Zu den Änderungen im Einzelnen:
Heuer keine Richtwertvalorisierung - Richtwertanpassung nur noch jedes zweite Jahr
Die bislang jährlich erfolgte Valorisierung des Richtwerts wird nunmehr nur mehr jedes zweite Jahr erfolgen. Die nun mit April 2009 heranstehende Anpassung der Richtwerte wird um ein Jahr hinausgeschoben und erfolgt erst mit 1. April 2010 bei uneingeschränkter Wertbeständigkeit der Richtwertvalorisierung. Berechnungsgrundlage für die Anpassung des Richtwerts für 2010 ist die Veränderung des Durchschnittswerts des VPI 2000 für das Jahr 2009 gegenüber dem Durchschnittswert des VPI für das Jahr 2007 (114,6), der den Ausgangspunkt für die aktuell geltenden Richtwerte bildet. Die dargestellte Änderung der Valorisierungssystematik wird bereits heuer wirksam und tritt bereits am 31. März in Kraft.
Die Richtwertänderung wird in Zukunft - falls bis dahin nicht eine weitere Gesetzesänderung erfolgt - im Zweijahresrhythmus stattfinden, somit zum 1.April 2012, am 1. April 2014 etc.
Eine Anpassung laufender Richtwermietverträge, die auf Basis einer Wertsicherungsvereinbarung gem. § 5 RichtWG wertgesichert sind, erfolgt somit erst wieder per 1. Mai 2010.
Kautionsregelung im Voll- und Teilanwendungsbereich
Für den Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG wurde ein gesetzlicher Rahmen für die Kaution geschaffen, der insbesondere die Absicherung des Mieters im Insolvenzfall des Vermieters vor Augen hatte.
Wenn dem Vermieter die Kaution in Gestalt eines Geldbetrages übergeben wird, hat sie der Vermieter nach § 16b Abs 1 zweiter Satz MRG auf einem Sparbuch zu veranlagen. In einem Vorentwurf war noch von einem "bestmöglich verzinsten" Sparbuch die Rede, was im Verlauf der Beratungen durch die "fruchtbringende" Veranlagung ersetzt wurde, um den Vermieter nicht zu zwingen, ständig den Kapitalmarkt zu beobachten und Bankangebote zu vergleichen. Die Anlage des Geldbetrages auf einem Sparbuch, das zum Zeitpunkt der Veranlagung und im Hinblick auf die Mietvertragsdauer mögliche Bindung branchenübliche Zinsen bietet, ist ausreichend. Der Mieter ist auf sein Verlangen schriftlich darüber zu informieren. Andere Arten der Kautionsveranlagung sind zulässig, soweit sie zum einen eine gleich gute Verzinsung, eine gleich hohe Sicherheit und dabei insbesondere auch einen Schutz durch die gesetzliche Einlagensicherung und eine eindeutige Abgrenzung vom Vermögen des Vermieters bieten und bei dessen Insolenz eine Absonderung ermöglichen.
Die Rückstellung der Kaution sowie der aus der Veranlagung erzielten Zinsen hat unverzüglich zu erfolgen, soweit dem Vermieter nicht berechtigte Forderungen gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis zustehen. Ist die Forderungen des Vermieters ihrem erkennbaren Umfang nach niedriger als die Kautionssumme, so ist der übersteigende Betrag zurückzustellen. Soweit Forderungen des Vermieters bestehen, dienen auch die aus der Veranlagung erzielten Zinsen zur Sicherung der Vermieteransprüche. Der Kautionsrückzahlungsbetrag kann um die mit der Veranlagung verbundenen Kosten wie etwa allfällige Kosten für die Eröffnung und Schließung der Spareinlage gemindert werden.
Die Kaution darf im Fall, dass über das Vermögen des Vermieters ein Insolvenzverfahren eröffnet wird, nicht zur Befriedigung von Ansprüchen verwendet werden, die nicht im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen. Wird der Mietvertrag während oder unmittelbar vor einem Insolvenzverfahren beendet, steht dem Mieter ein Recht auf Absonderung der Kaution zu, soweit dem nicht berechtigte Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis entgegenstehen.
Auseinandersetzungen über die Höhe des nach Ende des Mietverhältnisses zustehenden Rückforderungsanspruches werden in das mietrechtliche Außerstreitverfahren verwiesen. Diese Möglichkeit wurde auch auf Mietverhältnisse ausgedehnt, die nur dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegen.
