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Pflichten bei Rückgabe der Wohnung

Gibt es eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter dazu zwingen will, die Wohnung vor Rückgabe neu Auszumalen, so ist diese laut OGH Urteil rechtswidrig. Der Mieter muss nicht neu ausmalen, wenn er die Malerei nicht durch eine andere Farbe verändert hat oder wenn sie nicht übermäßig beschädigt oder abgenützt ist. Auch wenn man Nägel zum Aufhängen von Bildern eingeschlagen hat, muss nicht ausgemalt werden.

Die rechtliche Situation bei Rückgabe einer Wohnung stellt sich wie folgt dar.

Zustand bei Rückstellung

Nach dem Gesetz gilt für alle Bestandverhältnisse, dass die Wohnung in dem Zustand zurückzustellen ist, wie sie übernommen wurde (§ 1109 ABGB).Wann ein solcher "gleicher" Rückstellungszustand vorliegt, orientiert sich an der Verkehrsauffassung.Der Mieter hat aber nicht für die für die gewöhnliche Abnützung, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entsteht, aufzukommen; ebenso wenig für Schäden, die der Mieter nicht schuldhaft verursacht hat.

In einem Musterprozess des VK hat das LGZ Wien in 41 R 275/04a etwa auch festgestellt, dass ein Kratzer in der Badewanne und ein verschutzter Teppich eine gewöhnliche Abnützung darstellen. Hier finden Sie einen Link zu diesem Artikel.

Vom Mieter vorgenommene Veränderungen sind idR jedoch wieder zu beseitigen. Dies wird etwa der Fall sein, wenn sie statt einem Holzboden einen Teppichboden verlegen oder eine Zwischenwand einbauen.

Bei Veränderungen im Vollanwendungbereich des MRG ( zB klassischer Altbau) kann der Vermieter seine Zustimmung nur hinsichtlich bestimmter Veränderungen von der Verpflichtung des Hauptmieters abhängig machen, das bei der Beendigung des Mietverhältnisses der frühere Zustand wieder hergestellt wird. (nämlich bei wesentlichen Maßnahmen, die in § 9 Abs 2 MRG nicht genannt sind).

Nach dem LGZ Wien ist etwa ein mit einem Dübel befestigter Handtuch- und Seifenhalter im Bad eine unwesentliche Veränderung, die bei Beendigung des Mietverhältnisses in unveränderter Form belasssen werden kann.

Schäden bei Rückstellung

Wenn der Mieter schuldhaft den Mietgegenstand übergebührlich abnützt oder beschädigt, dass haftet er dem Vermieter für diese Schäden (§ 1111 ABGB).

Der Vermieter muss einen solchen Schadenersatzanspruch binnen einem Jahr ab Zurückstellung des Bestandobjekts geltend machen. Der Vermieter macht seine Forderung auch fristgerecht geltend, wenn er mit einer Forderung des Mieters (Kaution) aufrechnet. Die einjährige Prälusionsfrist läuft darüber hinaus auch solange nicht ab, solange der Vermieter etwa das Kautionssparbuch in Händen hat, in diesem Fall kann aber nur mehr eine Forderung in Höhe der Kaution geltend gemacht werden.

Macht der Vermieter einen Schadenersatzanspruch gerichtlich geltend, dann ist der Mieter beweispflichtig, dass die Wohnung selbst wie auch Einrichtungsgegenstände bei der Übergabe mit Mängeln behaftet war.

Wenn der Mieter schuldhaft den Mietgegenstand oder einen mietvermieteten Einrichtungsgegenstand beschädigt hat und der Vermieter den Schaden geltend macht, dann gilt aber auch, dass sich der Vermieter nicht bereichern dar. Er darf die Reparaturkosten verlangen, aber nur bis zur Höhe des Zeitwertes der Sache.

Beispiel: Ein Mieter hat eine Wohnung teilmöbliert angemietet. Mitvermietet war eine Kücheneinrichtung, unter anderem war auch ein neuer Kühlschrank vorhanden. Nach 10 Jahren wird das Mietverhältnis beendet. Kurz vorher wird der Kühlschrank aus Verschulden des Mieters defekt. Der Mieter stellt den Mietgegenstand samt dem kaputten Kühlschrank an den Vermieter zurück.

