Im Mietvertrag eines Mieters mit einer gemeinnützigen Wohnbaugesellschaft fand sich folgende Klausel: Das Mietobjekt sei bei Beendigung des Mietverhältnisses "in gutem und brauchbarem, Wände weiß ausgemalt, lediglich durch die natürliche Abnützung verschlechterten Zustand, besenrein (sohin geräumt von allen Fahrnissen) mit allen Schlüsseln zurückzustellen".
Der Mieter einer gemeinnützigen Wohnbaugesellschaft kündigte sein Mietverhältnis im Jahr 2002 und forderte den von ihm seinerzeit bezahlten Finanzierungsbeitrag (vermindert um die Abschreibungen von 1 Prozent pro Jahr) zurück. Die Wohnbaugesellschaft rechnete jedoch mit den Kosten des - vertraglich vereinbarten - Ausmalens der Wohnung auf und bezahlte um rund 500 Euro zuwenig zurück.
Die AK ließ sich den Anspruch auf Rückzahlung des einbehaltenen Finanzierungsbeitrages abtreten und klagte. In erster Instanz wurde die Klage abgewiesen, weil der Anspruch gemäß § 27 Abs 3 MRG verjährt sei. Das Berufungsgericht wie auch der OGH gab dem Klagebegehren jedoch statt.
Das Berufungsgericht habe den Rechtsgrund des Klagsanspruches zutreffend mit § 17 WGG definiert und klargestellt, das der Einbehalt eines Teils des Finanzierungsbeitrages eine außergerichtliche Aufrechnungserklärung darstelle.
Der Rückforderungsanspruch des § 27 Abs 3 MRG erfasse alle aufgrund von Mietzinsbeschränkungen aller Art teilnichtige Leistungen, auch solche nach dem WGG. Auf die Rückforderung zulässig vereinbarter Leistungen, auch wenn diese Entgelt seien, konkret auf Rückforderungsanprüche des Finanzierungsbeitrages nach § 17 WGG, die erst mit Beendigung des Bestandverhältnisses entstünden, sei § 27 Abs 3 MRG jedoch nicht anwendbar. Bei diesen Ansprüchen handle es sich nämlich nicht um Rückforderungsansprüche von gegen das WGG verstoßenden Entgelten.
§ 17 Abs 1 WGG normiere einen gesetzlichen Kondiktionsanspruch. Dieser unterliege - mangels anderweitiger Regelung - der dreißigjährigen Verjährungsfrist. Die Forderung sei daher nicht verjährt.
Das Berufungsgericht habe in rechtlich einwandfreier Weise die Worte "Wände weiß ausgemalt" dahin ausgelegt, dass eine natürliche Abnützung auch für den Zustand der Wände gelten solle und daher ein Neuausmalen der Wohnung nicht von der Vereinbarung umfasst gewesen sei. Das eine außergewöhnliche Abnutzung vorgelegen sei, sei von der Beklagten nicht behauptet worden.
Die erfolgte außergerichtliche Aufrechnung sei daher nicht zu Recht erfolgt.
OGH 14.05.2008, 5 Ob 22/08h
Klagevertreter: Dr. Walter Reichholf, RA in Wien
