Wohnrechtsnovelle 2000

1. MRG

Befristete Mietverträge (§ 29 MRG)

Die immer komplizierter gewordenen Regelungen der Vorjahre wurden nun vereinfacht, wenn auch vielleicht ein wenig zu sehr, weil dabei doch die Gruppe von Privatvermietern, die auch Interesse an kürzeren Befristungen - etwa wegen Auslandsaufenthalt - haben, übersehen wurde.

Nunmehr gilt für alle Arten von Wohnungsmieten unabhängig von den bisherigen Stichtagen, auch für Untermieten, eine dreijährige Mindestbefristung. Obergrenzen gibt es keine mehr. Ebenso gilt für alle Befristungen, dass der Mieter ein unabdingbares, vorzeitiges Kündigungsrecht nach Ablauf eines Jahres, unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist, hat. Dies ist auf jeden Fall eine positive Neuerung, da die unterschiedliche Behandlung von Fristverträgen nach Stichtagen oder Haustypen immer wieder zu Problemen und Unsicherheiten geführt hat.

Ebenso weggefallen sind die stillschweigende Verlängerung nur auf ein Jahr sowie die Option des Mieters auf Verlängerung um maximal ein Jahr. Damit ist für die stillschweigende Verlängerung wieder die alte Rechtslage hergestellt, der Vertrag wird in diesem Fall auf unbestimmte Zeit verlängert.

Für alle anderen Mieten, also Geschäfte und sonstige Vertragstypen wie Hobbyraum, Lagerraum etc. gibt es keine Mindest- oder Höchstdauer der Befristung, auch kein vorzeitiges Kündigungsrecht des Mieters.

Wie bisher ist die gültige Vereinbarung einer Befristung von der Schriftform abhängig, dies gilt auch für jede Verlängerung des Vertrages. Bei Wohnungen darf auch die Verlängerung eine Mindestdauer von drei Jahren nicht unterschreiten.

Mietzins (§ 16 MRG)

Abschlag bei Befristungen

Nur für Wohnungen mit Mietzinsobergrenzen, wobei hier nun auch die angemessenen Hauptmietzinse und der Untermietzins hinzukommen, gilt einheitlich ein Befristungsabschlag von 25 %, unabhängig von der Vertragsdauer. Auch dies eine positive Vereinfachung, da die Modelle der WRN 1997 auch diesbezüglich sehr kompliziert waren.

Ebenso weggefallen ist das Recht des Vermieters, die während der Befristung gewährten Abschläge bei Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis nachzufordern. Die Miete darf zwar dann auf den zulässigen Betrag für unbefristete Verträge erhöht werden, aber auch nur dann, wenn der Abschlag bereits im Mietvertrag ziffernmäßig ausgewiesen wurde. Dies gilt auch bei Untermieten.

Wegfall des § 44 MRG

Um den § 44 MRG (Mietzinsprüfung bei "Altverträgen") gab es seit der Novelle 94 laufend Diskussionen und einige Rechtsunsicherheit. Obwohl dies so klar im Gesetz nie zu lesen war, waren einige Juristen der Meinung, die damals neu ein-geführte Präklusivfrist von 3 Jahren zur Mietzinsprüfung bei Neuverträgen würde auch, beginnend mit 1.3.94, für Altmieter gelten. Dieser Meinung schloss sich schließlich der OGH mit einer - allerdings erst nach Ablauf der fraglichen drei Jahre ergangenen - Entscheidung an. Mit der WRN 1999 wurde der frühere Zustand wieder hergestellt und den Altmietern das Recht auf Mietzinsprüfung eingeräumt. Nur wenige Monate danach wird nun mit der aktuellen Novelle der § 44 MRG ersatzlos aufgehoben, also Altmieter, welche nicht vor dem 1.7.2000 einen Antrag eingebracht haben, können die Mietzinse nicht mehr prüfen.

2. WGG

Umfangreicher fielen die Änderungen des WGG aus, wobei bei diversen Bestimmungen von Wohnrechtsexperten Probleme erblickt werden.

Eigentumsbildung bei Genossenschaftswohnungen (§§ 15b und 15d WGG)

Die bisherige Regelung, dass der Mieter einer GBV dann ein Antragsrecht auf Übertragung der Mietwohnung ins Eigentum hat, wenn die GBV den überwiegenden Anteil der Grundkosten innerhalb der ersten drei Jahre eingehoben hat (ab 99 fünf Jahre), wurde nun dahingehend abgeändert, dass man - ohne zeitliche Beschränkung - das Antragsrecht nun auf die Einhebung eines Mindestbetrag von 50 Euro oder S 688,02 je Quadratmeter Nutzfläche abstellt (nunmehr Grund- und Baukosten). Dies gilt für Gebäude, die mit einer nach dem 1.7.2000 erteilten Förderungszusage errichtet werden.

