Am 29.3.2000 fand im Kongresshaus eine Informationsveranstaltung der AK zum Thema "Rückerstattung von Baukosten-Skonti" statt.
Die Konsequenzen der sensationellen Skonti-Entscheidung des OGH in einem Musterprozess des VKI (siehe Informationen zum Verbraucherrecht 1/2000) wurden von Mag. Rosifka (AK), Dr. Ambrosch (RA) und Dr. Kolba (VKI) den rund 140 BesucherInnen ausführlich dargestellt.
Verfahren anhängig - Musterurteil beachtlich
Ein häufiger Einwand von Bauträgern, wenn Mieter bzw. Käufer nun Überprüfung und Rückzahlung verlangen, ist, dass der Anlassfall noch nicht rechtskräftig abgeschlossen sei. Das ist zwar richtig, der OGH verwies die Rechtssache wieder an die 1. Instanz, doch im Verfahren werden nur noch die konkreten Verhältnisse im Einzelfall geprüft. Die Rechtsansicht des OGH (Baukostenskonti sind bei den Baukosten kostenmindernd zu berücksichtigen) ist im Verfahren nicht mehr weiter umstritten und ist über den Einzelfall hinaus zu beachten.
Musterurteil für Käufer und Mieter
Der Anlassfall betrifft den Erwerb eines Reihenhauses. Dennoch sind die Grundsätze des Urteiles, wie die Baukosten gemäß WGG zu berechnen sind, genauso auch auf Mieter von gemeinnützigen Bauträgern anzuwenden.
Fremdfinanzierung - keine Skonti?
Ein Argument der Bauträger ist auch, dass sie entweder selbst oder durch Darlehen die frühere Zahlung der Baurechnungen finanziert hätten und daher die Skonti - als "Zinsen" dafür - nicht weitergeben. Dieses Argument geht nicht auf. Zum einen können die Bauträger Finanzierungskosten sowieso verrechnen und haben dies auch in der Regel getan. Zum anderen zeigt folgendes Beispiel, dass es sich um nicht vergleichbare Beträge handelt:
Baurechnung über 2,5 Mio.
4 % Skonto bei Zahlung 20 Tage früher 100.000.- öS
7 % Kreditzinsen über 2,4 Mio. für 20 Tage rund 10.000.- öS
Skonti minus Zinsen 90.000.- öS
"...andere Kosten vergessen"
Manche Bauträger greifen auch den vom OGH betonten Grundsatz auf, dass bei der Prüfung des kostendeckenden Preises natürlich nicht nur die Frage der Skonti, sondern auch andere Leistungen eine Rolle spielen. Nun kommen häufig Argumente, man habe bestimmte Kosten - die man hätte verrechnen dürfen - vergessen und wenn man diese nun in Rechnung stellt, dann kompensiert dies die einbehaltenen Skonti. Interessant, wie schlampig offenbar so mancher Bauträger seine Abrechnungen erstellt. Diesem Argument wird man nur in einem Verfahren über die Bestreitung der Endabrechnung auf den Grund gehen können. Dann hat der Bauträger den lückenlosen Nachweis für diese Kosten zu führen.
Was kann man als Käufer erwarten?
Wenn die Bauvereinigung Skonti nicht weitergegeben hat, dann führt eine Berücksichtigung der Skonti zu einer Herabsetzung der verrechenbaren Baukosten und damit - hat man den Kaufpreis bereits zur Gänze bezahlt - zur Rückerstattung des - anteilig - zuviel bezahlten. (Im Anlassfall steht einem Kaufpreis von rund 3 Mio. Schilling ein Rückforderungsbetrag von 65.000.- Schilling gegenüber.)
