Mietvertrag: Drei- und fünfjähriger Kündigungsverzicht unzulässig

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat entschieden, dass in Mietverträgen eine Klausel, die dem Mieter einen drei- oder fünfjährigen Kündigungsverzicht auferlegt, unzulässig ist. Das Urteil ist rechtskräftig.

Der OGH hatte nach einer Verbandsklage der Bundesarbeitskammer (BAK) darüber zu entscheiden, ob folgende Klauseln einer Wohnbaugesellschaft zulässig sind:

5a. Der Mieter verzichtet auf die Kündigung des Vertrages für die ersten drei Bestandsjahre.

5b. Der Mieter verzichtet auf die Kündigung des Vertrages für die ersten fünf Bestandsjahre.

Bei der Beurteilung, ob eine  unangemessen lange Frist, während der Verbraucher an den Vertrag gebunden sind, gemäß § 6 Abs 1 Z 1 KSchG vorliegt, ist eine Interessensabwägung zwischen den wirtschaftlichen Interessen des Unternehmers und den Interessen des Verbrauchers auf eine angemessene und feststellbare Erfüllungszeit vorzunehmen. Bei dieser Abwägung kommt es auf den konkreten Vertrag – in diesem Fall einen Mietvertrag – an:

Es waren daher die wirtschaftlichen Nachteile des Vermieters bei Mieterwechsel, den wirtschaftlichen Nachteilen des Mieters bei einem (verhinderten) Wohnungswechsel gegenüberzustellen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Mietvertrag für den Verbraucher typischerweise von hoher wirtschaftlicher Bedeutung ist. Benötigt ein Mieter seine Wohnung aufgrund einer Änderung seiner persönlichen Verhältnisse nicht mehr, droht bei einer langen Bindung eine finanzielle Doppelbelastung, weil der alte Mietvertrag noch aufrecht ist, während ein neues Mietverhältnis bereits begründet ist. Die doppelte Mietzinsverpflichtung kann schnelle existenzbedrohlich werden. Selbst wenn der Vermieter nur sanierte Wohnungen vermieten würde, kann das eine derart lange Bindung des Mieters an einen Mietvertrag nicht rechtfertigen.

Der OGH hält fest, dass das Interesse des Mieters, auf massive Veränderungen in seiner eigenen Sphäre in zeitlich angemessener Frist zu reagieren und die für ihn oft existenziell bedeutsame Wohnungsfrage nach seinen Bedürfnissen regeln zu können, überwiegt.

 

OGH 27.05.2021, 9Ob13/21h

Klagsvertreter: Dr. Walter Reichholf, Rechtsanwalt in Wien

Das Urteil des OGH im Volltext.

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