Urteil: Vertragsrücktritt beim Bauträgervertrag

Die Erwerberin unterzeichnete am 10.4.2002 einen Bauträgervertrag über den Erwerb eines Fertigteil-Hauses. Am 13.4.2002 erklärte sie "aus nicht vorhersehbaren privaten und damit auch verbunden finanziellen Problemen" ihren Rücktritt. Aufgrund einer Klausel des Vertrages, wonach beim Rücktritt eine Vertragsstrafe in Höhe von 10 % des Kaufpreis fällig wird, klagte der Bauträger die Erwerberin.

Gemäß § 5 BTVG iVm § 3 Abs 4 KSchG kann der Erwerber u.a. von seiner Vertragserklärung binnen einer Woche zurücktreten, wenn er vom Bauträger nicht eine Woche vor Abgabe seiner Vertragserklärung bestimmte Informationen sowie eine Information über sein Rücktrittsrecht schriftlich erhalten hat. Die Erwerberin hatte sich weder in erster Instanz noch in der Berufung auf das Recht gemäß § 5 BTVG gestützt. Lediglich der Bauträger hatte das Vorliegen der Voraussetzungen in seiner Klage bestritten. Das Erstgericht gab der Klage des Bauträgers folge wogegen das Berufungsgericht die Entscheidung zur Verfahrensergänzung zum Thema des Rücktrittsrechts gemäß § 5 BTVG aufhob.

Der OGH stellte letztlich klar, dass das Berufungsgericht mangels Vorbringen der Beklagten nicht befugt war, die Entscheidung des Erstgerichtes auch hinsichtlich des Vorliegens der Voraussetzungen des § 5 BTVG zu überprüfen. Allein durch das gesamte Bestreiten des Klagsvorbringens werde der eigenen Behauptungslast noch nicht entsprochen.

Zwar bedürfe ein Rücktritt gem § 3 Abs 4 KSchG keiner Begründung, dennoch könnte man u.a. bereits aus dem Umstand, das der Rücktritt in diesem Fall auf ganz bestimmte - außerhalb des BTVG liegende - Gründe gestützt war, die Ansicht vertreten, dass eine nachträgliche Berufung im Prozess auf § 5 BTVG - nach Ablauf der einmonatigen Frist des § 5 Abs 2 BTVG - nicht mehr zulässig ist, so der OGH.

Selbst wenn man jedoch davon ausging, dass jegliche Rücktrittserklärung auch die Geltendmachung des Rücktrittsrecht nach BTVG erfasse, so nützte dies der beklagten Erwerberin nicht, da sie dennoch die Behauptungs- und Beweislast für die Verletzung der das Rücktrittsrecht begründen Voraussetzungen getroffen hätte.

Dies entspreche auch der Wertung, welche sich aus dem Vergleich zu § 3 KSchG ergebe: Neben der Verbrauchereigenschaft muss ebenso das Vorliegen der Grundtatbestände des § 3 Abs 1 KSchG (Ort der Vertragserklärung und Anbahnung des Geschäftes) vom Verbraucher bewiesen werden, hingegen muss der Ausnahmetatbestand des § 3 Abs 3 KSchG vom Unternehmer behauptet und bewiesen werden.

Entsprechend entschied der OGH auch betreffend einer Mäßigung der Konventionalstrafe gemäß § 1336 Abs 2 ABGB: Zwar könne bereits in der Bestreitung der Konventionalstrafe ein Mäßigungsantrag erblickt werden. Dennoch besteht eine Behauptungs- und Beweislast auf Seiten der Erwerberin hinsichtlich der unbilligen Höhe der Konventionalstrafe.

Da der OGH somit die Sache als entscheidungsreif betrachtete, stellte er das erstgerichtliche klagsstattgebende Urteil wieder her.

OGH 26.8.2004, 6 Ob 85/04z