Auswirkungen auch bei Fixpreis möglich
Wurde bei der Veräußerung der Wohnung ein Fixpreis vereinbart, dann machen die Bauträger Glauben, dass eine Nachverrechnung der Skonti nicht möglich wäre. Doch ein Fixpreis im Rahmen des WGG ist dann überprüfbar, wenn er offenkundig unangemessen ist. Ergibt daher eine Bestreitung der Abrechnung (Endabrechnung im rechtlichen Sinn gibt es hier nicht) - binnen drei Jahren ab Bezug der Baulichkeit - dass die Baukosten aus welchen Gründen immer zu hoch veranschlagt wurden und kommen dann auch noch nicht weitergegebene Skonti dazu, dann kann dies dazu führen, dass ein Fixpreis als "offenkundig unangemessen" angesehen wird.
Auswirkungen bei Mietern
Mieter bezahlen zum einen Finanzierungsbeiträge zu den Baukosten und zum anderen monatliche Entgelte. Bei der Berechnung des Finanzierungsbeitrages kann die Nachverrechnung der Skonti eine Auswirkung haben (kommt auf Förderungsmodell an). Aber auch bei der Berechnung der monatlichen Entgelte (in diese fließen auch die Rückzahlungen von Bankdarlehen ein und diese Bankdarlehen wären - sind die Baukosten unter Berücksichtigung der Skonti geringer - geringer) kann sich ein finanzieller Vorteil für die Mieter ergeben.
Wie stelle ich die Skonti fest?
Anhand der Endabrechnung bzw. der dieser zugrundeliegenden Belege muss man - Beleg für Beleg - darauf prüfen, ob Skonti vereinbart und in Anspruch genommen wurden, und so kommt man schließlich zur Summe jener Beträge, die der Bauträger allenfalls in die eigene Tasche erwirtschaftet hat. Um diesen Betrag sind die Baukosten geringer, als in der Abrechnung angenommen; das hat dann die oben dargestellten Konsequenzen.
Wer überprüft eine Endabrechnung?
Die Endabrechnung kann im außerstreitigen Verfahren von den Gerichten (Schlichtungsstellen) überprüft werden. Man braucht keinen Anwalt, dennoch ist die Vertretung durch eine Mieterorganisation oder einen Anwalt anzuraten. Es gibt aber keinen Kostenersatz im Verfahren.
Wie lange zurück kann man Skonti verlangen?
Die Kontrolle der Endabrechnung muss man binnen 3 Jahren ab Erstbezug der Baulichkeit verlangen. Liegt aber eine (ordnungsgemäße) Endabrechnung nicht bis spätestens 6 Monate vor Ende der Frist vor, dann verlängert sich die Frist (jeweils) um ein Kalenderjahr. Da Endabrechnungen oft nicht den Kriterien einer "ordentlichen Endabrechnung" (siehe unten) entsprechen, kann man oft noch Jahre zurück Einwendungen erheben.
"Erstbezug" der Baulichkeit?
Der Gesetzgeber definiert nicht genau, welcher Zeitpunkt damit gemeint ist. In der Regel wird man darunter die offizielle Schlüsselübergabe verstehen. Ist dies für die Mieter/Käufer zu verschiedenen Zeitpunkten, dann kann - wird es knapp - zumindest jener Einwendungen erheben, für den die Frist noch offen ist. Erhebt ein Mieter/Eigentümer Einwendungen gegen die Endabrechnung, werden alle anderen dem Verfahren beigezogen.
Wie komme ich zum Geld?
Am besten wäre ein außergerichtlicher Vergleich mit dem Bauträger. Wenn dieser nicht zu erzielen ist, dann kann ein Verfahren über die Kontrolle der Endabrechnung auch bereits dazu führen, dass das Gericht über die Rückzahlungen entscheidet. Tut es das nicht, bleibt nur eine Klage (streitiges Verfahren). Aber solange das außerstreitige Verfahren zur Überprüfung der Endabrechnung anhängig ist, kann ein Rückzahlungsanspruch nicht verjähren.
Dazu gibt es ein Informationsblatt der AK: Bestellung: 50165.2611 Mag. Rosifka
