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26.09.2018
ÖRAG - unzulässige Klauseln in Mietvertrag

Der Verein für Konsumenteninformation (VKI) hat - im Auftrag des Sozialministeriums - die ÖRAG Österreichische Realitäten AG wegen der Verwendung unzulässiger Vertragsbedingungen abgemahnt. ÖRAG hat daraufhin eine strafbewehrte Unterlassungserklärung abgegeben.

In den ÖRAG Mietverträgen und der Hausordnung fanden sich zahlreiche Vertragsbedingungen, die nach Ansicht des Vereins für Konsumenteninformation insbesondere gegen die Vorgaben des Mietrechtsgesetzes (MRG), des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB) und nicht zuletzt auch gegen Bestimmungen des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) verstoßen.

Mit Abgabe der Unterlassungserklärung hat sich ÖRAG verpflichtet, die folgenden (und auch sinngleiche) Klauseln zukünftig nicht mehr zu verwenden, und sich in bereits geschlossenen Verträgen auch nicht auf sie zu berufen:
Anmerkung: Nur die kursiven Textpassagen haben wir beanstandet; die nicht kursiv-gesetzten Abschnitte wurden nicht beanstandet, sondern lediglich zum besseren Verständnis der Klauseln zitiert.

1.    (...) Die Kündigung hat gerichtlich oder mit eingeschriebenem Brief zu erfolgen.

2.    Die Übernahme kann vom Mieter nur dann verweigert werden, wenn derart gravierende Mängel vorliegen, dass die Benützung des Mietobjektes im Rahmen des vertraglich vereinbarten Benützungszweckes wesentlich beeinträchtigt ist. Sollte der Mieter zum Übergabetermin nicht erscheinen oder die Übernahme unberechtigt verweigern, gilt die Übergabe als vollzogen.

3.    Alle Kosten, die direkt an Versorgungsunternehmen entrichtet werden können, wie insbesondere die Kosten für Strom, allenfalls Gas oder Fernwärme (Heizung), Wasser, Telekommunikation etc. hat der Mieter direkt an diese Versorgungsunternehmen zu bezahlen und ist er verpflichtet, diesbezüglich entsprechende Bezugs- und Lieferverträge abzuschließen und auf eigene Kosten für die direkte Verrechnung und die notwendigen Einrichtungen (Zähler etc.) zu sorgen. Soweit entsprechende Bezugs- und Lieferverträge von der Vermieterin bereits abgeschlossen wurden, ist der Mieter verpflichtet, in diese einzutreten und die Vermieterin schad- und klaglos zu halten. Die Vermieterin ist berechtigt, zur Erledigung einzelner Aufgaben entsprechende Verträge mit Dienstleistungsunternehmen, die derartige Leistungen erbringen, abzuschließen. Dies gilt insbesondere für die Versorgung des Mitgegenstandes mit Heizungsenergie sowie Warm- und Trinkwasser. Die Kosten hiefür werden an den Mieter verrechnet und sind von diesem zu bezahlen.

4.    Der Mietzins samt Umsatzsteuer ist bis zur vollständigen Räumung und ordnungsgemäßen Übergabe des Mietobjektes an die Vermieterin am Ersten eines jeden Monats im Vorhinein fällig. Der jeweilige Mietzinsbetrag ist entsprechend rechtzeitig ohne weitere Aufforderung auf ein von der Vermieterin bekannt zu gebendes Konto für Rechnung der Vermieterin spesen- und abzugsfrei zu entrichten.

5.    Bei nicht termingerechter Mietzinszahlung ist die Vermieterin berechtigt, Verzugszinsen in Höhe von 12 % p.a. zu berechnen. Die Vermieterin kann außerdem den Ersatz anderer, vom Schuldner verschuldeter und ihr erwachsener Schäden geltend machen, insbesondere die notwendigen Kosten zweckentsprechender außergerichtlicher Betreibungs- oder Einbringungsmaßnahmen, soweit diese in einem angemessenen Verhältnis zur betriebenen Forderung stehen (§1333 Abs. 2 ABGB).