Entgegen den Zusagen der Regierung, die Eigentumsbildung für sogenannte Alt- oder Nachfolgemieter zu vereinfachen, wurde dem mit der Einführung des neuen § 15d WGG nicht Rechnung getragen. Demnach hat der (Nach-)Mieter einer Genossenschaftswohnung, die mit einer Förderungszusage vor dem 1.7.2000 errichtet wurde, dann ein Antragsrecht auf Übertragung ins Wohnungseigentum nach insgesamt 10jähriger Nutzungsdauer, wenn nach dem 1.7.2000 der Grundkostenbeitrag in obiger Höhe eingehoben wurde. Im Gegensatz zum § 15b gibt aber auch dies dem Mieter keine echte Eigentums-Option, da nicht auf § 15b, sondern auf § 15c verwiesen wird, welcher es aber der GBV freistellt, dem Antrag des Mieters nachzukommen.

Neuer § 17a WGG

Über die Sinnhaftigkeit dieser neuen Bestimmung sind sich auch Experten nicht einig. Die GBV kann demnach eingehobene Grund- und Baukostenbeträge umfinanzieren (durch Eigen- oder Fremdmittel ersetzen) und dem Mieter vorzeitig zurückzahlen, also während aufrechtem Mietverhältnis. Der Mieter braucht dem aber nicht zuzustimmen.

Lehnt der Mieter die vorzeitige Rückzahlung ab, hat er ein Antragsrecht im Sinne des § 15d WGG auf Wohnungseigentumsübertragung, was allerdings - wie oben besprochen - auch nicht zu einer echten Option auf den Wohnungskauf führt.

In den EB wird dies mit der angestrebten Senkung der Einmalzahlungen begründet, die "das Ermöglichen sozial verträglicher und wirtschaftlich vernünftiger Umfinanzierungsmöglichkeiten" erfordern. Vermutlich hat es aber auch mit der Verhinderung von Eigentumsbildung zu tun, denn nimmt der Mieter die Rückzahlung an, hat er unabhängig von möglichen bisherigen Eigentumsoptionen diese Rechte verwirkt.

Ebenso soll laut den EB die Rückzahlung nicht zu einer Erhöhung des laufenden Entgelts führen, was sich allerdings im Gesetzestext selbst nicht nur nicht niederschlägt, sondern dieser mit einer genau anderslautenden Bestimmung versehen ist: "Für die sich daraus ergebende Änderung der Entgeltberechnung ist § 14 Abs. 1 sinngemäß anzuwenden". Dieser beinhaltet aber gerade die Tilgung und Verzinsung sowohl von Fremd- als auch Eigenmitteln der GBV.

Änderung des § 17 WGG

Die Rückzahlung der Finanzierungsbeiträge wurde nun dahingehend abgeändert, dass diese mit nur noch 1% pro Jahr abgewertet werden, dafür entfällt die Wertsicherung. Der Mieter hat daher Anspruch, dass ihm 8 Wochen nach Auszug der so abgewertete Betrag ausgezahlt wird (bisher musste er hinsichtlich der Wertsicherung warten, bis ein neuer Mieter vorhanden war).

Die GBV kann bei einem Nachfolgemieter auch auf die Einhebung des Grund- und Baukostenbeitrages als Einmalzahlung verzichten und diese im Sinne von § 17a durch Eigen- oder Fremdmittel ersetzen. Dies würde dann mit ziemlicher Sicherheit zu einer Erhöhung des laufenden Entgelts führen.

