OGH zu Mietvertragsbefristung durch Endtermin

Die Befristung ist durchsetzbar, wenn der Vertrag schriftlich errichtet wurde und wenn von vornherein durch Datum oder Fristablauf ein Endtermin bestimmt ist. Die Befristungsvereinbarung muss ausreichend bestimmt und unzweifelhaft erfolgen.

In Mietverträgen aus dem Jahr 1986 zu Parzellen an einem Baggersee, auf denen von den Mietern bauliche Objekte, die Superädifikate, errichtet wurden, war folgende Klausel enthalten: "Das Bestandverhältnis hat am [...] begonnen und wird für die Zeit bis 31. 12. 2015 [...] abgeschlossen [...]".

Wesentlich für die Frage, ob ein unbedingter Endtermin bestimmt vereinbart wurde, ist, dass dem Mieter noch vor der vertraglichen Bindung eindringlich vor Augen geführt werden soll, dass er sich auf einen Zeitmietvertrag einlässt. Konnte sich der Mieter, entsprechend der Intention des Gesetzgebers, darauf einstellen bzw musste er davon ausgehen, dass das Mietverhältnis ohne sein weiteres Zutun zu einem bestimmten Zeitpunkt enden werde, ist der Endtermin ausreichend bestimmt.

Für die Wirksamkeit der vereinbarten Befristung unschädlich ist die Einräumung eines Vormietrechts, wie es auch hier vorlag. In der Einräumung eines bloßen Rechts, einen neuen Mietvertrag zu neuen Bedingungen nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer abzuschließen, liegt keine befristungsschädliche Vereinbarung, weil der Mieter zu keinem Zeitpunkt im Unklaren darüber bleibt, dass der alte Mietvertrag abgelaufen ist und sich darauf auch einstellen konnte. Die Mieter hatten hier kein Recht, eine Verlängerung des Vertrags zu analogen Bedingungen zu begehren.

Die schriftlichen Mietverträge enthalten einen unbedingten, datumsmäßig feststehenden Endtermin, den 31.12.2015. Diese Befristung verstößt nicht gegen §§ 879 Abs 3, 864a ABGB, § 6 KSchG.

Zu § 879 Abs 3 ABGB führte der OGH aus: § 879 Abs 3 ABGB geht von einem sehr engen Begriff der "Hauptleistung" aus. Umfasst sind davon lediglich jene Hauptpunkte des Vertrags, die die Parteien vereinbaren müssen, damit überhaupt ein hinreichend bestimmter Vertrag (§ 869 ABGB) zustande kommt. Die Befristung von Verträgen ist gesetzlich zulässig und die Einräumung einer 30-jährigen Vertragsdauer ebenso wenig benachteiligend für den Mieter wie sein Anspruch auf Ersatz des vollen Schätzwerts des errichteten Superädifikats für den Fall, dass der Vermieter eine Verlängerung zu den ursprünglichen Bedingungen ablehnt.

Zu § 6 Abs 3 KSchG führte der OGH aus: Das Transparenzgebot verlangt nicht nur formale Verständlichkeit im Sinn von Lesbarkeit, sondern auch, dass Inhalt und Tragweite für den Verbraucher durchschaubar sind, dass dem Kunden die Tragweite der Bestimmung nicht verschleiert wird. Eine Befristungsvereinbarung, die den Endtermin ausdrücklich nennt, ist nicht intransparent.

OGH 15.9.2020, 6 Ob 124/20h

Das Urteil im Volltext.

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