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22.02.2016
42 unzulässige Klauseln in Mietverträgen in der Steiermark

Der VKI hat - im Auftrag der Arbeiterkammer Steiermark - den Vermieter Ing. Klaus Rappold wegen insgesamt 42 unzulässiger Klauseln in einem Mietvertragsformblatt abgemahnt. Da die geforderte Unterlassungserklärung nicht abgegeben wurde, hat der VKI Klage eingebracht. Das Verfahren konnte schließlich mit einem gerichtlichen Unterlassungsvergleich beendet werden.

Die folgenden 42 Klauseln fanden sich in einem von Ing. Klaus Rappold verwendeten Mietvertragsformblatt. Da diese Klauseln nach Ansicht des VKI zusammengefasst gegen diverse Bestimmungen in Konsumentenschutzgesetz (KSchG), Mietrechtsgesetz (MRG) und ABGB verstoßen, wurde der Vermieter abgemahnt und in weiterer Folge Klage eingebracht, weil eine Unterlassungserklärung nicht abgegeben wurde.

Mit einem vor Gericht geschlossenen Unterlassungsvergleich verpflichtete sich der Beklagte schließlich, die Verwendung dieser 42 Klauseln oder sinngleicher Klauseln zu unterlassen bzw sich nicht auf diese Klauseln zu berufen.

Zu folgenden Klauseln wurde ein gerichtlicher Unterlassungsvergleich geschlossen:

1.    Wird der Mietgegenstand auch nur teilweise vertragswidrig verwendet, so erhöht sich der Hauptmietzins unbeschadet des Unterlassungsanspruches oder der Kündigungsmöglichkeit der Vermieterin für diesen Zeitraum um 25 %.

2.    Teilkündigungen seitens eines der beiden Vertragsteile sind unzulässig.

3.    Sofern der Mieter eine wesentliche Verpflichtung aus diesem Vertrag trotz Setzung einer gehörigen Nachfrist nicht erfüllt oder über ihn ein Insolvenzverfahren eröffnet oder die Eröffnung mangels Kostendeckung abgewiesen wird, stellt dies einen Kündigungsgrund gem. § 30 (2) Z 13 MRG dar.

4.    Der Hauptmietzins ist jeweils am Ersten des Monats im Voraus fällig.

5.    Der Hauptmietzins beträgt derzeit monatlich EUR ? netto, zuzüglich der auf den Mietgegenstand entfallenden anteiligen Betriebs- und Heizkosten, Instandhaltungsrücklage, Keller und den Kosten für besondere Aufwendungen, sowie der jeweiligen Umsatzsteuer.

6.    Unter den Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben werden die in den §§ 21 bis 24 MRG genannten Positionen verstanden. Darüber hinaus kommen die Kosten für Erneuerungs-, Wartungs-, und Betriebskosten für alle technischen Einrichtungen des Gebäudes (z.b. der Heizungsanlage) zur Verrechnung.

7.    Der Mieter haftet auch für eine sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende, während des aufrechten Mietverhältnisses fällig werdende Nachzahlung, auch wenn diese - teilweise oder zur Gänze - einen Zeitraum betrifft, in welchem Mietverhältnis noch nicht bestand.

8.    Der Mieter haftet weiters für eine nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig werdende Betriebskostennachzahlung, wenn diese auch nur teilweise einen Zeitraum betrifft, in welchem das Mietverhältnis aufrecht bestand.

9.    Für nicht termingemäß entrichtete Zahlungen werden Verzugszinsen in Höhe von 10 % p.A. vereinbart.

10.    Für nicht anwaltliche Mahnschreiben wird ein Pauschalbetrag in der Höhe von EUR 10,00 pro Mahnschreiben vereinbart.

11.    Der vereinbarte Hauptmietzins wird nach dem von der Bundesanstalt für Statistik Österreich verlautbarten monatlichen Index für Verbraucherpreise 2005 wertgesichert. Sollte dieser Index nicht mehr verlautbart werden, so gilt jener Index, der diesem am meisten entspricht. Ausgangsbasis für diese Wertsicherung ist die im Monat der Vertragsunterfertigung verlautbarte Indexzahl.

