Die dreijährige Frist zur Erhebung von Einwendungen gegen eine Endabrechnung von Baukosten im gemeinnützigen Wohnbau wird um jeweils ein Kalenderjahr verlängert, wenn nicht bis spätestens 6 Monate vor Ablauf der Frist eine Endabrechnung gelegt wurde.
Zur Frage, wie eine ordnungsgemäße Endabrechnung auszusehen hat, hat der OGH jüngst einige Klarstellungen getroffen. Diese Frage ist insbesondere auch für die Frage der Frist bei Bestreitungen von einbehaltenen Baukostenskonti wichtig.
Der beklagte Käufer einer Wohnung hatte einen Anwartschaftsvertrag mit einer Gemeinnützigen Bauvereinigung abgeschlossen. Mit Schreiben vom 13.6.1996 mit der Bezeichnung "Bauend- und Darlehensabrechnung" wurde vom Beklagten ein Betrag von S 879.223,-- nachgefordert; Erstbezug der Liegenschaft war bereits 1988. Erst am 3.12.1997 übermittelte die Klägerin dem Beklagten ein Konvolut von Unterlagen zur Endabrechnung. Der Beklagte bezahlte die Nachforderung nicht und wurde in weitere Folge vom Bauträger geklagt. Die GBV argumentierte im wesentlichen damit, dass die nunmehr im Verfahren erhobenen Einwendungen gegen die Endabrechnung präkludiert seien.
Das Klagebegehren wurde vom Erstgericht abgewiesen, die zweite Instanz gab ihm statt, ließ aber die ordentliche Revision zu. Der Beklagte machte in der Revision geltend, dass das Schreiben vom 13.6.1996 keine Abrechnung, sondern nur eine unüberprüfbare Zusammenfassung der Grund- und Baukosten enthalten würde.
Der OGH ging davon aus, dass zunächst eine prüffähige Abrechnung (siehe auch MietSlg 44/25) vorliegen müsse, bevor es zu Einwendungen dagegen oder - werden diese nicht erhoben - zu deren Verfristung kommen kann. Zwar ist in § 18 Abs 3 WGG nur von der "Bekanntgabe der endgültigen Höhe des Entgelts" die Rede, das heißt aber nicht, dass die bloße Bekanntgabe eines Endbetrages eine überprüfbare Abrechnung der Grund- und Baukosten ersetzen könnte.
Für den vorliegenden Fall würde sich daraus ergeben, dass eine überprüfbare Abrechnung nicht vorläge, da die Schreiben vom 13.6.96 nur ein nicht aufgeschlüsseltes Endergebnis enthielten. Dieses könne aber weder die Fälligkeit der Klagsforderung bewirken, noch die Voraussetzungen für den Ablauf der Präklusivfrist schaffen. Würde man unterstellen, dass dieser Mangel erst durch die Zusendung des weiteren Unterlagenkonvoluts vom 3.12.1997 beseitigt worden wäre, wäre auch die Frist zur Erhebung von Einwendungen (in der Klagebeantwortung am 19.8.1998) entgegen der Ansicht des Berufungsgerichtes nicht präkludiert gewesen.
