Die beklagte Konsumentin wollte über Vermittlung des klagenden Immobilienmaklers ein Geschäftslokal anmieten. Es handelte sich um ein sogenanntes Gründungsgeschäft im Sinne des § 1 KSchG, so dass auf den Geschäftsfall auch § 30b KSchG anwendbar war.
Die Konsumentin wollte in dem Lokal einen Gastgewerbebetrieb führen. Weil sie das Lokal schließlich nicht selbst führen konnte, sondern einen Geschäftsführer benötigte, und es darüber hinaus auch Schwierigkeiten bei der Betriebsanlagengenehmigung gab, behielt sie die komplette Provision ein.
Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt.
Das Berufungsgericht änderte das Urteil ab und sprach dem klagenden Makler von ATS 58.320,-- nur ATS 40.000,-- zu, also fast ein Drittel weniger.
Dies wurde damit begründet, dass die in § 30b KSchG geforderte schriftliche Übersicht über die Nebenkosten nicht ausgehändigt wurde. Es stünde zwar die mangelnde Schriftlichkeit des Maklervertrages dessen Wirksamkeit nicht entgegen, aber mangels der Nebenkostenübersicht könne der Auftraggeber wegen Verletzung wesentlicher Pflichten eine Minderung der Provision im Sinne des § 3 Abs. 4 MaklerG begehren. Daneben wäre auch noch Schadenersatz denkbar.
Hinsichtlich der Betriebsanlagengenehmigung hingegen wurde keine Minderung zuerkannt, da das Lokal dennoch betrieben wurde, ohne dass der Auftraggeberin Nachteile erwuchsen.
Dagegen erhob die Beklagte Revision.
Der OGH schließlich sprach aus, dass auch Informationen hinsichtlich der Betriebsanlagengenehmigung zu den Aufklärungspflichten des Maklers gehört hätten, da dieser sämtliche Umstände, die zur Beurteilung des Geschäftes wesentlich sind, darzulegen hätte. Da der Makler als Sachverständiger im Sinne des § 1299 ABGB anzusehen sei, könne von ihm verlangt werden, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen.
Weil diese Sache von den Unterinstanzen nicht ausreichend erörtert wurde, wurde der Rechtsstreit an die 1. Instanz zurückverwiesen.
Auch dies ein erfreuliches Urteil zum Thema Sorgfaltspflichten der Immobilienmakler. Auch wenn nach wie vor im Maklergesetz der Grundsatz verankert ist, dass sich der Makler allein durch reines Nachweisen der Abschlussgelegenheit seine Provision verdienen könne, muss sich die Branche wohl angesichts der jüngsten Rechtsprechung darauf einstellen, dass auch Aufklärung des Kunden von den Gerichten groß geschrieben wird.
Erfreulich ist auch die Strenge, mit der Verstöße gegen Sorgfaltspflichten vor allem in Verbrauchergeschäften sanktioniert werden. Es mag vielleicht viel erscheinen, nur für das Nichtaushändigen einer Nebenkostenübersicht die Provision um 30 % zu mindern, doch betrachtet man den Hintergrund dieser Bestimmungen, dass der unkundige Laie vom Makler praktisch kundig gemacht werden sollte und es in der Vergangenheit immer wieder zu Rücktritten von Anboten kam, weil überraschende Nebenkosten oder sonstige Unbillen auftraten, erscheint dies durchaus gerechtfertigt.
