Der VKI hat die Zenker Hausbau Ges.m.b.H. & Co aufgrund 16 rechtswidriger Klauseln in deren Vertragsformblatt abgemahnt und aufgefordert, eine Unterlassungserklärung abzugeben. Die Gegenseite war zu einer Unterlassungsverpflichtung nicht bereit, weshalb die Verbandsklage eingebracht wurde. Das Erstgericht erklärte 13 Klauseln für rechtswidrig. Nur in drei Punkten folgte das Erstgericht nicht unserer Rechtsansicht, weshalb wir Berufung erhoben haben. Das Berufungsgericht befand die noch strittigen drei Klauseln ebenfalls für rechtswidrig, allerdings ist das Urteil noch nicht rechtskräftig, da die Gegenseite noch außerordentliche Revision an den Obersten Gerichtshof erheben könnte.
Folgende Klauseln waren strittig und wurden mit nachstehender Begründung für unwirksam erklärt:
1) Der im Vertrag genannte Gesamtkaufpreis gilt als Festpreis, sofern der Liefermonat innerhalb von 14 Monaten nach Vertragsdatum liegt und der Käufer die im Punkt 2 festgelegten Leistungen rechtzeitig erbringt. Für jedes angefangene Liefermonat außerhalb der Festpreisgarantie erhöht sich der Preis für die nächsten 6 Monate um 0,5% je Monat. Danach ist Zenker berechtigt, die seit Vertragsabschluss eingetretene Preiserhöhung geltend zu machen.
Diese Vereinbarung erfüllt nicht die Voraussetzungen für eine wirksame Preisänderungsklausel im Sinn des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG, da die maßgebenden Umstände nicht klar umschrieben und somit eine Vorausbestimmbarkeit des Umfanges einer allfälligen Preiserhöhung nicht gegeben ist. Überdies lässt sich auch nicht feststellen, ob die für die Preiserhöhung maßgebenden Umstände überhaupt vom Willen des Unternehmers unabhängig sind.
2. Der Käufer ist 10 Wochen an seinen Antrag gebunden, der Vertrag wird erst rechtswirksam mit der Bestätigung der Verkäuferin.
Auch unter Berücksichtigung, dass es sich bei der Errichtung eines Hauses um ein sehr umfangreiches und aufwendiges Werk handelt und die Überprüfung der Grundlagen einen erheblichen organisatorischen Aufwand erfordert, wurde die zehnwöchige Bindungsfrist als unangemessen lange im Sinn des § 6 Abs 1 Z 1 KSchG angesehen.
3. Der im Vertrag vorgesehene Liefermonat kann nur mit schriftlicher Zustimmung von Zenker vor- oder zurückverlegt werden.
Mit dieser Vereinbarung sollte die Wirksamkeit formloser Erklärungen ausgeschlossen werden, weshalb die Klausel gegen § 10 Abs 3 KSchG verstößt.
4. Zenker kann die Auslieferung bis zu 6 Wochen vor oder nach dem gemäß Punkt 2 festgelegten Liefertermin vornehmen.
Dem Unternehmer wird dadurch die Möglichkeit eingeräumt, die Lieferung während eines Zeitraumes von insgesamt 12 Wochen festzulegen. Dadurch wird der Verbraucher unangemessen lange an den Vertrag gebunden, weshalb auch darin ein Verstoß gegen § 6 Abs 1 Z 1 KSchG zu sehen ist.
5. Der Käufer kann bei Lieferverzug nur dann vom Vertrag zurücktreten, wenn er eine Nachfrist von mindestens 6 Wochen gesetzt hat und diese ohne Ergebnis verstrichen ist.
Eine Nachfrist von 6 Wochen ist unangemessen lange, weshalb die Klausel gemäß § 6 Abs 1 Z 1 KSchG unwirksam ist.
6. Ein Rücktrittsrecht des Käufers besteht nicht, sofern nicht zwingende gesetzliche Gründe entgegenstehen und wenn die (über die vorstehende Zeitspanne hinaus) verspätete Lieferung auf Gründe zurückzuführen sind, die der Käufer nicht zu vertreten hat oder die durch höhere Gewalt oder außerordentliche Umstände wie Unfall, Feuer, Sturm, Streik, Epidemien, Verkehrs- oder Betriebsbehinderungen, Mangel an Rohstoffen und dergleichen, verursacht wurden.