Übergangsbestimmungen
Die neuen Kautionsbestimmungen treten ab 1. April 2009 in Kraft. Wurden Kautionen von "Altmietverträgen" (Mietvertragsabschluss vor 1. April 2009) nicht in der im Gesetz vorgesehenen Weise veranlagt, ist dies vom Vermieter bis 30.09.2009 nachzuholen.
Das Begehren auf Feststellung des Kautionsrückzahlungsanspruchs im Außerstreitverfahren ist dann anzuwenden, wenn die Sache nach dem 31.03.2009 gerichtsanhängig geworden ist. Alle vorher anhängig gewordenen Verfahren sind im streitigen Verfahren weiterzuführen.
Kosten des Energieausweises - mögliche Ausgabenposition in der HMZ-Abrechnung
Die Kosten des Energieausweises sind im weiteren Sinne als Erhaltungskosten anzusehen, die als Ausgabenposition in der HMZ-Abrechnung geltend gemacht werden können.
Will der Vermieter die ihm für die Einholung des Energieausweises entstandenen Kosten in der HMZ-Abrechnung aus Ausgaben verbuchen, hat er im Gegenzug auch den bestehenden Hauptmietern auf deren Verlangen Einsicht in den Energieausweis zu gewähren. Gegen Ersatz der Kopiekosten ist auf Wunsch des Mieters auch eine Kopie auszuhändigen. Die Neuerungen hinsichtlich des Energieausweises (§ 20 MRG) treten rückwirkend mit Jahresbeginn 2009 in Kraft.
Einholung des Energieausweises im Wohnungseigentum - Verwalterpflicht
In den §§ 20 Abs 3 und 28 Abs 1 Z 9 WEG wurden nun, wie bereits bei der Schaffung des Energieausweisvorlagegesetzes erwogen wurde, die Verwalterpflichten um die Regelung ergänzt, wonach der Verwalter dafür zu sorgen hat, dass ein höchstens zehn Jahre alter Energieausweis für das gesamte Gebäude vorhanden ist und jedem Wohnungseigentümer auf Verlangen und gegen Ersatz der Kopiekosten eine Ablichtung zur Verfügung zu stellen ist. Die Kosten für die Erstellung des Energieausweises sind somit als zwingende Folge dieser Konstruktion über die Verwalterpflicht sowie als ordentliche Verwaltungsmaßnahme als Aufwendungen für die Liegenschaft im Sinne des § 32 WEG 2002 zu qualifizieren und damit entsprechend dem allgemeinen Aufteilungsschlüssel zu tragen. Der Verwalter kann entweder durch einstimmige Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss von dieser Verpflichtung entbunden werden.
Im Fall, dass der Verwalter über einen Mehrheitsbeschluss von dieser Verpflichtung entbunden werden soll, wird auf die Einhaltung der Formalerfordernisse für das rechtswirksame Zustandekommen des Beschlusses (Verständigung, Aushang, Rechtsmittelfristbelehrung etc.) hingewiesen.
Übergangsbestimmungen
Die Übergangsbestimmungen sehen vor, dass die Verpflichtung zur Einholung des Energieausweises rückwirkend mit 1. Jänner 2009 in Kraft tritt.
Für den Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen wurden nun zwar endlich klare Handlungsgrundlagen für die Einholung von Energieausweisen geschaffen. Fragwürdig erscheinen jedenfalls die Übergangsregelungen einer rückwirkende Verwalterverpflichtung, da wegen der Säumnis des Gesetzgebers die bisherige Rechtslage für die Einholung eines Energieausweises auf Gemeinschaftskosten die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer als erforderlich anzusehen war.
Anpassung der Geltungsdauer der Vorsorgevollmacht im Wohnungseigentum
Die bisher mit drei Jahren beschränkte wohnungseigentumsrechtliche Geltungsdauer der Vertretungsvollmacht i.S. des § 24 Abs 2 WEG 2002 erfährt eine Anpassung an die Bestimmungen der umfassenden Vorsorgevollmacht gem. §§ 284f ABGB.
Überprüfung der inhaltlichen Richtigkeit der Heizkostenabrechnung nun auch im Außerstreitverfahren möglich
Bisher war im Außerstreitverfahren lediglich die Überprüfung der ordnungsgemäßen Legung der Abrechnung möglich. Mit der Änderung zu Artikel 5 in § 25 Abs 1 Z 8a HeizKG wird um die Überprüfung der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung erweitert.
