Nachdem bereits das Erstgericht die Klausel als unzulässig beurteilte, bestätigte nun das OLG Wien als Berufungsgericht die Unrechtmäßigkeit folgender Klausel:
"Die Malerei/Anstrich ist bei Beendigung des Mietverhältnisses auf Kosten des Mieters zu erneuern, wenn der Mietgegenstand über die im Verhältnis zur Mietdauer gewöhnliche Abnutzung hinaus abgenutzt wurde bzw. wenn die Malerei durch eine andere als bei der Anmietung bestehende Wand(Decken)- Farbe verändert bzw. übermäßig beschädigt wurde. Bis dahin ist der Vermieter berechtigt, gegenüber dem Mieter bestehende Verbindlichkeiten vollumfänglich zurück zu behalten."
Nach dem Berufungsgericht ist die Klausel zum einen gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB, weil sie für einen Durchschnittsleser den Eindruck erwecke und daher dahingehend auszulegen sei, er habe bei über das gewöhnliche Ausmaß hinausgehender Abnutzung (§§ 1109, 1111 ABGB) die Malerei jedenfalls zu erneuern. Dass dabei nur sein Verschulden oder jenes der Personen, für die er einzustehen habe maßgeblich sei, bleibe jedoch unerwähnt.
Die Klausel sei jedenfalls intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG. Die Klausel bringe für einen Durchschnittsmieter nicht ausreichend differenziert, vollständig und verständlich zum Ausdruck, dass eine Ausmalverpflichtung nicht in jedem Fall, sondern nur dann bestehe, wenn deren "Abnützung" oder "Beschädigung" auf sein oder fremdes im zuzurechnendes Verschulden zurückzuführen sei, dass ihn aber jedenfalls bei Zufall oder höherer Gewalt keine Haftung träfe.
Da die Klausel bereits nach den zitierten Bestimmungen unzulässig sei, ließ das Gericht leider die Frage unbeantwortet, inwieweit es vertraglich überhaupt zulässig ist, mit dem Mieter eine Vereinbarung zu treffen, wonach er das Bestandsobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses über § 1111 ABGB hinaus neu ausgemalt zurückzustellen hat.
Auch der zweite Teil des ersten Satzes der Klausel, wonach eine Ausmalverpflichtung bestehe, wenn die Malerei durch eine andere als bei Anmietung bestehende Wand(Decken) Farbe verändert bzw übermäßig beschädigt werde, sei unzulässig. Mangels Abstellen auf ein Verschulden des Mieters sei dieser Teil ebenfalls gröblich benachteiligend. Ebenfalls gröblich benachteiligend sei bei gebotener kundenfeindlichster Auslegung der Klausel die Verpflichtung des Mieters, ein in kräftigen Farben ausgemaltes und von ihm zB in weiß verändertes Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses wiederum in den Vorzustand zu versetzen. Undurchschaubar bleibe, unter welchen genau determinierten Voraussetzungen die Beklagte auf einer Verpflichtung zum Ausmalen bestehen wolle. Der Durchschnittsmieter werde damit bei Abschluss des Mietvertrages über seine Verpflichtungen hinsichtlich des Ausmalens bei Beendigung des Mietverhältnisses im Unklaren gelassen.
Aufgrund der festgestellten Unzulässigkeit der Klausel nach § 6 Abs 3 KSchG befasste sich das Gericht auch nicht mit der Frage, ob sich die Beklagte über das in § 9 Abs 3 MRG zulässige Maß hinaus das Recht vorbehalte, bei Beendigung des Mietvertrages die Wiederherstellung des früheren Zustandes zu verlangen, wenn der Mieter die Malerei etwa von weiß auf grau verändert hatte.
Hinsichtlich des zweiten Satzes der Klausel bestätigte das Berufungsgericht die Rechtsansicht des Erstgericht, dass das volle und zeitlich unbegrenzte Zurückbehaltungsrecht von gegenüber dem Mieter bestehenden Verbindlichkeiten wegen der vom Vermieter behaupteten Ausmalverpflichtung gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB sei. Sie widerspräche de3m hier anzuwendenden § 17 Abs 3 WGG, wonach der Finanzierungsbeitrag binnen acht Wochen nach Räumung des Mietgegenstandes an den ausscheidenden Mieter auszuzahlen ist.
Die Entscheidung ist rechtskräftig.
OLG Wien 10.12.2008, 5 R 166/08f
Klagsvertreter: Dr. Walter Reichholf, RA in Wien