Veränderungen unter 5 % der bisher maßgebenden Indexzahl bleiben unberücksichtigt. Wird diese Grenze überschritten, wird die gesamte Veränderung berücksichtigt. Die sich daraus ergebende Veränderung ist zum nächsten Zinstermin anzuwenden. Die neue Indexzahl bildet wiederum die neue Ausgangsgrundlage für die Berechnung weiterer Überschreitungen. (Auch im Fall der Überlassung/Vermietung eines PKW-Abstellplatzes, Kücheneinrichtung etc.).

Die Unterlassung der Geltendmachung der Wertsicherungsveränderung gilt nicht als Verzicht, solange nicht eine ausdrückliche Verzichtserklärung abgegeben wurde. Die Nichtberechnung oder Nichteinhebung gilt unabhängig von der Dauer nicht als Verzicht.

12.    Ein Verzicht auf die Anwendung der Wertsicherungsvereinbarung bedarf zu ihrer Rechtswirksamkeit jedenfalls der Schriftform.

13.    Die Untervermietung oder sonstige Weitergabe des Mietgegenstands ist dem Mieter nicht gestattet.

14.    Insbesondere stellt die gänzliche Untervermietung oder Weitergabe, bzw. die teilweise Untervermietung gegen eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung einen Kündigungsgrund gem. § 30 MRG dar.

15.    Die Bestimmungen des § 10 MRG (Aufwandersatz) gelten für diesen Vertrag als vereinbart und wurden mit dem Mieter ausführlich vor Vertragsabschluss erläutert. Aus diesem Grund vereinbaren die Vertragsteile, dass die laufenden Erhaltungs-, und soweit erforderlich, Erneuerungspflichten hinsichtlich sämtlicher mitgemieteter Einrichtungsgegenstände, Geräte und Anlagen während des Mietverhältnisses durch den Mieter zu tragen sind. Dies gilt insbesondere für die mitgemietete Einbauküche samt E-Geräte.

16.    Mängel und Schäden am Mietgegenstand, auch wenn deren Behebung dem Mieter obliegt, sind der Vermieterin unverzüglich anzuzeigen.

17.    Der Mieter haftet für alle Schäden, die von ihm, seinen Gästen, Lieferanten oder Angestellten verursacht werden und verpflichtet sich, solche Schäden unverzüglich auf eigene Kosten beheben zu lassen.

18.    Der Mieter verpflichtet sich, die Einrichtungsgegenstände auf eigene Kosten laufend in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten und bei Beendigung des Bestandverhältnisses im gebrauchsfähigen Zustand, an die Vermieterin zurückzustellen.

19.    Kommt der Mieter der vereinbarten Wartungs- bzw. Instandhaltungspflicht nicht nach, kann die Vermieterin - insbesondere zur Vermeidung einer Gefährdung anderer Bewohner des Hauses - nach vergeblicher Aufforderung und Fristsetzung die Durchführung der Arbeiten im unbedingt erforderlichen Ausmaß im Mietobjekt auf Kosten des Mieters vornehmen zu lassen.

20.    Aus kurzfristigen Störungen der Wasserzufuhr oder Energieversorgung sowie aus Gebrechen an Gas-, Licht-, Kanalisations-, Strom-, Wasserleitungen und dgl. kann der Mieter gegenüber der Vermieterin keine Schadenersatzansprüche für Vermögensschäden ableiten, sofern dieser nicht grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt hat.

21.    Ebenso übernimmt die Vermieterin keine Haftung für Schäden aufgrund von Elementarereignissen, die nicht durch die bestehende Gebäudebündelversicherung gedeckt sind.

22.    Der Mieter verzichtet hinsichtlich der von ihm vorgenommenen Investitionen auf jeden über VP 8.8 hinaus gehenden Ersatzanspruch gegenüber der Vermieterin.

