Der Eigentümer zweier Wohnungen in Wien hat diese auf Airbnb zur Vermietung angeboten. Der Vermieter bot seine Wohnungen mit einer Mindestmietdauer von 31 Tage an und beherbergte sowohl Urlauber als auch Berufstätige sowie Personen, die zur Fortbildung nach Wien gekommen waren. Die Wohnungen sind dem Grunde nach zu dauerhaften Wohnzwecken gewidmet. Im Wohnungseigentumsvertrag ist zusätzlich geregelt, dass der Betrieb eines Gastgewerbes der Zustimmung sämtlicher Liegenschaftsmiteigentümer bedarf.
Generell steht laut dem Bezirksgericht dem Eigentümer das Recht zu, seine Wohnung zu vermieten, ohne dass dies der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedürfte. Wird die Wohnung jedoch zu "touristischen Zwecken" vermietet, liegt ein Beherbergungs- oder Gastaufnahmevertrag vor, der als Betrieb eines Gastgewerbes zu beurteilen ist und die Zustimmung der Miteigentümer erfordert.
Das Gericht hatte abzuwägen, ob eine reiner Mietvertrag oder ob die Voraussetzungen für einen Beherbergungs- oder Gastaufnahmevertrag vorliegen und die Wohnung kurzfristig für touristische Zwecke vermietet wird.
Bereits 2014 hat der Oberste Gerichtshof (5 Ob 59/14h) befunden, dass die Vermietung von Wohnungen über einen Zeitraum von 2 bis 30 Tagen als kurzfristig zu beurteilen ist. Dem BG Innere Stadt zufolge heißt das allerdings nicht, dass nicht auch ein längerer Zeitraum als kurzfristig angesehen werden kann. In Anlehnung an das Mietrechtgesetz kommt das BG zu dem Schluss, dass die Zurverfügungstellung von Wohnungen bis zu einem Zeitraum von 6 Monaten als kurzfristig zu qualifizieren ist.
Weiters wurde vom Vermieter im vorliegenden Fall die Endreinigung durchgeführt sowie die Wohnung voll möbliert und mit Geschirr, Besteck, Bettwäsche, Handtüchern, Toilettenpapier, Seife und Waschmittel, usw ausgestattet. Ebenfalls führt der Vermieter Ortstaxen ab und gibt Tipps im Hinblick auf Sehenswürdigkeiten der Stadt.
Im Ergebnis kommt das BG Innere Stadt zu dem Schluss, dass es sich hier um eine kurzfristige Vermietung zu touristischen Zwecken und demnach um einen Beherbergungs- und Gastaufnahmevertrag handelt. Nicht relevant ist, ob es sich um Touristen, Berufstätige oder Personen auf Fortbildung handelt. Der Vermieter muss hierfür die Zustimmung sämtlicher Liegenschaftsmiteigentümer einholen.
Darüber hinaus, schlussfolgert das BG, liegt bereits durch die hohe Frequentierung des Wohnhauses durch ständig wechselnde hausfremde Personen eine Beeinträchtigung der schutzbedürftigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer vor. Eine solche Form der Verwendung ist genehmigungsbedürftig.
Das Urteil ist rechtskräftig.
BG Innere Stadt Wien 29.10.2019, 29 C 156/19m
Klagsvertreter: Mag. Gerold Beneder, Rechtsanwalt in Wien
