Folgende vier Klauseln hatte das LG Linz als gesetzwidrig beurteilt:
1.) "Elastische Fugen sind im Bad, WC und Küche vom Mieter zu warten, ebenso ist einmal jährlich der Filter bei der Lüftung im Bad und WC zu tauschen."
2.) "Bei Vorhandensein einer Gas- Kombi- Therme: Der Mieter verpflichtet sich auf eigene Kosten zur jährlichen Wartung der Gas- Kombi- Therme. Bei Rückstellung der Wohnung ist dem Vermieter bzw. dessen Bevollmächtigten ein Nachweis über die regelmäßige Wartung zu erbringen."
Im Teilanwendungsbereich des MRG sei die Erhaltungsfrage in § 1096 ABGB abschließend geregelt. Im Verbrauchergeschäft gelte § 9 Abs 1 KSchG, wonach Gewährleistungsrechte des Verbrauchers weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden können. § 9 KSchG gelte (neben §§ 922 - 932 ABGB) auch für alle sonstigen gesetzlichen Gewährleistungsansprüche, daher auch bei einem Mietvertrag für die Bestimmung des § 1096 ABGB. Diese Bestimmung enthalte zwei zusammenspielende Gewährleistungstatbestände, nämlich einerseits die Erhaltung an sich und andererseits das Instrument der Bestandzinsminderung.
Außerhalb des Vollanwendungsbereiches des MRG sei der Vermieter nach § 1096 ABGB zur vollständigen und fortdauernden Erhaltung des Mietgegenstandes mit allem Zubehör verpflichtet. Eine generelle Überwälzung der eigentlichen Erhaltungspflicht im Sinne des ersten Tatbestandes des § 1096 Abs 1 1. Satz ABGB verstoße bei einem Verbrauchergeschäft gegen § 9 KSchG und sei damit unwirksam. Dies auch deshalb, weil bei einer vollständigen Überwälzung der eigentlichen Erhaltungspflicht das Zinsminderungsrecht des Mieters vollständig abgeschnitten würde.
Mit der Überwälzung der Erhaltungspflichten, wonach der Mieter nicht nur für die Wartung der Fugen in Bad, WC, Küche, den Filteraustausch bei der Lüftung in Bad und WC, sondern auch bei Vorhandensein einer Gas- Kombi- Therme für deren Wartung zuständig ist, werde eine umfassende vertragliche Verschiebung der eigentlichen Erhaltungspflichten des § 1096 Abs 1 Satz 1 ABGB zu Lasten des Mieters vorgenommen, was mit § 9 KSchG unvereinbar sei.
Mit dieser Begründung folgt das LG Linz der Judikatur des OGH (vergleiche 7 Ob 78/06f und 1 Ob 241/06g) und hat den Einwand der Beklagten, das es sich bei der Erhaltungspflicht im Bestandsrecht um eine Hauptleistungspflicht handle, die grundsätzlich der Vereinbarungsmöglichkeit unterliege, nicht aufgegriffen.
3.) "Der Mieter leistet bei Unterfertigung des Mietvertrages zur Sicherstellung eventuell sich ergebender Forderungen des Vermieters gegen den Mieter aus dem gegenständlichen Mietvertrag, eine Kaution in der Höhe von EUR 2.159,--, welche nach Beendigung des Mietverhältnisses bei Nichtinanspruchnahme binnen 4 Wochen an den Mieter zurückerstattet wird, außer vom Mieter zu vertretende Mängel machen Sanierungsarbeiten erforderlich, die einen längern Zeitraum in Anspruch nehmen."
Diese Klausel sehe in keiner Weise ein zeitliche Begrenzung vor, innerhalb derer die Kaution zurückzuzahlen wäre. Da es daher die beklagte Partei in der Hand hätte, wann sie die Kaution zurückzahlt sei die Klausel gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB.
4.) "Als wichtiger und bedeutender Umstand im Sinne des § 30 Abs 2 Z 13 MRG wird vereinbart und wird der Vermieter zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt, wenn … Wohnungseigentum am Mietgegenstand begründet wird."
Gemäß § 30 Abs 2 Z 13 MRG - der auf Verträge im Teilanwendungsbereich anwendbar sei - könne ein Umstand als Kündigungsgrund vereinbart werden, der für den Vermieter wichtig und bedeutsam sei. Eine Kündigung des Mieters zur Erzielung eines höheren Kaufpreises des Wohnungseigentumsobjekts am Markt könne aber nicht unter diesem Tatbestand subsumiert werden. Wenn schon eine Kündigung zur Vermeidung eines Konkurses nicht ausgesprochen werden dürfe (MietSlg. 50.4432/23), dann erst recht nicht, um den wirtschaftlichen Wunsch des Vermieters, einen möglichst hohen Gewinn durch den Verkauf zu erzielen, zu entsprechen. Damit entgegnete das Gericht dem Argument der Beklagten, dass es nicht nur wichtig und bedeutsam sondern geradezu notorisch sei, dass für ein bestandsfreies Wohnobjekt leichter ein höherer Verkaufspreis erzielt werden könne als für ein Vermietetes und daher das Interesse des Vermieters, das Objekt bestandfrei zu bekommen weitaus höher sei als der Kündigungsschutz eines ohnehin befristeten Mietverhältnisses.
5.) " Der vom Mieter zusätzlich zum vereinbarten Hauptmietzins zu tragende Anteil an den Bewirtschaftungskosten, das sind die anfallenden Kosten für den ordungsgemäßen Betrieb des Gebäudes uns seiner Einrichtungen, das sind: die Kosten für Wasserversorgung, Beleuchtung allgemein zugänglicher Teile des Hauses, Rauchfangkehrer, Versicherung (Feuer, Haftpflicht, Leitungswasserkorosion, Glasbruch, Sturmschaden), Kosten notwendiger Reparaturen (Elektro-, Installations-, Schlosser- und Malerarbeiten, wie zum Beispiel Dachrinnenreinigung, Klingeltableau beschriften, Türschließe einstellen etc.) im Mietgegenstand oder in den allgemein benutzten Gebäudeteilen etc. - ebenso die nach MRG weiter zu verrechnenden Betriebskosten errechnen sich nach der von ihm genutzten Fläche."
Die Abweisung der Klage in Ansehung der Klausel 5. resultiert daraus, dass das Gericht die Streichungen, die die beklagte Partei bei Abgabe der Unterlassungserklärung in dieser Klausel vorgenommen hat, für zulässig erachtet hat.
Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig.
LG Linz 30.10.2008, 1 Cg 55/08s
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Klagevertreter: Dr. Walter Reichholf, RA in Wien
