Unzulässiger Genehmigungsvorbehalt zur Hundehaltung

Eine Vertragsklausel mit einem generellen Genehmigungsvorbehalt der Vermieterin zur Haltung von Hunden und Kleintieren durch eine Mieterin ist gröblich benachteiligend. Im Verbrauchergeschäft hat die Klausel daher zur Gänze zu entfallen, sodass die Mieterin einen Hund halten darf.

Die Klägerin ist Hauptmieterin einer 90 m2 großen Dachgeschoßwohnung, die über eine 13 m2 große Terrasse verfügt. Die Beklagte ist Eigentümerin des in Wien gelegenen Hauses und Vermieterin der Dachgeschoßwohnung.

Im Mietvertrag steht: „Hunde und Kleintiere dürfen nur mit schriftlicher Bewilligung des Vermieters gehalten werden.“

Die Klägerin ersuchte um Zustimmung zur Hundehaltung (Hund maximal mittelgroß). Die Vermieterin teilte mit, dass keine Zustimmung erteile.

Der OGH gab der Klage statt:

In der Praxis wird häufig – so wie im vorliegenden Fall – im Mietvertrag ein Genehmigungsvorbehalt des Vermieters festgehalten: Die Haltung von Tieren ist nur zulässig, wenn der Vermieter sie genehmigt.

Die Klägerin hat sich nicht (ausdrücklich) auf die Unzulässigkeit dieser Klausel iSd § 879 Abs 3 ABGB berufen. Bei missbräuchlichen Verbrauchervertragsklauseln – wie hier – hat das angerufene Gericht die Nichtigkeit von Amts wegen zu prüfen und mit den Parteien zu erörtern.

Enthält der Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung, ist die Haltung der üblichen Haustiere (insbesondere von Hunden und Katzen) – abgestellt auf den Zweck des Vertrags, den Ortsgebrauch und die Verkehrssitte – in der Regel erlaubt.

In 2 Ob 73/10i beurteilte der OGH ein generelles Haustierverbot in einem Formularmietvertrag als gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB, soweit es auch artgerecht in Behältnissen gehaltene wohnungsübliche Kleintiere (wie beispielsweise Ziervögel, Zierfische, Hamster oder kleine Schildkröten) erfasse. Bei anderen Tieren könne dem Vermieter ein schützenswertes Interesse an einer Beschränkung nicht abgesprochen werden.

Zwar schränkt ein absolutes Tierhaltungsverbot die Gebrauchsbefugnis eines Mieters noch stärker ein als die hier zu beurteilende Formularklausel, die die Haustierhaltung von einer im Ermessen des Vermieters stehenden Zustimmung abhängig macht (Vereinbarung eines Genehmigungsvorbehalts). Allerdings würde auch ein kategorisches Verbot eine davon abweichende Zustimmung des Vermieters im Einzelfall nicht ausschließen. Eine Verbotsklausel und ein inhaltlich nicht beschränkter Genehmigungsvorbehalt können daher nicht völlig unterschiedlich beurteilt werden.

Die zu beurteilende Klausel impliziert, dass auch die Haltung von Kleintieren (in artgerechter und üblicher Zahl) willkürlich, also ohne sachliche Gründe verweigert werden könnte. Sie ist daher als gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB zu qualifizieren.

Nach der Rechtsprechung des EuGH zur Klausel-RL (insb EuGH 14. 6. 2012, C-618/10, Banco Espanol) kommt eine geltungserhaltende Reduktion nicht ausgehandelter missbräuchlicher Klauseln im Individualprozess über ein Verbrauchergeschäft nicht mehr in Frage (RS0128735). Aus diesem Grund muss die nichtige Vertragsbestimmung zur Gänze unberücksichtigt bleiben.

Damit ist das für die Verbraucherin (hier: die Mieterin) günstigere dispositive Recht anwendbar, in concreto § 1098 ABGB. Es kommt für die Frage, ob der Mieter im Einzelfall berechtigt ist, Haustiere zu halten, auf den Zweck des Vertrags, auf den Ortsgebrauch und auf die Verkehrssitte an. Danach ist das Halten der üblichen Haustiere, insbesondere von Hunden und Katzen, regelmäßig erlaubt, außer die Tierhaltung würde über das gewöhnliche Maß hinausgehen (was hier nicht der Fall ist).

OGH 19.10.2021, 10 Ob 24/21h

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