Urteil: HG Wien: Klauseln in Mietvertrag unzulässig

Der VKI hat im Auftrag des Konsumentenschutzministeriums gegen Conwert Immobilien Invest eine Verbandsklage hinsichtlich nachfolgender noch strittiger Klauseln in einem Mietvertragsformblatt für den Vollanwendungsbereich des MRG eingebracht und in I. Instanz Recht bekommen.

1.) Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter das Mietobjekt der Vermieterin in ordnungsgemäßem Zustand, das heißt wie bei Mietbeginn übernommen, gereinigt und geräumt von allen nicht mietvertragsgegenständlichen Fahrnissen mit sämtlichen Schlüsseln zu übergeben.

Die Klausel gehe vom Grundsatz des § 1109 ABGB, wonach der Mieter für die Abnützung des Mietgegenstandes durch dessen vertragsgemäßen Gebrauch nicht aufzukommen habe, insofern ab, als sie den Mieter verpflichte, den Mietgegenstand wie bei Mietbeginn zurück zu stellen. Das sei sachlich nicht gerechtfertigt und  stelle daher eine gröbliche Benachteiligung iSd § 879 Abs 3 ABGB dar. Die Klausel fingiere weiters, dass sich das Mietobjekt bei Anmietung in ordnungsgemäßem Zustand befunden habe, was aber eine Beweislastumkehr zu Lasten des Mieters iSd § 6 Abs 1 Z 11 KSchG darstelle. Selbst wenn es sich dabei um keine Fiktion, sondern um eine Definition des ordnungsgemäßen Zustands handle ändere das nichts. Dadurch, dass die Beklagte dem Mieter bei Vertragsbeginn ein derart hohes "Level" an Ordnungsmäßigkeit vorgäbe überwälze sie praktisch die gesamte Abnützung des Objekts - auch bei vertragsgemäßem Gebrauch - auf den Konsumenten, was aber mit § 1109 ABGB nicht vereinbar und gröblich benachteiligend sei.

2.) Unter Hinweis auf § 10 Abs 3 Z 1 MRG vereinbaren die Vertragsteile, die laufenden Erhaltungs-, und soweit erforderlich, Erneuerungspflichten seitens des Mieters hinsichtlich sämtlicher mitgemieteter Einrichtungsgegenstände, Geräte und Anlagen.

Die Klausel versuche die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 1096 ABGB hinsichtlich sämtlicher mitvermieteter Einrichtungsgegenstände, Geräte und Anlagen auf den Mieter zu überwälzen, was aber gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB sei. Die Klausel gehe auch über § 8 MRG hinaus (7 Ob 78/06f). Es habe dabei zu bleiben, dass die Instandhaltungspflicht des Vermieters nach den §§ 3,6 MRG nicht ausgeschlossen werden dürfe.

3.) Diese Obliegenheit umfasst auch die entsprechende Pflege- und Servicemaßnahmen im Zusammenhang mit der gesamten Wohnungsausstattung und somit auch der Therme. Darunter fällt unter anderem auch die Verpflichtung zur regelmäßigen Reinigung der Wohnung und der Fenster, der entsprechend fachgerechten Behandlung der Böden und Fliesen, die Beseitigung geringfügiger Gebrauchsschäden (wie zB gesprungene Fliesen, beschädigte Sesselleisten, defekte und undichte Armaturen und Syphone, undichte Silikonfugen, klemmende Scharniere etc).

Es gelte das zu Klausel 2.) ausgeführte. Darüber hinaus sei die Klausel intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG, weil sie dem Mieter suggeriere, das etwa jede gesprungene Fliese automatisch als Gebrauchsschaden zu werten sei. Tatsächlich könne ein solcher Defekt aber auch von selbst auftreten dh Gegenstand gewöhnlicher Abnutzung sein und damit in den Zuständigkeitsbereich des Vermieters fallen.

4.) Der Mieter erklärt aus zeitweiligen Störungen in der Wasserzufuhr, Gebrechen an den Gas-, Kraft-, Licht- und Kanalisierungsleitungen, aus Mängeln der Waschküche und dergleichen, keinerlei Rechtsfolgen abzuleiten, so ferne die Behebung umgehend erfolgt und die Störungen nicht auf einem Verschulden des Vermieters beruhen.

Die Klausel verstoße gegen § 1096 ABGB iVm § 879 Abs 3 ABGB. Die Klausel schränke das Mietzinsminderungsrecht des Mieters nicht nur ein, sondern schließe es geradezu aus, was wegen § 9 KSchG nicht möglich sei. Hinsichtlich von Schadenersatzansprüchen verstoße die Klausel gegen § 6 Abs 1 Z 9 KSchG.

5.) Dem Mieter ist es nicht gestattet Haustiere zu halten.

Die gänzliche Untersagung jeglicher Haustierhaltung verstoße gegen § 879 Abs 3 ABGB.

6.) Der Vermieter ist berechtigt, aus der vereinbarten Kaution, unbeschadet des ihm zustehenden Rechtes auf Auflösung des Mietvertrages, rückständige Bestandzinsen, Nebenkosten oder darauf entfallende Umsatzsteuerbeträge bei Verzug in Abzug zu bringen; desgleichen Ersatzansprüche aus Beschädigung oder Beeinträchtigung sowie mangelnder Wartung des Bestandobjekts, des Inventars (Küche), Prozesskosten etc aus der erliegenden Kaution abzuziehen.

Wohl unbestrittener Maßen diene eine vereinbarte Kaution der Sicherung etwaiger Mietzinsrückstände und Schadenersatzforderungen. Die Kaution könne nach der Klausel auch für "Prozesskosten" verwendet werden, was wiederum gegen § 879 Abs 3 ABGB  verstoße. Die Klausel sei auch überraschend iSd § 864a ABGB, weil sie auch für solche Prozesskosten verwendet werden könnte, die in keinem unmittelbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag stünden. Letztlich verstoße die Klausel gegen § 6 Abs 3 KSchG, weil sie offen lasse, für welche Zwecke die Klausel noch verwendet werden könne ("etc").

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig.

HG Wien, 31.07.2009, 39 Cg 31/08i
Klagevertreter: Dr. Walter Reichholf, RA in Wien

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