23.    Mangels anders lautender schriftlicher Vereinbarung über einzelne Investitionen steht der Vermieterin bei Beendigung des Mietverhältnisses das Wahlrecht zu, die Entfernung der vom Mieter vorgenommenen Veränderungen (samt Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes) zu begehren oder diese - ohne Ersatzansprüche des Mieters - zu übernehmen.

24.    Auf die Geltendmachung von Ansprüchen gemäß § 1097 iVm § 1037 ABGB wird seitens des Mieters verzichtet.

25.    Bauliche Veränderungen bzw. Verbesserungen am Mietgegenstand durch den Mieter sind - sofern sie nicht von der Bestimmung des § 9 MRG gedeckt sind - unzulässig. Nur mit Einverständnis und schriftlicher Zustimmung der Vermieterin sind Arbeiten dieser Art möglich, wobei unter Angabe von Art und Umfang der Arbeiten diese der Vermieterin anzuzeigen sind.

26.    Investitionen, die nicht vom § 9 MRG erfasst sind und mit Zustimmung der Vermieterin vom Mieter getätigt wurden, gehen - soweit sie niet- und nagelfest mit dem Mietobjekt verbunden sind - bei Beendigung des Bestandverhältnisses unentgeltlich in das Eigentum der Vermieterin über.

27.    Bei Beendigung des Bestandverhältnisses - zu welchem Zeitpunkt und aus welchem Grund auch immer - verzichtet der Mieter ausdrücklich auf den Ersatz für Investitionen nach den Bestimmungen des ABGB, die mit dem Mietobjekt niet-, nagel-, erd- und mauerfest verbunden sind oder ohne dessen Beschädigung nicht entfernt werden können. Dieser Verzicht wird durch die Vermieterin angenommen.

28.    Ungeachtet der obigen Vereinbarung hat die Vermieterin bei Änderungen des Mietgegenstandes, die nicht niet- und nagelfest mit dem Mietgegenstand verbunden sind bzw. ohne dessen Beschädigung entfernt werden können, das Recht, die Wiederherstellung des früheren Zustandes zu begehren. Sollte die Vermieterin von diesem Recht keinen Gebrauch machen, so ist der Mieter berechtigt, die Veränderung am Mietgegenstand zu belassen, wobei dieser jedoch auf einen Ersatz für die Investitionen bzw. Baumaßnahmen verzichtet. Dieser Verzicht wird von der Vermieterin angenommen.

29.    Zwecks Wahrung des äußeren Erscheinungsbildes des Wohnhauses ist die Anbringung von Antennen und Satellitenanlagen usw. insbesondere aufgrund der Tatsache, dass für das gegenständliche Wohnhaus eine Gemeinschaftsanlage bzw. Parabolspiegelanlage für Standard-TV bzw. Radioprogramme installiert wurde, untersagt. Eigenmächtig angebrachte Satellitenanlagen und Antennen hat der Mieter auf eigene Kosten zu beseitigen.

30.    Die Vermieterin wird das Haus ausreichend gegen Feuer-, Wasser und Haftpflichtschäden versichert halten. Der Mieter stimmt dem Abschluss, der Erneuerung oder zweckmäßigen Änderung von Verträgen über die angemessene Versicherung des Gebäudes gegen Glasbruch und Sturmschäden zu bzw. tritt der Mieter den bestehenden Vereinbarungen bei.

31.    Die Vermieterin haftet dem Mieter gegenüber, außer bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz, nicht für Vermögensschäden, die dieser an eingebrachten Gegenständen oder Einrichtungen erleidet.

32.    Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter das Mietobjekt der Vermieterin in ordnungsgemäßem Zustand, das heißt wie bei Mietbeginn übernommen, neu ausgemalt, gereinigt und geräumt von allen nicht mietvertragsgegenständlichen Fahrnissen mit sämtlichen Schlüsseln zu übergeben. Schlüssel, die vom Mieter auf seine Kosten angefertigt wurden, sind ebenfalls ohne Anspruch auf Kostenersatz der Vermieterin auszufolgen.

