Die Mieterin wohnt seit 2001 in der Genossenschaftswohnung. Der Mietvertrag enthält keine Klausel, die die Erhaltungspflicht für die Therme auf die Mieterin überwälzt. Beim Einzug befand sich eine funktionierende Therme in der Wohnung, die damals bereits 10 Jahre alt war. Im Jahr 2004 erfolgte anlässlich der jährlichen Wartung ein Austausch der Wasserpumpe, wofür die Mieterin € 246,48 bezahlte. Im Jahr 2007 wurde die Therme gänzlich defekt, sodass ein Austausch erforderlich wurde. Die Mieterin bezahlte für die neue Therme € 3.000,00. Da die Mieterin anlässlich des Austausches der Therme für eine Woche im Oktober keine Heizung und kein Warmwasser hatte, bezahlte sie den im vorhinein zu entrichtenden Novembermietzins nur unter Vorbehalt der rechtlichen Klärung und Rückforderung. Die Genossenschaft lehnte eine Bezahlung der Kosten für den Thermenaustausch und die Reparatur im Jahr 2004 ab.
Der VKI klagte daher - im Auftrag des BMSK - auf Rückerstattung der aufgewendeten Kosten und auf Mietzinsminderung für eine Woche im Oktober. Das BG Bruck an der Leitha gab dem Klagebegehren jedoch nicht statt.
Die Erhaltungspflicht des Vermieters sei keine Gewährleistungspflicht iSd § 1096 Abs 1 ABGB, sondern ein primärer Erfüllungsanspruch. Nach dem Wortlaut dieser Bestimmung setze das Zinsminderungsrecht für sein Eingreifen Erfüllung des Bestandgebers voraus. Daher komme das Mietzinsminderungsrecht nicht zum Tragen, wenn vom Bestandgeber das vertraglich geschuldete in vollem Umfang geleistet würde.
In einem ersten Schritt sei zu prüfen, welche vertraglichen oder gesetzlichen Erhaltungspflichten vom Vermieter geschuldet würden, und im zweiten Schritt, ob der Vermieter seine Verpflichtungen nicht erfüllt habe und daher ein Gewährleistungsfall vorliege, der die Zinsminderung zur Folge habe.
Gemäß § 14a WGG könne abschließend und unverzichtbar geregelt werden, dass die Erhaltungspflicht des Vermieters nur die Behebung ernster Schäden des Hauses in der Wohnung umfasse. Die Erhaltung und Erneuerung der Therme zähle nicht zu den in § 14a WGG geregelten Erhaltungspflichten des Vermieters, weil eine schadhafte Therme kein ernster Schaden des Hauses sei.
§ 14a WGG verdränge die Erhaltungspflicht nach § 1096 ABGB zur Gänze. Daher entfalle aufgrund der abschließenden Regelung des § 14a WGG die Erhaltungspflicht der beklagten Partei auch gemäß § 1096 ABGB. Eine nachträgliche Mietzinsminderung sei ebenso nicht möglich.
Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig.
BG Bruck an der Leitha, 20.06.2008, 1 C 13/08d
Klagevertreter: Dr. Walter Reichholf, RA in Wien
