteilen, wenn vereinbarungsgemäß das Eigentum nach Ablauf einer gewissen Zeit automatisch auf den Mietkäufer übergeht. Dann ist der Mietkauf als Kaufvertrag zu qualifizieren.
Mangels Vergleichbarkeit des Mietvertrags mit den gesetzlich geregelten Varianten des Verbraucherleasingvertrags in § 26 Abs 1 VKrG werfen die Ausführungen der Beklagten zur Anwendung des VKrG keine erhebliche Rechtsfrage auf. Die von der Beklagten vermissten Dokumente (§ 9 VKrG) beziehen sich auf die notwendigen Angaben zu einem Kreditvertrag (Laufzeit, Gesamtkreditbetrag, etc). Die Beklagte beruft sich hier auf ein Zurückhaltungsrecht an den Kaufpreisraten, zeigt aber keinen Bezug zum hier gegenständlichen Mietzins auf.
OGH 24.9.2019, 4 Ob 160/19m
