Die Beklagten wollten ein Haus verkaufen. Sie beauftragten die klagende Immobilienmaklerin mit der Vermittlung dieses Hauses. Die Immobilienmaklerin ließ einem Kaufinteressenten die Informationen über die Immobilie zukommen. Die Immobilienmaklerin verständigte die Beklagten davon – unter bloßer Nennung des Namens des Kaufinteressenten. Der Käuferinteressent schied dieses Objekt schon wegen der Höhe des geforderten Kaufpreises als uninteressant aus, weshalb er die Klägerin nicht mehr kontaktierte, es also nicht einmal mehr zu einer Besichtigung des Objekts kam. Erst in der Folge, als die Beklagten nach Widerruf des Vermittlungsauftrags gegenüber der Klägerin die Liegenschaft zu einem reduzierten Kaufpreis in einem Internet-Inserat anboten, war sie für den Käufer von Interesse, sodass er die Beklagten kontaktierte und sich schließlich mit ihnen einigte.
Die Immobilienmaklerin klagte auf die Zahlung einer Vermittlungsprovision. Die Klage wurde mangels adäquater Kausalität der Vermittlungstätigkeit der Klägerin abgewiesen.
Gemäß § 6 Abs 1 MaklerG ist der Auftraggeber zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt. Verdienstlich ist eine Tätigkeit, wenn sie den Anforderungen des Vermittlungsvertrags entspricht und ihrer Art nach geeignet ist, für den Geschäftsherrn Vertragspartner aufzufinden bzw diese zum Vertragsabschluss zu bewegen. Im Geschäftszweig der gewerblichen Immobilienmakler reicht dafür die Namhaftmachung des potenziellen Geschäftspartners (Nachweisung einer Vertragsabschlussgelegenheit) gemäß § 6 Abs 2 MaklerG aus. Der namhaft Gemachte muss dabei soweit individualisiert werden, dass mit ihm in Verbindung getreten werden kann.
Steht die Verdienstlichkeit fest, ist in einem weiteren Schritt das Kausalitätserfordernis zu prüfen. Für das Entstehen des Provisionsanspruchs genügt nicht jede (mit-)kausale und verdienstliche Tätigkeit des Maklers; vielmehr ist ein entscheidend, ob seine Tätigkeit bei wertender Betrachtung der Gesamtumstände im konkreten Einzelfall für das letztlich zustande gekommene Geschäft nicht bloß (mit-)kausal, sondern auch als adäquat anzusehen ist.
Schon die Verdienstlichkeit gegenüber den Beklagten ist hier zumindest zweifelhaft. Da aber die Tätigkeit der Klägerin nicht adäquat kausal für das Zustandekommen des Kaufvertrags gewesen ist, kommt es im Ergebnis nicht mehr darauf an, ob die Klägerin gegenüber den Beklagten überhaupt iSd § 6 Abs 1 MaklerG verdienstlich wurde.
OGH 13. 7. 2016, 3 Ob 110/16x