Änderung der §§ 14 u. 14a WGG

Ebenso Unklarheiten ruft der neue Abs. 5a des § 14 WGG hervor. Im Prinzip geht es darum, dass aus eingesparten Entgeltsbestandteilen aufgrund von "Contracting-Modellen" Aufwendungen zur Senkung des Energieverbrauchs finanziert werden können, betreffend vor allem die Heizkosten. Werden also aufgrund thermischer Gebäudesanierung die Heizkosten gesenkt, kann die GBV die Differenz zwischen den früheren Heizkosten und den tatsächlichen neuen Heizkosten einbehalten, dies längstens 15 Jahre lang. Allerdings gibt es hier Expertenmeinungen, wonach die Einbehaltung von Einsparungen nicht unmittelbar daran gebunden ist, dass auch tatsächlich eine Sanierung auf Contracting-Basis vorgenommen wird, sondern dies bereits vor Inangriffnahme von Arbeiten geschehen kann. Die Arbeiten selbst wiederum könnten auch in konventioneller Form, also ohne Contracting, durchgeführt werden. Es wurde also im Grunde genommen eine weitere Finanzierungsquelle erschlossen, wie Mieter Sanierungsmassnahmen zu zahlen haben, dies neben den ohnehin immer möglichen EVB oder erhöhten EVB. Dass die Abrechnungen und vor allem deren Prüfung durch die Mieter erheblich erschwert werden, liegt ebenfalls auf der Hand. Ebenso ist unklar, in welchen Topf diese eingesparten Beträge nun wandern sollen, naheliegend wäre der EVB. Da aber diese eingesparten Summen nicht als EVB qualifiziert sind, fehlt auch eine Prüfungsmöglichkeit durch die Mieter hinsichtlich der zweckmäßigen Verwendung.

Auch die Grenzen zwischen Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten wurden weiter aufgeweicht. In § 14a WGG zählen nun auch zu den Erhaltungsarbeiten: behinderten-, alten- und kindergerechte Maßnahmen und die zeitgemäße Ausstattung der Baulichkeit oder von Miet- und Nutzungsgegenständen.

3. Abschaffung des HBG

Für mindestens ebenso viele Unklarheiten sorgt die ersatzlose Aufhebung des HBG. Anlass dafür war der Umstand, dass Hausbesorger selbst bei nicht zufriedenstellender Ausübung ihrer Verpflichtungen bei Vorhandensein einer Dienstwohnung kaum gekündigt werden konnten. Um dies zu beseitigen, hätte man allerdings auch mit einer Vereinfachung der Kündigung das Auslangen finden können.

Nun wurde also statt des Hausbesorgers die "Hausbetreuung" eingeführt. Laut den EB erwartet man sich dadurch Kostensenkungen, indem nur noch die tatsächlichen Reinigungs- und Betreuungskosten auf die Mieter überwälzt werden dürfen. Auch hier wurde allerdings die ursprüngliche Zusage, der Vermieter dürfe in Zukunft bei Selbstreinigung keine fiktiven HB-Kosten mehr verrechnen, nicht eingehalten, obwohl gerade dies eines der Argumente angeblicher Kostensenkung war. Der Gesetzestext sieht das genaue Gegenteil vor.

Experten bezweifeln auch aufgrund des Fehlens von taxativen Kriterien, was nun Hausbetreuung ist und ebenso betragsmäßiger Obergrenzen, wie sie das HBG durch fixe Entgeltssätze (Mindestlohntarif) kannte, ob diese Änderung tatsächlich zu einer Kostensenkung führen wird. Die Verweisung auf die Mindestlohntarife wurde durch den schwammigen Begriff "angemessenes Entgelt" oder "angemessener Werklohn" ersetzt.

Die "Hausbetreuung" wurde zwar umschrieben mit Reinhaltung und Wartung der Liegenschaft, Gehsteigreinigung und Schneeräumung, allerdings hat auch hier wieder das HBG einen fixen Pflichtkatalog des Hausbesorgers vorgesehen, auch wie oft welche Tätigkeit durchzuführen ist, was nunmehr fehlt. Insgesamt wird befürchtet, dass es zu vermehrten Streitigkeiten über Betriebskosten kommen wird.

Für aufrechte Hausbesorgerdienstverhältnisse gilt das HBG weiter.

Im Zusammenhang mit dieser Änderung wurden in allen Wohngesetzen die entsprechenden Betriebskostenbestimmungen geändert, ebenso zählt in Hinkunft die ehemalige HB-Wohnung nicht mehr zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft und soll an der Aufteilung der Kosten teilnehmen, muss also in die Gesamtnutzfläche einbezogen oder mit einem Nutzwert versehen werden.

Im Wohnungseigentum zählt die ehemalige HB-Wohnung solange zu den allgemeinen Teilen, bis die Eigentümer (ein-stimmig!) beschließen, einen Nutzwert festzusetzen und möglicherweise auch, die Wohnung zu verkaufen. Solange sie allgemeiner Teil ist, kann sie auch vermietet werden.