Der Oberste Gerichtshof (OGH) erklärte mit Urteil vom 16. 12. 2015 zu 7 Ob 93/15z eine Preisanpassungsklausel in einem Bauträgervertrag für unzulässig, wonach eine Preiserhöhung zu Lasten des Erwerbers dann zulässig sein soll, wenn nach den Wohnbauförderungsbestimmungen die letztlich behördlich genehmigten Gesamtbaukosten, die endgültige Nutzwertberechnung oder die für die Wohnbauförderungsendabrechnung geprüften förderbaren Nutzflächen von den anfänglich zugesagten bzw kalkulierten Werten abweichen.
Dem Obersten Gerichtshof lag zur Entscheidung ein Bauträgervertrag vor, der variable Preiselemente vorsah und damit eine Änderung des ursprünglich berechneten Kaufpreises ermöglichte. Im Falle einer Preiserhöhung wurde der Käufer zur Nachzahlung des neu berechneten Kaufpreises verpflichtet, wobei eine Erhöhung bis zu einer Höhe von 3 % des ursprünglich berechneten Kaufpreises vom Erwerber zu tragen war.
Folgende Kaufpreiselemente sollten demnach variabel sein:
Die Höhe der Baukosteneigenmittel sollte zukünftig noch gemäß den vom Land Wien gemäß den Wohnbauförderungsbestimmungen genehmigten Gesamtbaukosten (Prüfbericht des amtlich eingesetzten Prüforgans für Wohnhäuser, der MA 25) und gemäß der nach Baufertigstellung und Vorliegen der bauordnungsgemäßen Bestandspläne einzuholenden neuerlichen und endgültigen Nutzwertberechnung angepasst werden.
Die Höhe jenes Kaufpreisanteils, der durch den vom Käufer zur schuldscheingemäßen Rückzahlung übernommenen Anteil am Förderungsdarlehen des Landes Wien gedeckt ist, sollte zukünftig noch gemäß den tatsächlich errichteten und von der MA 25 im Rahmen der so genannten Wohnbauförderungsendabrechnung geprüften förderbaren Nutzflächen sowie gemäß der endgültigen Nutzwertberechnung angepasst werden.
Diese Variablen sind für die Kalkulation des Bauträgers maßgeblich und betreffen somit sein wirtschaftliches Risiko; die Baukosten beeinflussen sie jedoch nicht, weshalb sie keine wirksame Grundlage für eine vom Bauträger begehrte Preiserhöhung sind. Eine derartige vertragliche Vereinbarung ist keine durch den Wortlaut und Zweck des Bauträgervertragsgesetzes (§ 4 Abs 3 BTVG) gedeckte Regelung eines variablen Entgelts, weshalb die Klausel unzulässig ist; dies unabhängig davon, ob die Bestimmungen des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) eingehalten werden.
OGH 16.12.2015, 7 Ob 93/15z
Potentiell Betroffenen raten wir, ihre Verträge zu überprüfen. Ist man unsicher, ob der Vertrag eine unzulässige Preisanpassungsklausel birgt, bietet das Beratungszentrum des Vereins für Konsumenteninformation (VKI), das auch eine Beratung zum Thema Wohnen anbietet, Hilfestellung.
Findet sich eine unzulässige Preisanpassungsklausel im Vertrag, kann das im Rahmen einer Preisanpassung verlangte und damit zuviel bezahlte Entgelt samt Zinsen zurückgefordert werden.
VKI Beratungszentrum - Beratung zum Thema Wohnen: 01/588 77 - 0