6.    Mitteilungen des Mieters auf Zahlungsbelegen kommt keinerlei Rechtswirksamkeit zu. Er nimmt zur Kenntnis, dass solche Mitteilungen nicht als von der Vermieterin stillschweigend zur Kenntnis genommen gelten können. (...)

7.    Der Mieter ist nicht berechtigt, mit etwaigen Gegenforderungen gegen die Forderungen der Vermieterin aus diesem Vertrag aufzurechnen, es sei denn die Gegenforderungen des Mieters sind gerichtlich festgestellt oder von der Vermieterin anerkannt worden.

8.    Kaution (...)
Bei Nicht- oder nur teilweiser Inanspruchnahme des Guthabens samt Zinsen wird der verbleibende Betrag dem Mieter spätestens zwei Monate nach Rückstellung des Mietgegenstandes und allfälliger Abrechnung zurückgestellt. Sollte während des Mietverhältnisses eine Inanspruchnahme des Sicherstellungsbetrages erfolgen, verpflichtet sich der Mieter, binnen 14 Tagen nach Aufforderung durch die Vermieterin den Differenzbetrag auf den vorgenannten Einlagestand durch Nachzahlung zur Verfügung zu stellen.

9.    Das vertragsgegenständliche Mietobjekt darf der Mieter nur für Wohnzwecke verwenden; eine Abänderung des Vertragszweckes bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung der Vermieterin.

10.    Der Mieter hat sich über den Zustand des Mietobjektes genau informiert und übernimmt diesen in einem für seine Zwecke brauchbaren Zustand. Anlässlich der Übergabe des Mietobjektes wird ein Übergabeprotokoll errichtet und unterfertigt, indem allfällige sicht- bzw. erkennbare Mängel vermerkt werden. Die Vermieterin übernimmt jedoch keine Gewähr für eine bestimmte Beschaffenheit, eine bestimmte Größe oder eine sonstige Eigenschaft des Mietobjektes.

11.    Aus zeitweiligen Störungen der Zuleitungen von Wasser, Gas, Strom, Fernwärme sowie Störungen der Kanalisation und dgl. kann der Mieter keine Rechtsfolgen ableiten.

12.    Der Mietgegenstand wurde neu geschaffen bzw. in einwandfreien Zustand versetzt.

13.    Außerhalb des Mietobjektes dürfen Hinweistafeln, Vorrichtungen, Aufschriften, Schilder, und dergleichen, nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Vermieterin angebracht werden.

14.    Ein vom Mieter etwaig beabsichtigter Anschluss von Stromverbrauchern an die elektrische Innenanlage des Mietobjektes bedarf, soweit es sich nicht um herkömmliche Beleuchtungskörper, Haushaltsgeräte oder ähnliche Stromverbraucher im ortsüblichen Umfang handelt, der vorherigen Zustimmung der Hausverwaltung auch dann, wenn der Anschluss der betreffenden Geräte, Maschinen und dergleichen nicht an die Genehmigung des Stromversorgers gebunden ist.

15.    Die Tierhaltung bedarf der Bewilligung der Vermieterin; der Mieter hat dabei die Hausordnung zu beachten.

16.    Sofern Terrassensteinplatten verlegt sind, sind diese zu reinigen, vor allem die Fugen zwischen den einzelnen Steinen von Moos und Unkraut freizuhalten sowie etwaige Abflüsse zu reinigen. Der Eigengarten ist von ihm ebenso in einem gepflegten Zustand zu erhalten (regelmäßiges Gießen und Rasenmähen, wenn nötig Unkraut jäten); sofern der Mieter dieser Verpflichtung nicht nachkommt, beauftragt er schon jetzt die Hausverwaltung, nach einmaliger fruchtloser Aufforderung entsprechende Ersatzvornahmen auf seine Kosten durchzuführen. Es sind hierzu geeignete konzessionierte Fachbetriebe zu ortsüblichen Preisen heranzuziehen. Die Rasenfläche darf seitens des Mieters nicht dauerhaft mit anderen Pflanzen, wie etwa Bäumen oder Büschen, bepflanzt werden.

