Im gegenständlichen Verbandsverfahren hatte die Bundesarbeitskammer (BAK) das beklagte Unternehmen auf Unterlassung mehrerer Mietvertragsklauseln geklagt. Das Berufungsgericht hat den Unterlassungsanspruch bejaht, aber die ordentliche Revision an den OGH zugelassen. Der OGH hat allerdings inhaltlich nicht über die Revision entschieden, weil keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung vorliegt und dies ausführlich begründet.
Eine vom OGH zu beurteilende erhebliche Rechtsfrage liegt nur dann von, wenn das Berufungsgericht höchstgerichtliche Rechtsprechung missachtet oder bedeutsame Fragen für die Rechtseinheit und Rechtsentwicklung zu lösen sind. Dabei stellt der OGH auch klar, dass es nicht ausreicht, wenn es an einer höchstgerichtlichen Rechtsprechung zu gleichen oder ähnlichen Klauseln mangelt. Auch dass im konkreten Fall mehrere Vertragspartner von den Klauseln betroffen sind, bewirkt nicht das Vorliegen einer Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung.
Selbst wenn das Berufungsgericht die ordentliche Revision für zulässig erklärt, die Revision aber keine erhebliche Rechtsfragen aufzeigt, ist die Revision vom OGH zurückzuweisen.
Allen im konkreten Fall angeführten, von der Beklagten als erheblich angesehenen Rechtsfragen waren für die rechtliche Beurteilung nicht präjudiziell. Fehlende Relevanz für die Entscheidung schließt aber das Vorliegen einer erheblichen Rechtsfrage aus.
Der OGH hat daher die Revision bezüglich folgender Klauseln zurückgewiesen; die Beklage darf sie damit nicht mehr verwenden und sich nicht mehr auf diese berufen:
8. Der Mieter hat – zuzüglich zu dem in Punkt III) vereinbarten Nettomietzins – auch sämtliche mit dem Betrieb des Gebäudes und des Mietgegenstandes verbundenen Betriebskosten, öffentlichen Abgaben und Verwaltungskosten anteilig zu tragen, soweit diese nicht durch Verbrauchszähler eindeutig zurechenbar vollständig von ihm zu tragen sind.
9. Zu den Betriebskosten und öffentlichen Abgaben zählen jedenfalls die in den §§ 21–24 MRG normierten Positionen, sowie sämtliche Kosten, die mit dem Betrieb, der Pflege, Wartung, Instandhaltung und Verwaltung des Objektes verbunden sind, das sind:
a) sämtliche die Liegenschaft und/oder Gebäude betreffenden öffentliche Abgaben (z.B. Grundsteuer, Wasser- und Kanalgebühren), die aufgrund des Eigentums an der Liegenschaft und/oder Gebäude kraft Gesetzes, Verordnung oder gesetzlicher Verfügung an den Grund- oder Gebäudeeigentümer zur Vorschreibung gelangen;
b) Kosten für die Versicherungen betreffend die Allgemeinflächen (Gebäudehaftpflicht, Feuer, Sturm, Leitungswasser [inklusive Korrosion und Verstopfung], Dachabwässer, Vandalismus, Glasbruch, Steinschlag);
c) Kosten für Wartung, Instandhaltung, Reparatur, Strom, TÜV-Überprüfung, Störungsbehebung (Verschleißteile) des Lifts;
d) Kosten für Wartung, Instandhaltung, Reparatur, Strom, Störungsbehebung (Verschleißteile) der Beleuchtung der Außenanlagen und Allgemeinflächen;
e) Kosten für Wartung, Instandhaltung, Reparatur, Reinigung (inklusive Streuung z.B. durch Split und Schneeräumung, Dachabschöpfung des Schnees bei starken Wintern) der Außenanlagen und Allgemeinflächen, wie z.B. Zufahrten, Parkplätze, udgl;
f) Kosten für Betreuung der Grünanlagen und Bepflanzungen (inklusive Rasenpflege, Baumschneidarbeiten, Entlaubung usw.);
g) Kosten für Wartung, Instandhaltung, Reparatur, Strom, Eichung, TÜV-Überprüfung, Störungsbehebung (Verschleißteile) der technischen Anlagen und Einrichtungen (= sämtliche Haustechnikanlagen, Außenjalousien und sonstige Gemeinschaftsanlagen, wie z.B. Lift, Heizungs- und Warmwasserversorgungs- und Enthärtungsanlagen, Abwasser-entsorgungsanlagen, Lüftungsanlagen, Brandmeldeeinrichtungen, Brandrauchentlüftung, Feuerlöscher, CO-Warnanlage, Garagentor, Stapelparkeranlage, Schrankenanlage, Video-überwachung, Gegensprechanlage, Blitzschutz, Haus-SAT-Anlage und Telekabel, Waschküche, Garagentore, Brandschutztüren, Brandschutztore udgl.,
h) Kosten der Schädlingsbekämpfung; Rauchfangkehrer, Kanalräumer;
i) Kosten der jeweiligen An- und Abmeldung von Zählern für die Verbrauchsmessung und die Strombezugs-berechtigung gemäß den öffentlichen Tarifen des E-Werkes;
j) Allfällige Bewachungskosten; (Der Mieter nimmt zur Kenntnis, dass eine gesonderte Bewachung derzeit nicht vorgesehen ist. Sollte aus sicherheitstechnischen Gründen eine gesonderte Bewachung erforderlich werden, nimmt der Mieter zur Kenntnis, dass auch diese Kosten im Rahmen der Betriebs- und Nebenkosten anteilsmäßig von ihm zu übernehmen sind.)
k) Kosten für die Beseitigung von Beschädigungen von Einfriedungszäunen, Einfahrtstoren, Lichtmasten und zugehöriger technischer Geräte, sowie der Werbeanlagen und Fahnenmasten;
l) Kosten für die Beseitigung von Vandalismusschäden oder Verschmutzungen durch Spraymalereien;
m) Kosten für Schmutzmattentausch;
n) Kosten für Müllabfuhr und Abfallbeseitigung auf Allgemeinflächen;
o) Kosten für einen allfälligen Austausch der Schließanlage bei Einbruch oder Zerstörung durch Unbekannte;
p) Kosten der laufenden Gebäudebetreuung (Gebäudewart/technische Objektbetreuung, Rufbereitschaft) und der Verwaltung;
q) Kosten für Kinderspielplätze (Sand-/Gerätetausch, Kinderspielgerätewartung, TÜV-Überprüfung, Störungsbehebung [Verschleißteile]).
11. Der Mieter stimmt dem Abschluss, der Erneuerung, der Erweiterung und/oder der Änderung von Verträgen über die angemessene Versicherung des Hauses gemäß vorstehendem Absatz 2 lit. b) zu bzw. tritt den bestehenden Vereinbarungen bei.
46. Änderungen/Ergänzungen der Hausordnung werden wirksam, wenn die Vermieterin dem Mieter diese Änderungen/Ergänzungen, die dem Mieter zumutbar sein müssen, insbesondere, weil sie geringfügig oder sachlich gerechtfertigt sind, schriftlich mitteilt und der Mieter dazu binnen 4 Wochen keinen Widerspruch erhebt.
Zudem wurde die Revision bezüglich folgender Klauseln zurückgewiesen, weil die Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt war und deshalb auch keine erhebliche Rechtsfrage aufzeigen kann:
35. Der Mietgegenstand darf nur zu Wohnzwecken benützt werden.
OGH 27.07.2021, 4 Ob 106/21y
Klagsvertreter: Dr. Walter Reichholf, Rechtsanwalt in Wien
