Die Mieterin mietete die Wohnung mit 1.11.1996. Bei der Anmietung war in der Wohnung eine Therme vorhanden, die im Oktober 2006 schadhaft wurde. Da eine Reparatur unwirtschaftlich war, ließ die Mieterin eine neue Therme installieren und zahlte dafür € 2.384,40. Der Rauchfangkehrerbefund kostete € 92,90. Die Hausverwaltung lehnte die Erstattung dieser Kosten ab.
Der Mietvertrag enthält folgende Klausel: " Der Mieter hat den Mietgegenstand und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen und Geräte wie im besonderen die Elektroleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, die Heizungs- und sanitären Anlagen sowie Gas- und Elektrogeräte und Öfen zu warten sowie insoweit instandzuhalten und zu erneuern (insbesondere auch die Erneuerung von Gasdurchlauferhitzern, Combithermen, udgl.) als es sich nicht um ernste Schäden des Hauses handelt. Wird die Behebung von ernsten Schäden des Hauses nötig, so ist der Mieter bei sonstigem Schadenersatz verpflichtet, dem Vermieter ohne Verzug Anzeige zu machen. Die Wartungs- und Instandhaltungspflicht erstreckt sich auch auf vorhandene Antennenanlagen. (…)"
Unter Abtretung des Anspruches klagte die Bundesarbeitskammer auf Rückerstattung der aufgewendeten Kosten.
Das Erstgericht verpflichtete den Beklagten unter Berufung auf die Entscheidungen 1 Ob 241/06g und 7 Ob 78/06f zum Kostenersatz nach den §§ 1097, 1036 ABGB. Die Klausel lege eine generelle Erhaltungspflicht des Mieters fest und schließe somit dessen Gewährleistungsrechte aus, was aber § 9 Abs 1 KSchG widerspreche. Die Klausel sei daher unwirksam. Auch eine Berufung auf § 10 Abs 3 Z 1 MRG gehe ins Leere. Im Lichte der genannten jüngsten Entscheidungen sei die in den Erläuternden Bemerkungen zu § 10 Abs 3 Z 1 MRG zitierte Judikatur, wonach eine Überwälzung der Erhaltungspflicht für eine Heiztherme zulässig sei jedenfalls teilweise überholt, soweit es Verbraucher träfe. Der Gesetzgeber habe zum Zeitpunkt der Entstehung dieser Bestimmung anlässlich der WRN 2006 auf die jüngste Judikatur noch nicht Bedacht nehmen können. Die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 1096 ABGB werde durch § 3 MRG nicht ausgeschlossen, sondern ergänzt. Andernfalls würde über die Überwälzung der Erhaltungspflicht im Vollanwendungsbereich des MRG das Zinsminderungsrecht des Verbrauchers nach § 1096 ABGB "ausgehebelt."
Gegen diese Entscheidung richtete sich die Berufung des Beklagten, der das Berufungsgericht Recht gab.
Das Erstgericht übersähe grundsätzlich, dass bei den in den Verbandsprozessen ergangenen "Klauselentscheidungen" jene Bedeutung maßgeblich sei, die sich im Rahmen der kundenfeindlichsten Auslegung ergäbe, während im Individualprozess AGB Bestimmungen bzw Formularverträge nach den Auslegungsgrundsätzen der §§ 914, 915 ABGB zu beurteilen seien. Im Verbandsprozess sei darüber hinaus die geltungserhaltende Reduktion aufgrund des § 6 Abs 3 KSchG unzulässig.
Zusammengefasst werde in den Klauselentscheidungen (7 ob 78/06f und 1 ob 241/06g) ausgeführt, dass durch die generelle Überwälzung der Wartung, Instandhaltung und Erneuerung aller für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen und Geräte das in § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB festgelegte Zinsminderungsrecht nie zum Tragen kommen könne, habe der Mieter doch selbst bei einem schuldlosen Mangel die notwendigen Maßnahmen auf seine Kosten vorzunehmen. Werde die Pflicht zur Erhaltung generell auf den Mieter überwälzt, dann könne er sich auch nicht auf die Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes berufen, was aber Voraussetzung für einen Zinsminderungsanspruch wäre. Durch die positive Festlegung der generellen Erhaltungspflicht des Mieters würden implizit dessen Gewährleistungsrechte ausgeschlossen, was aber gemäß § 9 KSchG nicht möglich wäre.
§ 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB stelle unstrittig eine "Gewährleistungsfolge eigener Art" dar. Allerdings bestehe keine Notwendigkeit, auch § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB als Ausdruck bestandsrechtlicher Gewährleistungspflichten des Vermieters aufzufassen. Nach dem Wortlaut des 2. Satzes des § 1096 ABGB ergebe sich, dass das Zinsminderungsrecht - als besonderer bestandrechtlicher Gewährleistungsbehelf - für sein Eingreifen eine Schlechterfüllung des Bestandgebers voraussetze. Das Mietzinsminderungsrecht komme somit nicht zum Tragen, wenn vom Bestandgeber das vertraglich Geschuldete in vollem Umfang geleistet werde. Davon ausgehend könne die Klausel nicht deshalb unwirksam sein, weil sie im Sinne des § 9 KSchG Gewährleistungsrechte des Verbrauchers ausschlösse oder einschränke.
Die Erhaltung - und allenfalls Erneuerung - einer Therme zähle nicht zu den in § 3 Abs 2 MRG geregelten Erhaltungspflichten des Vermieters. Gemäß § 3 Abs 2 Z 2 MRG beschränke sich die Erhaltungspflicht des Vermieters im Inneren des Bestandobjekts auf solche Arbeiten, die zur Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder zur Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung erforderlich seien. Eine schadhafte Therme stelle nach der Judikatur keinen ernsten Schaden des Hauses dar. Dass die Unbrauchbarkeit einer Etagenheizung (Therme, Leitungen und Heizkörper) nicht per se als ernster Schaden des Hauses gelte, sei seit dem 3. WÄG in § 16 Abs 2 Z 3 MRG klargestellt. Demnach sei die vertragliche Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung einer vom ihm errichteten Etagenheizung durch einen entsprechenden Zuschlag zum Richtwert zu berücksichtigen. Da aber der Vermieter diese Verpflichtung im vorliegenden Fall nicht übernommen habe, sei er auch nicht zur Erhaltung der Therme verpflichtet.
Im Vollanwendungsbereich des MRG träfe den Vermieter mangels ausdrücklicher mietvertraglicher Regelung keine Erhaltungspflicht hinsichtlich der im Mietobjekt befindlichen Therme.
LGZ Wien, 27.2.2008, 39 R 307/07x