17.    Außerhalb des Mietobjektes dürfen Antennen- und Satellitenanlagen nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Vermieterin errichtet werden. Die Zustimmung kann insbesondere verweigert werden, wenn ein Anschluss an eine bestehende Antennen- und/oder Satellitenanlage möglich ist. (...)

18.    Der Mieter verpflichtet sich, für sich, seine Mitbenützer und alle jene Personen, die sich durch oder für ihn im Hause aufhalten, das Mietobjekt, seine technischen Sonderausstattungen sowie die allgemeinen Hausanlagen und Einrichtungen, die Aufzugs- und Zentralheizungsanlage, Garage, Außenanlagen und Garten pfleglich zu behandeln, die diesbezüglichen Bestimmungen der Hausordnung einzuhalten und die für diese Anlagen und Einrichtungen bestehenden Vorschriften zu beachten.

19.    Der Mieter verpflichtet sich, das Mietobjekt und die übernommene Ausstattung unter Beachtung der diesbezüglichen Bedienungsanleitungen pfleglich zu behandeln, zu warten und auf seine Kosten in ordentlichem Zustand zu erhalten (soweit es sich nicht um ernste Schäden oder allgemeine Teile des Hauses handelt; diesfalls ist der Vermieter bei sonstigem Schadenersatz unverzüglich zu informieren), sodass der Vermieterin und den anderen Mietern kein Nachteil erwächst. Diese Wartungs- und Instandhaltungspflicht umfasst auch die Heizungsanlage, z.B. Thermen. Instandhaltungsmaßnahmen, deren Durchführung einen Eingriff in Mauerwerksteile, Hängedecken, Strom-, Wasser-, Lichtleitungen oder in sonstige Einrichtungen des Hauses erfordern, dürfen nur im Einvernehmen mit der Vermieterin vorgenommen werden.

20.    Hinsichtlich der Erhaltung mitgemieteter Sachen in der Wohnung, insbesondere der Sanitär- und Einrichtungsgegenstände (auch Küchengeräte) und der Heizungsanlage, vereinbaren die Parteien folgendes: Schäden, die vom Mieter verschuldet wurden oder ihm sonst zuzurechnen sind, hat er unverzüglich und auf eigene Kosten zu beheben; dies gilt insbesondere für Schäden, die aus einer Verletzung der Wartungs- bzw. Instandhaltungspflicht entstanden sind. (...) Hinsichtlich zufälliger Schäden, insbesondere hinsichtlich der natürlichen und durch ordnungsgemäßen Gebrauch verursachten Abnützung und Alterung (Verschleiß) gilt, dass der Mieter allfällige Reparaturen auf eigene Kosten unverzüglich vorzunehmen hat, solange solche möglich und tunlich sind. Im Falle der Unmöglichkeit oder Untunlichkeit (insbesondere Unwirtschaftlichkeit) ist der Mieter zur unverzüglichen Anzeige an die Vermieterin, nicht aber zur Reparatur verpflichtet. Die Vermieterin ist berechtigt, auf ihre Kosten nach Wahl eine Reparatur dennoch vorzunehmen oder die Sache durch eine neue (gleiche oder ähnliche) zu ersetzen.

21.    Unwesentliche Veränderungen des Mietgegenstandes darf der Mieter jederzeit vornehmen; diese gehen bei Beendigung des Mietverhältnisses nach Wahl der Vermieterin entschädigungslos in deren Eigentum über, bzw. kann sie die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen.

22.    Wesentliche Veränderungen hat er der Vermieterin anzuzeigen und deren (schriftliche) Zustimmung abzuwarten. Als wesentlich gelten insbesondere solche Veränderungen, die nicht der Übung des Verkehrs entsprechen, für die eine baubehördliche Bewilligung (Bauanzeige) notwendig ist, die eine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses bewirken oder die sonst schutzwürdige Interessen der Vermieterin oder von Hausbewohnern beeinträchtigen. Nach der Wahl der Vermieterin hat der Mieter zum Ende des Mietverhältnisses alle Veränderungen entweder auf eigene Kosten zu entfernen oder der Vermieterin zu Eigentum zu überlassen. Der Mieter verzichtet im Übrigen auf jeglichen Aufwandersatzanspruch.

