Für Verbraucher leider negativ hat der OGH hinsichtlich Zurückbehaltung eines Teils des Finanzierungsbeitrages (Bau- und Grundkostenanteil) bei einem Bestandobjekt einer GBV entschieden.
Sachverhalt: Der Beklagte mietete ein Geschäftslokal bei einer GBV. Weil dieses bei Übergabe mangelhaft war, bezahlte er von der letzten Rate des Finanzierungsbeitrages (463.394.-) nur S 200.000,- und hinterlegte den Rest bei Gericht.
Die beiden ersten Instanzen wiesen das Klagebegehren ab und verwiesen auf § 1052 ABGB. Der Finanzierungsbeitrag (dessen letzte Rate) stehe in einem Austauschverhältnis zur mängelfreien Übergabe, da keine Vorleistung vereinbart war, sodass das in § 1052 ABGB normierte Leistungsverweigerungsrecht anzuwenden sei. Die klagende GBV erhob dagegen die außerordentliche Revision und erhielt Recht.
Der OGH führte dazu aus, dass die §§ 13, 14 WGG Bestimmungen über das Entgelt und dessen Berechnung enthalten. Zusätzlich zum laufenden Entgelt vereinbarte Finanzierungsbeiträge seien bei der Berechnung des Entgelts betragsmindernd zu berücksichtigen.
Daher seien Finanzierungsbeiträge Entgeltsbestandteile im Sinne des § 1094 ABGB. Es handle sich dabei um Mietzinsvorauszahlungen, die einem bestimmten Zeitraum zugeordnet und bei früherer Beendigung des Bestandverhältnisses aliquot zurückzuzahlen seien.
Handle es sich aber beim Finanzierungsbeitrag um einen Bestandzins, könne das Leistungsverweigerungsrecht iSd § 1052 ABGB nicht zur Anwendung kommen. Die mängelfreie Übergabe sei keineswegs in einem Austauschverhältnis zur letzten Rate des Finanzierungsbeitrages gestanden. Mit "Übergabe" sei nur der Zeitpunkt der Fälligkeit dieses Teilbetrages bezeichnet gewesen.
Es käme daher allenfalls ein Anspruch auf Zinsminderung gem. § 1096 ABGB in Frage, welchen der Beklagte aber nicht geltend gemacht hatte.
Anmerkung: Das Verfahren wurde an das Erstgericht zurückverwiesen, denn dieses hatte die vom Beklagten eingewandten Gegenforderungen nicht geprüft. Eine Alternative wäre daher, nach Nachfristsetzung die Ersatzvornahme durchzuführen und dies als Gegenforderung einzuwenden, was vor allem dann praktikabel erscheint, wenn ein Teil des Finanzierungsbeitrages erst nach der Übergabe bezahlt wird. Eine solche Gegenforderung könnte auch mit dem laufenden Entgelt verrechnet werden.
Weiters braucht gem. § 1096 ABGB ein mangelhaftes Bestandobjekt nicht übernommen zu werden. Der Mieter hat daher bei nicht gehörigem Übergabeangebot die Wahl zwischen Nichtannahme oder Annahme unter Geltendmachung der Mängel und allfälliger Mietzinsminderung oder auch gänzlicher Befreiung, wenn das Objekt nicht bewohn- oder sonst benutzbar ist (z.B. KRES 8/69 ). Es könnte daher eine Nachfrist zur Herstellung der Brauchbarkeit oder des vertragsgemäßen Zustandes gesetzt und gleichzeitig der Rücktritt bei fruchtlosem Verstreichen der Frist angedroht werden.
OGH 3.2.1993, 3 Ob 511/93
Fundstelle: RIS; MietSlg 45.074, 45.093 (5)
