Urteil: Dissens bei Kauf eines Einfamilienhauses

Die klagenden Verbraucher bekamen vom beklagten Immobilienmakler (Rodin GmbH, Wien) ein Einfamilienhaus zum Kaufpreis von 2,6 Mio. Schilling bei gleichzeitiger Übernahme eines restlich aushaftenden Wohnbauförderungsdarlehens in Höhe von öS 400.000,-- angeboten. Sie unterfertigten ein entsprechendes "verbindliches Kaufanbot". Des weiteren verpflichteten sie sich ein "Angeld" von öS 200.000,-- an den beklagten Immobilienmakler zu bezahlen. Die Abgeber des Einfamilienhauses nahmen das Kaufanbot in der vorliegenden Form nicht an sondern bestanden darauf, dass die Käufer - unabhängig von der möglichen Übernahme des Wohnbauförderungsdarlehens - jedenfalls öS 3 Mio. Kaufpreis akzeptieren. Entsprechend dem Anbot bezahlten die klagenden Verbraucher an den Immobilienmakler öS 200.000,--. In der Vereinbarung hieß es, diese Zahlung verbleibe im Depot des Immobilienmaklers und könne für eine eventuelle Anzahlung an den Verkäufer oder auch zur (teilweisen) Abdeckung der Provision verwendet werden.

Die klagenden Verbraucher hatten sich vom beklagten Immobilienmakler zu dem über die Finanzierung des Kaufpreises beraten lassen und errechnete der Immobilienmakler eine monatliche Gesamtbelastung von öS 12.000,--. In der Folge mussten die klagenden Verbraucher aber feststellen, dass bei verschiedenen Banken der Kreditbedarf tatsächlich höher eingeschätzt wurde und eine monatliche Gesamtbelastung von mindestens öS 14.330,-- errechnet wurde. Eine derartige Rückzahlungsrate hätten die Kläger ohne Gefährdung des notwendigen Unterhalts nicht auf sich nehmen können. Die Kläger erklärten daraufhin - mit Unterstützung des VKI - gemäß § 3a KSchG ihren Rücktritt vom Vertrag. Sie verwiesen darauf, dass sie über das Rücktrittsrecht nicht belehrt worden waren.

Der Makler weigerte sich, die bezahlten öS 200.000,-- zurückzuerstatten. Er argumentierte, dass ein wirksamer Vertrag zu Stande gekommen sei und er daher die Käuferprovision - pauschaliert mit öS 100.000,-- - jedenfalls erworben habe. Da die Käufer nunmehr den Vertrag aber nicht abschließen wollten, mache er aus dem Titel des Schadenersatzes auch die Abgeberprovision in Höhe von insgesamt öS 90.000,-- geltend. Den verbleibenden Restbetrag von öS 10.000,-- werde er zur "Prozesskostensicherung" vorläufig einbehalten.

Mit Unterstützung des VKI klagten die Verbraucher auf Rückzahlung der Depotzahlung von öS 200.000. Sie bekamen in beiden Instanzen recht.

Beide Instanzen gingen davon aus, dass nie ein wirksamer Vertrag zu Stande gekommen war. Während die Käufer zum Kaufpreis von öS 2,6 Mio. und Übernahme des Wohnbauförderungsdarlehens von öS 400.000,-- kaufen wollten, lautete die Annahme der Abgeber auf einen Kaufpreis von öS 3 Mio. Daher liege Dissens vor und es sei kein gültiger Kaufvertrag zu Stande gekommen. Daran änderte auch die Argumentation des Maklers nichts, dass die Depotzahlung im Lichte der Annahmeerklärung der Abgeber geleistet wurde und diese als "schlüssige Vertragsannahme" seitens der Käufer zu werten sei. Das Berufungsgericht weist darauf hin, dass nach den strengen Kriterien des § 863 ABGB es erforderlich sei, dass die Handlung der Unterlassung nach der Verkehrssitte und nach den im redlichen Verkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuchen eindeutig in einer Richtung zu verstehen sein muss. Es müsse also zwingend der Schluss nahe liegen, die Parteien hätten einen Vertrag schließen oder ändern wollen. Es dürfe kein vernünftiger Grund bestehen, daran zu zweifeln, dass ein ganz bestimmter Rechtsfolgewille vorliege. Bei der Beurteilung seien die gesamten Umstände des Einzelfalles heranzuziehen.

Das Berufungsgericht ging davon aus, dass das "Angeld" von öS 200.000,-- nach dem Vertragstext kein "Angeld" im Sinn des Gesetzes war sondern lediglich eine Vorauszahlung auf die allenfalls anfallende Provision. Daher könne aus der Zahlung dieses Betrages keine schlüssige Annahme des geänderten Anbots der Abgeber konstruiert werden.

Das Berufungsgericht legt dann nochmals dar, dass eine Provision nur dann verdient wird, wenn das Hauptgeschäft rechtswirksam abgeschlossen wird. Nur dann liege eine erfolgreiche Vermittlungstätigkeit des Maklers vor. Ein Provisionsanspruch entsteht so lange nicht, als Dissens vorliegt, also keine Einigung zwischen den Partnern des Hauptgeschäftes erfolgt. Die Frage des Rücktrittes gemäß § 3a KSchG erübrigte sich zu prüfen. Das Berufungsgericht verwies aber ausdrücklich auf § 7 Abs 2 Maklergesetz, wonach der Provisionsanspruch dann entfällt, wenn nun soweit feststeht, dass der Vertrag zwischen dem Dritten und dem Auftraggeber als nicht vom Auftraggeber zu vertretenden Gründen nicht ausgeführt wird. In einem solchen Fall würde ein bereits entstandener Provisionsanspruch entfallen. Also auch dann, wenn das Hauptgeschäft rechtswirksam abgeschlossen worden wäre, wären die Voraussetzungen gemäß § 7 Abs 2 Maklergesetz zu prüfen gewesen. Der Provisionsanspruch wäre dann entfallen, da die Nichtausführung des Geschäftes nicht vom Auftraggeber aus nicht vom Auftraggeber zu vertretenden Gründen erfolgt ist. Das Berufungsgericht sah in den festgestellten Finanzierungsproblemen (monatliche Kreditbelastung statt öS 12.000,-- tatsächlich öS 14.330,--) einen wichtigen Grund für die Nichtausführung des Vertrages und legt klar, dass auch aus diesem Grund - würde man das zu Stande kommen eines Vertrages bejahen - diese Finanzierungsprobleme ein wichtiger Grund für ein Abgehen vom Vertrag seitens der Auftraggeber darstellen würde. In einem solchen Fall würde sowohl die Provisionspflicht entfallen; der Makler hätte auch keinen Anspruch auf Schadenersatz. Der Makler wurde daher rechtkräftig zur Rückzahlung des sogenannten "Angeldes" verpflichtet.

Pointe am Rande: Eine Prozesskostensicherstellung wäre wohl eher im umgekehrten Fall notwendig gewesen: der Makler musste darum ansuchen, Prozesskosten wie Kapital abstottern zu dürfen.