23.    Die Vermieterin ist berechtigt, Ausbesserungen und bauliche Veränderungen, die zur Erhaltung des Hauses oder der Mieträume oder zur Abwendung von Gefahren notwendig werden, auch ohne Zustimmung des Mieters vorzunehmen. Soweit der Mieter zur Duldung derartiger Arbeiten verpflichtet ist, hat er seine Einrichtungen im Mietgegenstand, die sich bei den Arbeiten als hinderlich erweisen, über Ersuchen der Vermieterin auf die Dauer der Arbeiten zu entfernen.

24.    Der Mieter darf das Mietobjekt auch nicht teilweise untervermieten oder sonst an Dritte entgeltlich oder unentgeltlich zur Benützung überlassen oder weitergeben.

25.    Der Mieter ist zum Abschluss einer angemessenen Haushaltsversicherung verpflichtet. Erhält der Mieter Versicherungsleistungen aus einer seiner eigenen Versicherungen oder aus einer von der Vermieterin abgeschlossenen Versicherung, so ist der Mieter verpflichtet, damit die im Bestandsgegenstand aufgetretenen Schäden unverzüglich beheben zu lassen. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach, so ist er der Vermieterin zu vollem Schadenersatz verpflichtet. Die Vermieterin kann sich schon während aufrechter Bestandsdauer von der Erfüllung dieser Verpflichtung überzeugen.

26.    Die Vertragsparteien vereinbaren als für die Vermieterin wichtige und bedeutsame Kündigungsgründe nachstehende Umstände:
a)    die Nutzung des Mietgegenstandes zu anderen als den in diesem Vertrag vereinbarten Zwecken;
b)    die gänzliche oder teilweise Untervermietung oder sonstige Überlassung sowie Weitergabe des Mietobjektes an Dritte, sei es entgeltlich oder unentgeltlich;
c)    die Nichtleistung der Kaution

27.    Bei Beendigung des Mietverhältnisses - aus welchem Grunde immer - sind die Mieträume, die von der Vermieterin beigestellte Ausstattung, insbesondere die hiezu gehörigen Geräte und Vorrichtungen samt den übergebenen Bedienungsanleitungen und allen Schlüsseln in ordentlichem Zustand, geräumt von allen Fahrnissen und gereinigt, der Vermieterin zurückzustellen. (...) Darüber hinaus sind bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume (Wände und Plafonds) fachmännisch deckend weiß - durch einen hierfür befugten Gewerbebetrieb - neu auszumalen. Die Parkettböden sind zu reinigen oder, sofern die Abnutzung über das normale Maß (wie insbesondere mechanische Beschädigungen) hinausgeht, abzuschleifen und zu versiegeln. Sofern Parkettböden abgeschliffen werden müssen, ist vorab die Zustimmung der Vermieterin einzuholen. Zerbrochene oder gesprungene Fliesen sind durch den Mieter auf seine Kosten zu erneuern, ebenso Fliesen, die über das übliche Maß hinaus durch die Montage von Geräten und Einrichtungsgegenständen beschädigt wurden. Ein allenfalls mit gemietetes Kellerabteil ist in brauchbarem Zustand, von allen Fahrnissen des Mieters geräumt, besenrein gereinigt und frei zugänglich zurückzustellen.

28.    Unterlässt der Mieter die ordnungsgemäße Rückstellung des Mietgegenstandes, ist die Vermieterin berechtigt, die diesbezüglichen notwendigen Kosten dem Mieter in Rechnung zu stellen.

Wird das Mietobjekt vom Mieter nicht ordnungsgemäß zum vereinbarten oder gerichtlich festgesetzten Räumungstermin übergeben, hat er die Mietzinszahlungen gemäß diesem Vertrag in unveränderter Höhe als Benützungsentgelt zu bezahlen. Darüber hinaus hat der Mieter für jeden angefangenen Monat der Nichtübergabe gemäß dem ersten Satz dieser Vertragsbestimmung eine Konventionalstrafe in Höhe des dann gültigen Hauptmietzinses zuzüglich allfälliger USt. zu bezahlen. Die Konventionalstrafe unterliegt nicht dem richterlichen Mäßigungsrecht.

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