Auch diese Vereinbarung verstößt gegen § 6 Abs 1 Z 1 KSchG, da der Verbraucher in Fällen höherer Gewalt auf unbestimmte Zeit an den Vertrag gebunden bleibt, während der Unternehmer für die Dauer solcher Störungen von seiner Lieferpflicht befreit wird.
7. Behördliche Auflagen und Mehraufwendungen zufolge technischer Änderungen der Bauvorschriften (ÖNORM udgl.) seit Vertragsabschluss, berechtigen den Käufer nicht zum Rücktritt vom Vertrag, sofern Zenker diese Auflagen und Änderungen erfüllen kann und die Kosten hiefür 5% des Kaufpreises nicht überschreiten. Die anfallenden Mehrkosten gehen zu Lasten des Käufers.
Entgegen der Rechtsauffassung des Erstgerichtes sah das Berufungsgericht in dieser Vereinbarung eine gröbliche Benachteiligung im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB. Bei kundenfeindlichster Auslegung würden auch vom Unternehmer vorhersehbare Auflagen und Mehraufwendungen, die er selbst aufgrund von Planungsmängeln zu vertreten hat, stets zu Lasten des Käufers gehen. Selbst die Richtlinien des Fertighausverbandes - so das Berufungsgericht - sehen für nicht vorhersehbare baubehördliche Auflagen, die ein unzumutbares Ausmaß von Mehrkosten verursachen, ein Rücktrittsrecht des Käufers vor. Überdies liegt keine sachlich gerechtfertigte Leistungsänderung im Sinn des § 6 Abs 2 Z 3 KSchG vor, sodass die Klausel auch gegen diese Bestimmung verstößt. Eine sachliche Rechtfertigung wäre nur dann gegeben, wenn dem Unternehmer weder ein Planungsfehler noch ein Kalkulationsirrtum vorwerfbar wäre. Die vorliegende Formulierung ließ eine solche sachliche Rechtfertigung nicht erkennen. Die betragsmäßige Höchstgrenze von 5% des Kaufpreises wäre nur dann nicht zu beanstanden, wenn es sich um sachlich gerechtfertigte Mehraufwendungen handelt, der Betrag nur einmal anfällt und alle Aufwendungen aus diesem Titel abgedeckt werden. Letztendlich erfüllte die vorliegende Klausel auch nicht die Voraussetzungen für eine wirksame Preisänderungsklausel, weshalb auch ein Verstoß gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG begründet war.
8. Falls der Käufer seinen Verpflichtungen aus dem Vertrag nicht nachkommt, ist Zenker berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten und eine Konventionalstrafe (in welcher auch sämtliche Schadenersatzansprüche enthalten sind) für die Nichterfüllung des Vertrages in Höhe von 10% des Kaufpreises zu verlangen.
Das Erstgericht hielt die Konventionalstrafe in Höhe von 10% des Kaufpreises angesichts umfangreicher Planungsarbeiten und Vorleistungen der Gegenseite sowie des entgangenen Gewinns nicht für unangemessen hoch. Entgegen dieser Rechtsansicht hat das Berufungsgericht die Klausel sehr wohl als gröblich benachteiligend angesehen, zumal die Vertragsstrafe nach dem Wortlaut der Klausel für jede Vertragsverletzung verlangt werden kann. Dieses weitgehende Rücktrittsrecht des Unternehmers - verbunden mit einer Konventionalstrafe - sei sachlich nicht gerechtfertigt. Das Berufungsgericht ließ auch durchklingen, dass die vereinbarte Stornogebühr bei ungerechtfertigtem Rücktritt des Käufers durchaus der Sach- und Rechtslage entsprechen mag, ging darauf aber nicht mehr näher ein, da die vorliegende Klausel in sittenwidriger Weise weit darüber hinausging.