Wegen dieses Schadens zieht der Vermieter die Kosten eines neuen Kühlschranks (? 400,-) von der Kaution ab, die er so vermindert an den Mieter zurückzahlt. Dies ist unzulässig.

Wenn sich der Mieter vertragstreu verhalten hätte, hätte der Vermieter ja einen funktionierenden, aber 10 Jahre alten Kühlschrank zurückgestellt bekommen. Der Mieter hätte seiner Verpflichtung zur Erhaltung des funktionstüchtigen Zustandes auch dadurch nachkommen können, indem er einen gebrauchten, funktionstüchtigen Kühlschrank kauft und diesen dem Vermieter übergibt. Der Vermieter hat aber - auf Kosten des Mieters - einen neuen Kühlschrank angeschafft und die vollen Kosten der Neuanschaffung dem Mieter weiterverrechnet. Damit ist er aber bereichert. Hat ein 10 Jahre alter, funktionstüchtiger Kühlschrank nur einen Zeitwert von ? 120,-, darf der Vermieter dem Mieter auch nur den Betrag von ? 120,- (nur so hoch ist der Schaden des Vermieters) weiterverrechnen und von der Kaution abziehen.

Mietertipp: Es ist daher ratsam, im schriftlichen Mietvertrag den Zustand der Wohnung bei der Übergabe konkret festzuhalten. Dies kann etwa in der Form geschehen, dass eine eingehende Besichtigung erfolgt und die festgestellten Mängel der Wohnung im Vertrag dokumentiert werden.

1.) Mieterproblem: Das Mietverhältnis ist noch aufrecht. Sie haben eine Veränderung in der Wohnung gemacht, ihr Vermieter fordert, dass sie den ursprünglichen Zustand wieder herstellen.

a.) Ist im Mietvertrag vereinbart, dass alle Veränderungen (nach Wahl des Vermieters) zurückzubauen sind, dann muss aufgrund der OGH Entscheidung trotzdem nur dann zurückgebaut werden, wenn nach der Verkehrsauffassung nicht von einem annähernd "gleichen" Zustand wie bei Anmietung der Wohnung auszugehen ist. (kein annähnerd gleicher Zustand wird vorliegen, wenn die Wohnung bei Anmietung mit einem Holzboden versehen war, sie dann aber einen Teppichboden verlegt haben.)

b.) Ist im Mietvertrag dazu nichts vereinbart, dann muss die Veränderung zurückgebaut werden, wenn nach der Verkehrsauffassung nicht von einem annähernd "gleichen" Zustand wie bei Beginn des Mietverhältnisses auszugehen ist.

Rat: Wenn Sie die Wohnung trotz der von Ihnen vorgenommenen Veränderung in einem "gleichen Zustand" zurückgeben wie bei der Anmietung, dann bauen Sie diese nicht zurück.

Dokumentieren Sie den Zustand, nehmen Sie sich Zeugen bei der Rückgabe der Wohnung!

Wenn Ihr Vermieter in der Folge unter Berufung auf die Vereinbarung im Mietvertrag die Kaution oder den Finanzierungsbeitrag einbehält, dann können Sie nach dem OGH Urteil den Vermieter auf Rückzahlung klagen.

2.) Mieterproblem: Das Mietverhältnis ist aufrecht, der Vermieter fordert Sie auf, gewöhnliche Abnützungen/Beschädigung zu beheben(zB neu ausmalen)

a.) Ist im Mietvertrag vereinbart, dass allegewöhnlichen Abnützungen vom Mieter zu beseitigen sind (etwa eine Ausmalklausel) dann müssen sie diese nicht beseitigen!

Rat: Beseitigen oder reparieren Sie nur tatsächlich vorliegende Beschädigungen oder außergewöhnliche Abnützungen. Wenn sie etwa eine weiß ausgemalte Wohnung bezogen haben, in der Folge aber die Wände rot gestrichen haben, dann kann nicht mehr von einer gewöhnlichen Abnutzung gesprochen werden.

Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung mit Foto´s, nehmen Sie sich Zeugen!

Wenn der Vermieter in der Folge die Kaution oder den Finanzierungsbeitrag einbehält, dann können Sie den Vermieter auf Rückzahlung klagen.

Ist das Mietverhältnis bereits beendet, dann ist die Rückforderung von bereits aufgewendeten Kosten (für einen Malermeister) nur innerhalb einer Frist von sechs Monaten ab Zurückstellung des Mietgegenstandes möglich!

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