33.    Lediglich unerhebliche Gebrauchsspuren sind vom Mieter nicht zu beseitigen. Veränderungen, insbesondere auch an den Oberflächen der Wände, Decken und Böden (z.B. Wechsel der Wandfarbe und/oder des Materials, des Bodenbelages etc.) hat der Mieter zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand (wie bei Übergabe) wieder herzustellen. Abnützungen, die über den bestimmungsgemäßen, schonend ausgeübten Gebrauch hinausgehen, sind ebenfalls vom Mieter zu beseitigen (z.b. stark abgenützter oder unsachgemäß gepflegter Bodenbelag, Bohrlöcher in Fliesen, auf Putz verlegte Leitungen etc.).

34.    Der Mieter ist verpflichtet, die Räumung des Mietobjektes (inkl. dessen Reinigung) so rechtzeitig wahrzunehmen, dass der Mietgegenstand von der Vermieterin unmittelbar nach Vertragsende weiter verwertet werden kann. In diesem Zusammenhang vereinbaren die Vertragsteile, ungeachtet darüber hinausgehender Ansprüche des Vermieters, eine Konventionalstrafe in Höhe der Kaution, falls das Mietobjekt vom Mieter nicht zum vereinbarten oder gerichtlich festgesetzten Räumungstermin übergeben wird.

35.    Der Mieter haftet für die Befolgung der Hausordnung durch seine Angehörigen und sämtliche in seiner Wohnung verkehrenden Personen.

36.    Der Mieter wird ausdrücklich darüber aufgeklärt, dass nur die Vermieterin oder ihr ausdrücklich Bevollmächtigter dem Mieter Verpflichtungen erlassen oder weitere Recht einräumen können. Der Mieter kann insbesondere keine weiteren Rechte durch stillschweigende Duldung, mündliche Zusage oder Gewohnheitsrecht - sondern nur durch ausdrückliche schriftliche Änderung dieses Vertrages - erwerben.

37.    Der Mieter nimmt ausdrücklich zur Kenntnis, dass dem Mieter die Aufstellung oder Montage von Satelliten- oder Funkanlagen im oder am Haus sowie den Fenstern des Mietgegenstandes, auf Balkonen etc. untersagt ist.

38.    Im Falle der nachträglichen Errichtung allfälliger dem zukünftigen Stand der Technik entsprechenden Gemeinschaftsanlagen, erklärt der Mieter schon heute sein Einverständnis zur Errichtung und seine Teilnahme an den Betriebskosten gemäß Pkt. 3. des Vertrages. Bezüglich der Herstellungskosten ist eine separate Vereinbarung zu treffen.

39.    Für das Halten von Haustieren ist die schriftliche Zustimmung der Vermieterin (Verwalterin) erforderlich. Die Erlaubnis kann von der Vermieterin (Verwalterin) jederzeit widerrufen werden, wenn sich für die Wohnung, die Hausbewohner oder Nachbarn wesentliche Beeinträchtigungen ergeben.

40.    Die Vermieterin hält fest, dass ihm keine zusätzlichen Nebenabreden zu diesem Vertrag bekannt sind. Für allfällige weitere Vereinbarungen ist die Schriftform geboten.

41.    Beide Vertragspartner verzichten auf Irrtumsanfechtung und das Recht, diesen Vertrag wegen Verletzung über oder unter die Hälfte des wahren Wertes anzufechten. Die Bestimmungen des ABGB über den Bestandvertrag bleiben in Geltung, soweit sie nicht durch diesen Vertrag ausgeschlossen oder abgeändert werden.

42.    Die aufgrund der Errichtung dieses Vertrages gemäß Gebührengesetz anfallenden Gebühren und Abgaben in der in der beiliegenden Zahlungsaufforderung ausgewiesenen Höhe trägt der Mieter und verpflichtet sich dieser, die Vermieterin (und die Verwalterin) im Falle einer Inanspruchnahme schad- und klaglos zu halten.


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