9. Für die Standsicherheit und den Feuchtigkeitsschutz des Kellers bzw. der Fundamentplatte haftet der Bauherr.
Mit dieser Vereinbarung wird der Unternehmer von der Haftung für Schäden, die sich aus der Verletzung der unternehmerischen Warnpflicht ergeben, befreit. Darin ist eine unzulässige Haftungsbeschränkung im Sinn des § 6 Abs 1 Z 9 KSchG zu sehen.
10. Durch die Nichtbeachtung der Ziffern 5 und 6 auftretende Kosten für Erschwernisse, Wartezeiten usw., sind vom Käufer zu tragen
Diese Vereinbarung ist intransparent im Sinn des § 6 Abs 3 KSchG, da für den Verbraucher vorweg nicht bestimmbar ist, um welche Kosten in welcher Höhe es sich dabei handelt.
11. Die Verkäuferin trifft keine Haftung für Farbabweichungen, soweit diese geringfügig und zumutbar sind, sowie für gebrauchs- und witterungsbedingte Abnutzung oder mangelhafte Wartung bzw. unrichtige Bedienung oder Benützung.
Entgegen der Ansicht des Erstgerichtes sah das Berufungsgericht darin eine Einschränkung von Gewährleistungsansprüchen, da eine bestimmte Farbe als vereinbart gilt und nicht für jede Abweichung, mag sie auch noch so geringfügig und zumutbar sein, die Gewährleistung ausgeschlossen sein kann. Zumindest für die Dauer der Gewährleistung ist davon auszugehen, dass Witterungseinflüsse die Fassadenfarbe nicht nachhaltig beeinträchtigen.
12. Über allfällige Gewährleistungsansprüche hinaus stehen dem Käufer Schadenersatzansprüche nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit von Zenker zu.
Diese Klausel enthält eine unzulässige Haftungsbeschränkung und verstößt gegen § 6 Abs 1 Z 9 KSchG, da der Unternehmer für Personenschäden auch bei leichter Fahrlässigkeit haftet.
13. Gewährleistungsansprüche entfallen, wenn bauseits Veränderungen durchgeführt werden.
Nach dieser Vereinbarung würde der Käufer sämtliche Gewährleistungsansprüche verlieren, sobald er Veränderungen am Kaufobjekt vornimmt. Die Klausel schränkt Gewährleistungsansprüche des Verbrauchers unzulässigerweise ein und verstößt daher gegen § 9 KSchG.
14. Gewährleistungsansprüche sind schriftlich bekannt zu geben und gelten nur gegenüber dem Erstbesitzer.
Mit dieser Klausel wird der Käufer bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen insofern eingeschränkt, als die Mängelrüge schriftlich zu erfolgen hat und eine mündliche Erklärung unwirksam wäre. Dadurch werden Gewährleistungsansprüche unzulässigerweise beschränkt, weshalb wiederum ein Verstoß gegen § 9 KSchG vorliegt.
15. Erfolgt eine Abnahme durch den Käufer nicht, so hat Zenker dem Käufer eine Nachfrist von einer Woche zu setzen. Erfolgt innerhalb der Nachfrist keine Abnahme, so gilt die Übernahme als vollzogen.
Durch diese Klausel wird der Käufer in seinem Recht eingeschränkt, die Übernahme des Hauses im Fall von Mängeln zu verweigern, da die Übernahme des Hauses jedenfalls als vollzogen angenommen wird. Eine solche Vereinbarung ist gröblich benachteiligend, da das Rücktrittsrecht des Verbrauchers bei Verzug des Unternehmers unsachlich eingeschränkt wird.
16. Gegenforderungen des Käufers sind nur dann zulässig, wenn diese den gesetzlichen Bestimmungen des Konsumentenschutzgesetzes entsprechen.
Die Klausel ist intransparent im Sinn des § 6 Abs 3 KSchG, da für den Käufer unklar bleibt, unter welchen Bedingungen eine Verrechnung mit Gegenforderungen zulässig ist.
LG Leoben 27.11.2002, 4 Cg 57/01s
OLG Graz 24.4.2003, 6 R 36/03s
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Klagevertreter: Dr. Stefan Langer, RA in Wien
